【案情】

豪運公司是位于重慶市九龍坡區西彭鎮鋁城北路8号帝景豪苑小區的開發商。帝景豪苑項目在規劃審查方案中包括停車位地上393個，地下243個，共計636個，後實際建成的地面停車位為270個左右，均不能辦理産權登記手續。

豪運公司和帝景豪苑小區業主所簽訂《商品房買賣合同補充協議》約定：“……規劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫務所和服務會所等歸甲方所有，甲方有權通過出售、附贈或者出租等方式進行處理。”

因豪運公司拟将小區地面停車位出租，帝景豪苑業主委員會在小區張貼通告，聲明小區地面停車位是利用小區公共用地設立的，屬于小區業主共同所有，開發商和物業公司均無權擅自出租或出售。雙方協商未果，豪運公司遂向法院提起訴訟，請求依法确認帝景豪苑小區建築區劃内，規劃用于停放汽車的地上停車位393個的權屬歸其所有。

【分歧】

針對本案物業小區地上停車位的權屬争議，有兩種不同的處理意見：

第一種意見認為，小區地上停車位所有權屬于開發商。依據《物權法》第七十四條、《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第五條的規定，以及豪運公司在與小區業主簽訂購房合同補充協議有明确約定：規劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫務所和服務會所等歸豪運公司所有，豪運公司有權通過出售、附贈或者出租等方式進行處理。

第二種意見認為，小區地面車位應于小區全體業主共同所有。小區建築區劃内的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，利用小區道路用地、綠化用地及其他公共用地設立、未納入容積率計算而設立在業主共有土地之上的地面停車位權屬應歸全體業主共有。

【評析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

一、不能辦理産權登記的地面停車位本質上屬于土地使用權範疇

本案所涉及停車位是地面停車位，并無建築物，不能辦理産權登記，其本質上屬于土地使用權。地面停車位屬于業主行使土地使用權的形式之一。開發商按照規劃建設的地面停車位屬于開發商建設的附屬設施。該附屬設施性質與其他公共附屬設施性質并無不同。

建設規劃從城市建設行政管理的角度确定了開發商的建設框架，開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施，但并非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商，如小區崗亭等附屬設施都納入了規劃，歸物業使用而并不屬于開發商，當然也不能辦理産權登記。因此，本案地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施，雙方當事人無論簽訂何種補充協議都無法改變地面停車位納入建設規劃卻無法取得産權的客觀事實，其性質屬于業主共有的土地使用權範疇。

二、不能辦理産權登記的小區地面停車位歸全體業主共有

建築物能否辦理産權登記與是否納入容積率計算有關。本案并無相關證據證實，訴争393個地上停車位所占面積計入建築面積，或是地上停車位所占面積納入計容積率地上建築面積。因此訴争地上停車位不屬于計容積率的地上建築面積，不能辦理産權登記手續，該部分停車位應屬于《物權法》第74條第3款規定的“占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位”。因涉案地面停車位不能辦理産權登記，與專有權屬客體的地下停車位有本質區别，屬于業主共有的土地使用權範疇，開發商以售房合同約定方式在銷售商品房後仍保留該部分土地使用權，并無法律依據。地面停車位的實質是業主的共有土地使用權行使方式。因此，開發商将商品房向業主出售後，建設範圍内的土地使用權歸屬全體業主。

開發商無權對涉案争議無産權的地面停車位進行處分，而訴争地面停車位因使用業主共有的土地使用權，其權屬應當歸全體業主所共有。

三、本案訴争停車位屬全體業主共同共有

在明确占用小區公共道路建設的地面停車位權利歸屬的基礎上，更進一步講，訴争地面停車位不能按份分割為業主辦理産權。其一，訴争停車位本身不能為任何單位或個人辦理産權登記，理由同前不再贅述，自然不能為業主分割辦理按份産權登記；其二，物業小區的自身特性決定不能為全體業主共有的地面停車位辦理按份共有産權登記。小區是城市居民以居住為目的，各業主自發、自願從開發商購買居住用房而形成的住宅集合體。為了方便小區業主居住生活，維護小區正常管理運作，法律法規規定了小區的相關管理制度，例如大修基金制度、物業管理制度以及業主委員會制度等。上述相關制度都體現了業主共同的成員權，即所有業主隻有同屬于小區才必須享有的相關權利義務。本案中，地面停車位正是基于全體業主支付土地使用金獲得土地使用權而設計并施工建設的小區附屬設施。其土地使用金無疑是包含在商品房住宅價金當中。如果訴争地面停車位可辦理為業主按份共有，當新業主入住小區或原有業主出售其住宅時，就會涉及到更為複雜的産權辦理手續。因此，涉案地面停車位權屬小區全體業主共同共有，而不能成為按份共有。

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