房屋租賃合同效力認定的審判思路?——王輝訴江曙生房屋租賃合同案，下面我們就來說一說關于房屋租賃合同效力認定的審判思路?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

房屋租賃合同效力認定的審判思路

——王輝訴江曙生房屋租賃合同案

一、案件基本情況

判決書：北京市豐台區人民法院（2014）豐民初字第12430号

關鍵詞 借款合同 房屋租賃合同 擔保

二、基本案情

2013年10月9日，王輝向江曙生借款二十萬元，雙方簽訂了兩份《借款合同》，一份載明：“甲方向乙方借款二十萬元，借款期限為1個月，自2013年10月9日至2013年11月8日，借款月利率為同期銀行貸款利率的四倍，甲方在借款期限屆滿時一次性償還本金，且甲方有權提前償還上述借款，甲方應付利息按實際用款天數計算。”該借款合同辦理了公證。另一份《借款合同》載明：“王輝（乙方、借款人）因工程施工需要向江曙生（甲方、出借人）借款二十萬元；借款期限為1個月，自2013年10月9日至2013年11月8日；借款期内月利為2分，利息按月結算，借款方如果不能按期還款付息，則每逾期一日按欠款金額的每日萬分之八加收違約金；借款方自願用西城區馬連道中裡二區6号樓16層1601室15年租賃權做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款，貸款方有權處理抵押品，借款方到期如數歸還貸款的，抵押權消滅”。同時雙方還簽訂了《房屋租賃合同》一份，約定2013年10月9日，王輝（甲方、出租方）将其位于北京市西城區馬連道中裡二區6号樓16層1601号房屋租賃給被告江曙生（乙方、承租方）；房屋租賃期自2013年10月9日至2028年10月8日；租金标準為15 000元/年，租金總計225 000元；租金15年不變，自2013年起，雙方可協商對租金進行調整，有關調整事宜由雙方另行約定；租金支付時間：20131019；若乙方不支付或者不按照約定支付租金達10日甲方有權單方解除合同收回該房屋，并且乙方要按月租金的0.8%向甲方支付違約金。” 原告現主張解除《房屋租賃合同》，被告向原告支付違約金14 400元、占用房屋租金10 000元，并賠償占有房屋的損失。被告稱原告向被告借款20萬元，以簽訂《房屋租賃合同》的方式為借款提供擔保，原告答應如果不能償還20萬元錢，被告用訴争房屋15年的租賃權沖抵借款。

三、案件焦點

以房屋租賃合同作為債權擔保的效力應當如何認定？

四、裁判要旨

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照合同約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。此外，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據，對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。王輝提供的2013年10月9日的《房屋租賃合同》第十五條第八款約定：“當借款無力償還時，本合同生效，至還清全部本息日止。”故該合同應自王輝到期未向江曙生償還借款之日生效。

原、被告均認可王輝于2013年10月9日向江曙生借款二十萬元，王輝提供的經北京市中信公證處公證的《借款合同》的真實性，本院予以确認。江曙生提供的其與王輝于2013年10月9日簽訂的《借款合同》原件，王輝認可系其簽字、捺手印，對該合同真實性本院亦予以采信。雙方就同一筆二十萬元的借款簽訂過兩個合同，約定的借款期限均為1個月，自2013年10月9日至2013年11月8日。該期限屆滿時，王輝未向江曙生償還20萬元借款，故雙方簽訂的《房屋租賃合同》生效。

江曙生主張雙方約定“借款方自願用西城區馬連道中裡二區6号樓16層1601室15年租賃權做抵押”，但該約定于法無據。雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定江曙生不支付或者不按照約定支付租金達10日的，王輝有權單方解除合同收回該房屋，但該合同對租金履行期限約定不明确，根據法律規定，“履行期限不明确的，債務人可以随時履行，債權人也可以随時要求履行，但應當給對方必要的準備時間”，王輝未提供充分翔實的證據證明其向江曙生主張了租金而江曙生不予支付，故對王輝訴請确認雙方簽訂的租賃合同已于2014年6月16日解除，進而要求江曙生支付租金、違約金、賠償損失之訴訟請求，法院不予支持。

五、解說

1、簽訂房屋租賃合同作為債權擔保是何種性質的擔保？

筆者認為其既不屬于權利質押，也不屬于讓與擔保，是法律沒有規定的一種新型擔保方式。首先其不是一種權利質權，因為用債權設立質權，是債務人将自己或者他人的債權質押給債權人，用質押的債權擔保債務的履行。 而本案中并不是用訴争房屋的承租權設立債權質權，因為雙方沒有要對承租權進行質押的意思，承租權就是債權人享有的另一個債權，不存在用自己的債權進行質押的問題。其次其也不是一種讓與擔保。因為讓與擔保是将物的所有權轉移于擔保權人，在債務不能清償時，擔保權人就該标的物得以優先受償。從概念上分析理解，讓與擔保是一種物的擔保，屬于擔保物權。而本案中債務人不能清償時，房屋租賃合同生效，擔保權人有權承租房屋，取得房屋承租權，而不是就房屋進行優先受償，而承租權是一種債權，所以簽訂房屋租賃合同以租賃權做擔保也并不是一種讓與擔保。現有的法定擔保方式外延無法覆蓋本案的情形，所以其應當是一種法律沒有規定的新型擔保方式。

2、作為擔保的房屋租賃合同的效力應當如何認定？

首先，雙方簽訂房屋租賃合同作為債權擔保，是為了形成一種受契約自由原則和擔保之經濟目的的雙重規範的債權擔保關系。相對于讓與擔保來講，簽訂房屋租賃合同作為債權擔保是為小額債權設定擔保的一種更為靈活變通的方式。

其次，為了不遏制市場經濟的靈活性，鼓勵交易活動，實現市場資源的有效配置，保證交易安全與穩定。房屋租賃合同作為一個獨立的合同，除有《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的幾種情形外，不能輕易認定合同無效。

還有觀點稱雙方簽訂房屋租賃合同，不是真的想要将房屋進行出租，而是以此作為擔保，雙方的意思表示是屬于同謀的虛僞表示因而無效。但是筆者認為雙方的意思表示是一緻的，是真實的。因為雙方在簽訂房屋租賃合同的時候約定“當借款無力償還時，本合同生效，至還清全部本息日止。”該合同是一個附生效條件的合同，雙方簽訂合同的真實意思就是如果借款到期清償，房屋租賃合同不生效；如果借款到期無力償還，房屋租賃合同生效，債權人取得房屋承租權。雙方就此并沒有虛僞表示，所以雙方的意思表示是真實的，合同應當是有效的。 （作者單位：北京市豐台區人民法院）

（來源：最高人民法院司法案例研究院 作者：鄒萌）

（此文不代表本号觀點）

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