現實生活中，我們經常會遇到這樣的情況：夫妻一方要求另一方在婚前出資買房，婚後加上自己的名字，在婚姻财産方面給自己一份保障。那麼，從法律角度看，這樣的行為是否有法律效力，能不能一定保證自己在離婚的時候分到房子的一半呢？答案其實是否定的。

因為婚前買房，婚後加名這一件簡單的事，根據全款購房還是按揭購房、就加名事項有無書面協議、是否已經完成變更登記等不同情形，其法律意義和法律效果會有很大差别。本文主要針對：一方婚前全款買房，婚後加配偶姓名；一方婚前貸款買房，婚後加配偶姓名并以夫妻共同财産償還房貸；一方婚前貸款買房，婚後共同還款但未實際變更登記加配偶姓名三種典型情形進行分析，剖析如果夫妻雙方離婚，房産該如何分配：

01婚前全款買房，婚後加配偶姓名

根據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第1063條第一項，一方的婚前财産為個人财産。《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》（以下簡稱“司法解釋”）第26條規定，夫妻一方個人财産在婚後通過孳息和自然增值方式産生的收益仍為個人财産；第31條規定，除另有約定外，個人财産不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同财産。也就是說，如果（1）一方婚前全款買房并登記在自己名下，或者（2）一方婚前貸款買房登記在自己名下，但是婚後以其個人财産還貸，則該房産為婚前購房一方的個人财産，婚姻關系不會導緻所有權發生變動；如果房産在婚姻關系存續期間因房價上漲發生增值，這部分增值屬于自然增值，也是婚前購房一方的個人财産，離婚時另一方不能請求将該房産作為夫妻共同财産分割。

但是，如果在婚後加上另一方姓名，該房産的所有權人就會相應地發生變化，其财産屬性也會發生變化。

首先，從定性來看，加名後，房産将由個人所有變為夫妻共同所有。《民法典》第209條第一款規定：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”也就是說，我國的物權變動采取的是登記生效主義，登記是物權變動的生效條件。一方婚後将自己個人名下的房産變更登記為雙方，發生物權變動的效力，該房産由夫妻二人共有，在離婚時，雙方可以請求分割。除非購房一方能夠舉證存在該變更登記不産生所有權轉移的效果，如雙方存在約定變更登記在二人之間不發生所有權轉移效力的約定、該變更存在民事法律行為無效的情形等。否則，在發生變更登記後，購房一方主張不房産為個人财産或者不按夫妻共同财産進行分割的，很難得到支持。

其次，從定量來看。一方面，要看登記時登記為按份共有還是共同共有。如果登記為按份共有，按份共有份額的登記有效，離婚時一方主張按照份額分割，應當得到支持。如果登記時未明确份額，登記為共同共有，這種情況下，在共有期間，雙方對房産的占有不區分份額，雙方就該房産享有同等權利，在進行财産分割時才對份額進行确定。另一方面，在登記為共同共有的情形下，分割财産時，具體如何确定分配比例，需要結合具體案件情況分析，根據目前的法院判決，有支持雙方各占房屋50%份額的情況，也有支持未出資一方占20%份額的情況，其中：

（2021）鄂05民終3327号民事判決支持各取得50%份額。判決書中指出“涉案房産雖系祁曉凱單獨出資，但女方也在處理家務、照顧小孩方面有所付出，現登記為祁曉凱與程梅共同共有，應視為祁曉凱對程梅贈與，且該房産贈與已經在房産所在地登記機構辦理變更登記。程梅現要求分割該房産，具有事實依據和法律依據。鑒于上述雙方之間的關系，一審法院從涉案房屋登記在程梅名下的背景和目的，結合雙方的住房情況，從保護婦女權益角度考慮，判決涉案房産應歸祁曉凱所有，并由祁曉凱向程梅支付房屋評估鑒定價款的一半符合法律規定，并無不當。”

（2020）浙01民終4427号民事判支持未出資一方取得20%份額。判決書中指出“本院認為，共同共有财産的分割應考慮共有人對财産的貢獻大小等因素，案涉房屋系被上訴人鄭某于婚前購買并付清全部房款，且在雙方離婚後仍由被上訴人居住管理，在雙方均主張房屋所有權，二審中被上訴人亦明确表示不同意競價的情況下，原審法院确定由被上訴人鄭某取得案涉房屋所有權，并無不當。同時，結合鄭某婚前付清房屋全款、婚後夫妻雙方共同償還債務的數額、結婚時間長短等因素，原審法院判令由上訴人孫某取得案涉房屋百分之二十的份額，由鄭某以雙方認可的房屋價值為基數給予孫某相應折價款，應屬合理。”

由此可見，在婚後登記為共同共有的情況下，法院一般會判定房産為夫妻共同共有，但是在确定分配比例時，會考慮出資貢獻情況，雙方在處理家務、照顧子女方面的付出，雙方的住房情況，結婚時間的長短，離婚是否存在過錯等因素，合理确定比例。

