買房簽合同有很多細節需注意,由于哪些簽訂秘籍呢?由于商品房買賣合同大同小異,重要的是補充協議的内容,下面我們來看看補充協議簽訂秘籍吧!

補充協議亦是商品房買賣合同比較重要的一部分,與商品房買賣合同具有同等法律效力。補充協議通常是由開發商單方起草,對開發商而言是有優勢的。因此,購房者應謹防開發商提供的補充協議,若是該補充協議加重購房者的責任,減輕開發商的責任或者補充協議中有霸王條款,購房者可以拒簽。如果購房者是在不知情的情況下簽訂的,購房者可以向法院提起訴訟,以開發商提供的補充協議顯失公平或欺詐為由,請求法院認定上述補充協議無效或撤銷,亦能維護自身的合法權益。

1、公共維修基金過戶

一般情況下,買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是,公共維修基金做不到随房轉移,即使房屋的産權變更 登記手續已經辦完,公共維修基金也不會自動轉到買方名下,必須辦理公共維修基金的過戶手續,地點在房屋所在地的各區縣專項維修資金管理部門。因此,補充協 議應當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。

2、一房二賣的特别處理

一處房産簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為,它可能導緻買方錢房兩空。加大違約責任是一房多賣行為的事後防範措施,遇上惡意行騙的産權人,他可以視高額的違約責任而不顧,拿着購房人的房款揮霍一空然後賣了房逃之夭夭。因此,它不能百分百保證買方沒有風險。有了預告登記制度,這種情況就可以被杜絕。

3、關于預告登記的約定

預告登記是由物權法規定的一個新制度,它是指在不動産交易過程中,為防止合同生效後辦理權屬轉移登記手續前,不動産權 利人另行處分該不動産,雙方按合同約定将不動産轉移事項向登記機構進行預先登記,确保受讓方在條件成熟時進行正式産權登記。預告登記後,未經權利人同意, 産權人不能處分該不動産。可見,賣方如果“一房多賣”,進行預告登記的買方不受任何利益損失。由于預告登記需要建立在雙方自願基礎之上,房地産登記機構辦理預告登記須依雙方的登記申請進行,因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地産登記機構申請預告登記。

4、各種法律文件之間的沖突解決辦法

買賣二手房需要簽署的法律文件很多,僅合同而言,就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協議等。各份合 同的内容有時會出現互不一緻甚至相沖突的情況,這就需要明确定金合同、居間合同如與買賣合同發生沖突,以買賣合同為準。而補充協議正是因為買賣合同有缺陷 才訂立的,因此補充協議要說明其他合同文本如與補充協議相沖突,以補充協議為準。

5、《售樓書》的重要内容應作為補充協議的組成部分

購房人在購置商品房時,尤其是其購置期房的時候,往往是看了開發商印制的《售樓書》,才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。購房人認為《售樓書》是開發商的承諾,因此,一旦交付的房屋與《售樓書》不一緻,大有上當受騙的感覺。實踐中,這類争議不在少數。

從法律意義來講,《售樓書》是一種要約邀請,是開發商向購房人發出的,請其購買房屋的意思表示,并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補充協議》才是雙方真正的意識表示,是雙方的承諾,具有法律上的效力。

盡管〈〈最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋〉〉第三條規定"出賣人就商品房開發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同内容,當事人違反的,應當承擔違約責任。"但為了避免未來可能産生的糾紛,建議購房人将開發商在樓書中承諾的與其有關的重要内容寫在補充協議中。

6、房屋質量的約定

房屋質量的問題,是購房人入住後與開發商最容易産生争議的地方。因此,在《合同》或《補充》中約定房屋質量的内容是十分重要的。

購房人應當與開發商約定的内容包括:牆體平直的标準;防水的标準,即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地闆結合處無漏水、滲水;表面裂縫的标準:即開發商承諾商品房内部無任何裂縫,保溫層牆壁表面平整,瓷磚地闆平整無松動、無爆裂、無間隙;管線安裝與室内表面的平整标準:即開發商承諾不在商品房内通行任何公用管線,承諾任何管道的安裝不影響房屋室内表面的平整。采用的建築材料應達到國家強制性标準等。

7、商品房交付的約定

房屋交付時,履行的手續有:房屋入住通知;鑰匙收條。開發商應向購房人提交的資料有:《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書内容不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、實測面積等。

8、違約責任與解除合同的約定

雙方約定:如開發商交付房屋時,所交付的房屋達不到《合同》或《補充協議》的約定,購房人有權拒收房屋。并約定開發商因其違約行為所應支付違約金的數額或比例。同時,也可約定開發商限期更正或修複,如在規定的時間内達不到約定的标準,購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除後的處理辦法,包括開發商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。

9、産權證取得期限的約定

産權證是認定房屋權屬的法律依據,實踐中,常會出現購房人在完全支付房款後的幾年内,都拿不到産權證,至使産權處在一種不确定的狀态之中,因此,約定産權證取得的最後期限十分必要。并同時約定,如到期購房人仍然得不到産權證,購房人有權退房及退房處理辦法的約定。

10、關于不能如期取得貸款的約定

按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中,開發商往往寫明,如買受人不能獲得銀行的按揭貸款,買受人應于接到通知的幾日内付清餘額。購房人往往粗心,沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風險不大,對該條款沒有重視。

實踐中,因此發生的争議雖不多,但一旦購房人無法獲得銀行貸款,按照本條約定,購房人必須在幾日内交清全部房款,否則,根據《合同》第七條之規定,購房人就需承擔不能按期付款的違約責任。因此,購房人在簽訂《合同》或《補充協議》時對此條要予以充分注意。

11、關于物業的約定

實踐中,開發商指定的前期物業與業主委員會選聘的物業之間産生的糾紛很多,因此,購房人為保證其入住後權益的維護,也可在《補充協議》中約定物業的有關情況。

新版《合同》中第19條,已就開發商指定的物業服務收費價格,及價格構成内容有所規定,且在附件四裡,還有關于物業服務内容、服務質量的買賣雙方自由約定。除此之外,購房人還應當與開發商協議約定,前期物業的服務時間,物業權利的限制,物業期限屆滿後,由業主委員會或全體業主決定是否繼續聘任物業或重新指定其他物業的相關約定。

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