作者 | 王澤紅

出品 | 焦點财經

遠洋集團對外的印象，更多的是“京派房企”，即便近些年在“走出去”，但無論是架構調整之前的京津冀區域，還是調整後的北京區域，始終是銷售額貢獻最大的區域。

2020年是量變的一年，在鞏固原有京津冀等核心區域的同時，遠洋開始“南移西拓”，這一年北京區域、環渤海區域、華東區域、華南區域、華中及華西區域分别占銷售額30%、19%、15%、18%、18%。

到2021年中期，北京地區、環渤海地區、華東地區、華南地區、華中及華西地區分别占銷售額24%、18%、22%、15%、21%。

進入2021下半年，發生質變，華東區域超越北京區域。

3月23日，遠洋披露2021年度業績，全年錄得銷售額1363億元，同比增長4%。其中，華東地區、華南地區、華中及華西地區、北京地區、環渤海地區分别占銷售額27%、14%、20%、23%、16%。

“南移西拓”兩年，遠洋銷售區域分布愈發均衡，已經很難再用區域标簽屬性來定義。這個變化的背後，是其拿地思路的調整，2020年獲取的53個項目，南移西拓區域占比64%；2021年共獲取25個開發項目，“南移西拓”區域占比近70%。

從内部對比，可以清晰的感知到遠洋的土儲結構布局，内在邏輯很清晰，遠洋想要維持一個均衡搭配的項目組合，從而減輕個别市場波動帶來的風險。

或許也正是這種居安思危的意識，讓其免于高杠杆擴張，“三道紅線”指标連續三年處于“綠檔”，一直保持着穩健的态勢，機構評級是一個極具說服力的指标，自房地産行業進入下行周期、格局劇變後，多家房企評級被下調，穆迪和惠譽依舊維持其投資級評級。

經營安全度

如今能達到這樣評級的房企已經急劇減少，集中在少數的優質民營房企和央國企，資本市場對于遠洋的信用水平，還保持在高度認可的狀态。

融資的通暢程度和成本是一個外在體現，2021年7月之後，房企融資持續收緊，遠洋則先後成功發行2.7%低利率美元債、銀行間市場首單無信托結構CMBN和公司債等，全年綜合資金成本進一步降低至4.96%。

同時還獲得了多家銀行的授信，平安銀行300億，浙商銀行100億，另外還獲得中國銀行、交通銀行、民生銀行等授信額度提升近200億，已獲批尚未提用授信額度超過2300億。

反觀其債務結構，短期貸款占比并不高，1年内到期負債占比20%，1-2年内到期負債占比19%，2-5年内到期負債占比50%；壓垮多家房企的美元債，遠洋僅有一筆5億美元債務年内到期，其中2億美元已于1月完成再融資，剩餘3億美元将在4月償還。

截至2021年底，其現金資源總額為270.79億元，當中既有現金及現金等價物，也包括以受限制銀行存款，流動比率為1.65倍，淨借貸比約為85%。相比于2020年55%的借貸比，2021年有所上升，顯然市場整體融資收緊、按揭貸款收縮之下，遠洋的資金回籠速度也受到了影響。

但從财報基本面判斷，遠洋依舊交出了一份當下難得的業績，2021年實現營收642億元，同比提升14%；毛利113億元，同比增長8%；核心淨利潤28億元，同比提升26%。

遠洋預計，2022年市場普遍預期政策将持續适度放松，再加之其自身的财務管理，将有利于其争取保持淨借貸比率平穩。另外，随着結轉規模的不斷增加，營業收入對有息負債覆蓋比率将提升至70%，經營安全穩定性較高。

“溫帶”生存法則

對于行業的走勢，遠洋的判斷與絕大多數房企一緻：行業将告别高周轉、高盈利、高風險的發展時代，整體從“熱帶”北歸到了“溫帶”，進入紅海、微利的時代，企業必須追求高質量、可持續的發展。

由于2021年房企資金短缺造成拿地和開工下降，2022年将會短暫存在的供應不足的窗口，供需關系或将得到一定程度改善。多重因素作用下，行業将緩慢走出“市場底”，不會大起大落。

這是遠洋對2022年的發展預判，其認為在經曆“政策底”之後，行業将面臨相對友好的政策環境和信貸環境，但“房住不炒”、“去杠杆、去産能”和“穩房價、穩地價、穩預期”三大原則不會改變。購房客戶、金融機構、供應商、政府等上下遊産業鍊的信心與預期恢複仍需時日，經濟下行壓力帶來客戶購買意願及能力的下降也不容忽視，短期行業形勢難言樂觀。

但從中長期來看，遠洋仍然看多房地産行業的良性循環和健康發展。城鎮化、城市更新帶來的市場需求仍然長期存在，房地産依然是國民經濟循環和滿足人民群衆居住需求的重要行業。且經曆本輪快速出清和整合後，未來行業競争或将減弱。

這既是一個研判，也能從中讀出一些遠洋的邏輯。回顧2021年，遠洋在新增571萬平、貨值超800億的土地資源的同時，也在布局城市更新業務，簽約深圳天和項目和坂田項目，新增舊改項目儲備40萬平米。

截至2021年底，簽約深圳、廣州、東莞等大灣區重點城市舊改項目約1900萬平方米，已轉化及獲取項目的土儲面積共375萬平方米；而在同期，其二級開發土地儲備為5314萬平。舊改儲備，已經成為其總土地儲備中的重要一極。

目前，遠洋已形成“拆除重建、存量盤活、社區煥新”三大獨門城市更新模式，各自都有成熟案例。這些成功模式和經驗，将會極大促進儲備項目的轉化，成為其業績新增長極。

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