02婚前貸款買房，婚後加配偶姓名

除了婚前一方全款買房，婚後加名。現實中我們經常遇到的可能是婚前按揭買房，婚後夫妻共同還貸的情形。比如：雙方父母争着為兩個孩子付房子的首付，讓對方承擔房子的裝修費用或者買車，因為房子的保值屬性要比裝修和汽車強的多，但是太不樂意加上另一方的名字。那麼，這背後的法律邏輯是什麼呢？這是因為，如果是一方婚前按揭買房，婚後以夫妻共同财産還貸并加上另一方的名字，該房産也會視為夫妻共同财産，在分割時雖然可能對首付方進行适當照顧，但相對于未加名的情形，其分配的數額肯定要低。其實，對于婚前貸款買房，婚後共同還貸并加配偶名字的情形：

從現狀來看，這種情形相對較少。這是因為按揭買房，在取得銀行貸款時，需要将房屋抵押給銀行。在《民法典》生效之前，根據《物權法》第191條規定，抵押物轉讓需要征得抵押權人同意，而且轉按揭的手續相對麻煩，增加了銀行和購房者變更登記的風險和難度，這就導緻大多數銀行要求按揭房如果想要變更登記需要先還清貸款，這對很多人來說無疑是不太現實的。雖然《民法典》第406條對該條表述做了修改，規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押财産。當事人另有約定的，按照其約定。抵押财産轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押财産的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押财産轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人将轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”取消了原來經同意才能轉讓抵押物的規定，但是增加了抵押權可以因當事人約定變更的條款，也就是說購房者與銀行之間簽訂的擔保合同中約定抵押物轉讓需要經過銀行同意，購房者變更登記仍需征得銀行同意。

從法律效果來看，如果夫妻二人成功辦理了所有權變更登記，雖然貸款購買的房子存在抵押權，但就房屋所有權變動的法律效果來看和全款購房是相同的，該房屋根據登記情況由夫妻二人共有；離婚時進行财産分割也需要考慮出資貢獻情況，雙方在處理家務、照顧子女方面的付出情況，雙方的住房情況，結婚時間的長短，離婚是否存在過錯等因素。如北京市第二中級人民法院作出的(2015)二中民終字第06411号判決便将婚前男方購房，婚後變更登記為按份共有50%，二人共同還貸一段時間後離婚的房子判歸男方，由男方對女方進行補償。

除對積極财産進行分配外，消極财産也應當一并主張。那麼，在離婚時就未還清貸款的償還義務是否也能要求由夫妻二人承擔呢？答案應該是肯定的。這是因為，在變更登記期間，銀行和購房人的債權債務關系可能面臨以下兩種情形：第一種情形是銀行追加另一方為共同債務人，房産仍為抵押物，夫妻二人對貸款承擔共同還款義務。第二種情形是房屋變更登記完成，但是銀行未追加債務人，這種情況也很難免除另一方的債務，這是因為購房貸款很有可能被認定為夫妻共同債務。《司法解釋》第33條規定：“債權人就一方婚前所負個人債務向債務人的配偶主張權利的，人民法院不予支持。但債權人能夠證明所負債務用于婚後家庭共同生活的除外。”也就是說，雖然婚前個人債務由個人償還，但是因為貸款所購房屋用于婚後家庭共同生活，所以銀行有可能據此主張夫妻另一方承擔還款責任。

03婚前按揭買房，婚後共同還款但未實際變更登記便離婚

除了前述兩種情形，生活中還有婚前按揭買房，婚後共同還貸但是并未實際變更登記便離婚的情形。這也是大家普遍認為的，隻要付了首付，婚後就算是共同還貸，到時候離婚，房子還是歸自己，自己隻需要退還對方已償還貸款和相應增值部分。其實，該說法是有一定道理的：

該情形在《司法解釋》第78條作了規定，裁判規則相對明确：“夫妻一方婚前簽訂不動産買賣合同，以個人财産支付首付款并在銀行貸款，婚後用夫妻共同财産還貸，不動産登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動産由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動産歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動産登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應财産增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則（照顧子女、女方和無過錯方權益的原則），由不動産登記一方對另一方進行補償。”

也就是說，婚前一方貸款買房登記自己名字，婚後夫妻共同還貸，離婚時就該房産的分配需要先采取協商的方式解決，協商不成由法院判決：房子歸登記一方所有，另一方給予補償。補償時應當根據照顧子女、女方和無過錯方權益的原則，由登記所有權人對夫妻共同财産償還貸款和在共同還貸期間房屋的增值部分向另一方進行補償。比如說小王婚前首付100萬購房一套，貸款300萬，結婚時房屋價值300萬；婚後小王和小張共同償還200萬貸款後離婚，離婚時房屋價值400萬，那麼，法院就應當對小王和小張共同還貸的200萬和相對應100萬增值中的50萬進行分割，房屋歸小王所有，剩餘的100萬元貸款為小王個人債務。

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