本文來源：時代财經 作者：陳澤旋

圖片來源：視覺中國

在老一輩鄭州人眼中，二七紀念塔無疑是這座城市最具代表性的建築。但如果要找出一座能代表新鄭州的地标，恐怕很多人的答案是“大玉米樓”。“大玉米樓”即綠地中心·千玺廣場，它對鄭州的意義，猶如東方明珠之于上海，廣州塔之于廣州。

隻不過，跟東方明珠、廣州塔比起來，鄭州人對千玺廣場的情感更為複雜一些。每逢特殊時節，千變萬化的燈光秀為千玺廣場帶來了不少關注度，但身為寫字樓的它，卻面臨着居高不下的空置率。

千玺廣場也曾受市場追捧，它的辦公物業均價曾一度摸高至5.8萬元/平方米，幾乎達到同時期其他寫字樓的2-3倍以上。但2015年在此辦公的多家投資擔保公司跑路，使其在民衆心中的形象急轉直下，甚至有鄭州本地人調侃：“現在大玉米就是個顯示器”。

因此，當千玺廣場13套辦公房産在近期以3563.09元/平方米的起拍價第三次走上司法拍賣平台時，對它的輝煌過往有所了解的人無不感到唏噓。

兩次流拍後原開發商回購

3月28日，千玺廣場22樓13套辦公房産的拍賣被撤回，這是它們的第三次拍賣。公告顯示，13套房産面積合計2806.55平方米，市場價為3158.68萬元，折合單價約11254.66元/平方米，而起拍價為1000萬元，對應的單價僅約3563.09元/平方米。

時代财經了解到，千玺廣場的設計靈感來自于中國現存最古老磚砌佛塔“嵩嶽寺塔”，但一到夜晚，在樓體金色燈光的映襯下它的外形更似玉米，加之河南是農業大省，故而當地人親切地稱之為“大玉米”。

作為曾經的中原第一高樓，千玺廣場的建築高度達到280米，地下4層，地上60層，其中5-35層是國際5A甲級寫字樓，而36層及以上則是JW萬豪酒店。

時代财經從知情人士處獲悉，這13套房産之所以要進行法拍，是因為購房者交了首付之後，因非法集資而被采取強制措施，由于未交齊全部房款，因此它們隻有商品房預售合同備案号，而沒有房産證，如今拍賣是為了“追繳贓款”。

接近綠地的人士确認上述法拍房的存在，但其表示該客戶因非法集資而導緻房産被查封拍賣，且經曆了兩次流拍，“皆為購房客戶和法院之間的關系，和綠地無關”。

而3月28日在拍賣正式結束前，本次拍賣被以“非吸案件，案外人已履行退贓義務”的理由撤銷。

一位不願具名的律師告訴時代财經，如果拍賣是為了“追繳贓款”，而開發商退錢的行為被法院定性為“退贓”，實際上意味着購房者通過非法集資所得的款項流向了購房用途。

地标也有高空置率

時代财經留意到，如果第三次拍賣不是在正式結束前被撤銷，本次拍賣大概率仍将因無人出價而以流拍收場，而在此之前的半年内，它們因無人出價已遭遇了兩次流拍。

去年7月，這13套房産進行第一次拍賣，起拍價2400.59萬元，折合單價将近8553.54元/平方米；10月份，又以1920.47萬元的價格第二次起拍，單價約為6842.83元/平方米。上述物業若能成功賣出，買受人雖然或将面臨稅費、物業費和水、電等欠費，但不少人認為即便如此，對比千玺廣場曾經的巅峰時刻，無論是起拍價，還是市場價依然十分優惠。

千玺廣場所在的鄭東新區，是一個在2003年1月才啟動建設的新城，它曾有一望無際的蘆葦和魚塘，經過19年的發展，逆襲成鄭州市最繁華的地段。

高達280米的千玺廣場曾是中原第一高樓，由于坐落在鄭東新區CBD最中心，2010年5月首次開盤時，便深受投資客追捧。将近2.5萬元/平方米的均價，幾乎是當時鄭東新區寫字樓均價的2.8倍，但即便如此，依然被搶售一空，此後大玉米的均價更是一路走高，最高時達到5.8萬元/平方米。

然而，此次看似具有吸引力的價格并未能吸引來買家，其第三次拍賣起拍價也降至1000萬元，單價僅約3563.09元/平方米；而拍賣時評估的市場價僅為3158.68萬元，折合單價約11254.66元/平方米。可以對比的是，2013年6月份，鄭州市中級人民法院對位于大玉米17層面積合計1360.03平方米的6套辦公房産進行法拍時，給予的參考價為5800萬元，折合單價高達4.26萬元/平方米。

此外，去年9月份，大河報記者在走訪千玺廣場時統計得知，該辦公物業的空置率約40%。根據世邦魏理仕，2021年全年，鄭州市甲級寫字樓整體空置率為19.6%。

“千玺廣場在鄭東新區CBD，那一片以會展為主，最大的問題是交通不方便，像迷宮一樣，而且作為地标性的建築，大玉米維護費用很高，物業費将近20元/㎡/月。像鄭州東站片區辦公比較方便，另一座地标雙子塔也在這，而且物業費更便宜，很多企業甯願選擇這裡”，一名鄭州資深寫字樓經紀人告訴時代财經。

他表示，這兩年，鄭州寫字樓市場相對低迷，造成了千玺廣場如今的窘境，“市場整體還好，偶爾有個别寫字樓降價，比如2019年2萬元/平方米，現在隻能賣17000元/平左右”。

根據世邦魏理仕數據，2021年上半年鄭州寫字樓租金穩中有升，市場回暖，受第三季度洪水及疫情的自然因素影響，租金回落，同比2020年小幅上調2%。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!