公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的産權（占有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。那麼，公房可以買賣嗎，公房買賣産生糾紛應如何處理？

網友咨詢：公房可以購買嗎？法律允許購買公房嗎？

北京市京師律師事務所陳令明律師解答：

目前居民租用公有住房，按照房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。按照出售公有住房暫行辦法規定，按标準價購買公有住房，購房者擁有全部房屋産權。但購房款未付清或購房後未入住滿五年的，不得出售、出租和轉讓；在此期間，購房者需要轉讓該住房的，可退還給原出售人，其購房款按退房當年标準價重新計算後，由出售人退還購房人。購房款已付清、購房後已住滿五年的，其住房可進入房産市場出售、出租和轉讓，收益歸購房人所有，但須按照規定補交土地出讓金和有關稅費。已購公有住房可以過戶轉讓，但是也應該按照相關規定補交土地出讓金。此後房屋性質轉化為商品房，可以自由上市交易。

公房買賣産生糾紛的認定：

（1）商品房屋買賣是現代社會典型的不動産交易行為，也是典型的不動産物權變動。

（2）根據我國《合同法》有關規定，當事人未辦理登記手續，是不影響合同效力，隻是合同标的物所有權及其他物權不能轉移。

（3）民事活動應當遵循誠實信用原則。

【法律依據】

《物權法》第九條，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

陳令明律師解析：

公産房與私産房的最大區别在于産權，公産房沒有産權人，業主隻有承租權，沒有轉讓權，所以公産房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。

過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金标準箱産權單位交納房租，租住該房屋，個人隻能居住或者調換、繼承，産權仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得随意收回該房屋。個人是不得買賣甚至出租的。後來國家出台了房改政策，允許個人将該種類型的房屋買下産權，變成了房改房、已購公房。

關于公産房的性質

所謂公産房，是中國特殊體制下遺留下來的産物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人隻有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許範圍内，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。

按照産權人的不同又分為三種：

第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數由政府房地産管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

第二種是單位自管産。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業産。

第三種公産房是行政事業單位作為産權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

不可以購買的公房：

（1）部級幹部名下的已購公房不能上市交易。

（2）涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學科研區内的住房，産權單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。

北京市京師律師事務所合夥人，中國社會科學院研究生院法律碩士，在刑事辯護及重大民商案件代理方面經驗豐富。

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