西甯，青海省的省會城市，是青藏高原之上的第一人口大城。作為省會城市，不僅僅是青海省的經濟中心，也是青海省的房價高地。西甯的房價也一直牽動着全青海人的心，也是每個人茶餘飯後的主要談資。

根據統計局數據顯示，西甯的房價從10月份開始已經2連降了，10月份西甯新房房價環比下降了0.3，二手房環比下降了0.6，11月份西甯新房環比下降0.5，二手房環比下降0.7，自此西甯正式開啟降溫模式。

不過目前還是有很多人覺得這隻是一次小波動，西甯的房價後期依舊還是會再度漲起來，畢竟西甯作為省會吸引着全青海600萬人口。

那麼事實真的如此嗎？我看未必，因為西甯樓市下跌的四大信号已經出現了。

樓市有句話，房價趨勢長期看人口、中期看土地、短期看金融，那麼我們先從西甯人口來看看西甯房價趨勢。

人口基數少：2020年，西甯市常住人口為246.8萬人，抛開湟中、大通、湟源幾個區縣，西甯目前主城區人口也就是個150萬人左右，所以西甯目前的整體人口基數并不大！

自然增長率下降：西甯的戶籍人口自然增長率在逐年下降，2017年以前西甯的戶籍人口自然增長率基本上一直保持在5‰以上，最高的時候更是達到了11.18‰，但到了2020年西甯的自然增長率以降至3.18‰，雖然目前已經放開了三胎，但西甯生三胎的意願并不高。

遷出的人口多：雖然每年遷入西甯的人口較多，但其實每年遷出的人口也不少，過去10年基本上每年都有兩萬以上的人口遷出，淨遷入人口基本上也就是個6000左右。

随着周邊大城市的不斷虹吸，以及西甯不斷上漲的物價和房價，西甯的整體人口增速都在不斷地放緩。

中期看土地，西甯前幾年的土拍市場非常火，像海湖奧萊城當時拿地最高溢價率直接達到了260%，但随着全國房産調控以及樓市區域飽和，小開發商已經全部退出樓市，剩下幾個大開發商也開始觀望了。

就拿11月份集中挂牌出讓的9宗土地來說，有5宗流拍，2宗底價成交，另外2宗至今為止無人報名，可見西甯土拍市場熱度也已經開始驟降。

關注西甯樓市的朋友最近都會發現一個很有意思的現象，那就是此前朋友圈老發二手房的那些中介都開始大力推廣新房了，這也就說明西甯的銷售潛力已經出現了枯竭。一方面是因為西甯的二手房市場已經快涼了，每個月的成交量幾乎屈指可數。一方面是因為，各大開發商為了更多地赢得客戶在大力推廣自己樓盤，據說北川某項目買一套給中介的返點高達2萬多。

所以從以上3大信号來看，西甯樓市在未來很長一段時間内将還會保持一個降溫的趨勢，大家不要盲目殺入樓市，如果是剛需等等看也無妨。#西甯頭條#

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