上海産業用地出讓條件?近日，經上海市政府同意，上海規自局正式印發了《關于加強上海市産業用地出讓管理的若幹規定》（下稱《規定》），有效期五年面對上海土地資源條件的硬約束，以及産業高質量發展的迫切需求，實現産業用地的高質量利用成為必然選擇，我來為大家科普一下關于上海産業用地出讓條件?以下内容希望對你有幫助!

上海産業用地出讓條件

近日，經上海市政府同意，上海規自局正式印發了《關于加強上海市産業用地出讓管理的若幹規定》（下稱《規定》），有效期五年。面對上海土地資源條件的硬約束，以及産業高質量發展的迫切需求，實現産業用地的高質量利用成為必然選擇。

這也是在2020年提出“中國産業用地‘土改新元年’”的一個重磅延續及更強有力例證。

我們認為，随着我國相關機制和政策的邏輯線索日漸明朗，作為實體經濟複興重要承載體和産業創新發展的關鍵性資源的産業用地，首先應成為“轉型升級”的重要對象，進行“增量提質、存量提效、無中生有、騰籠換鳥”的供給側改革。未來針對産業用地的全周期管理一定會更加凸顯“四化”特點——精細化、精準化、系統化、動态化，在日益稀缺的土地資源上創造出更大經濟價值。

其實，上海此番《規定》中的絕大部分内容是從2013年開始上海一系列針對産業用地政策的系統性集萃和提升，很多條款在上海深耕産業地産的朋友是耳熟能詳的，比如管理職責、産業準入、開竣工和投達産、績效評估制度、土地退出機制等全生命周期管理内容。但我們認為，全景式的再次展現，對其他城市特别是中西部内陸區域有着很強的借鑒性意義.

應該說，上海的産業用地管理一直是國内一線城市中最有體系，也是相對最為科學務實的，而其進一步加強産業用地出讓管理的信号意義也值得我們重視。

本次《規定》出台的兩個最直接誘因，一是上海2016年《關于加強本市工業用地出讓管理的若幹規定》（23号文）和《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法》（22号文）5年期限已滿。這兩個文件是上海産業用地全生命周期管理的基礎性制度文件，因此本次《規定》在延續其基本内容的基礎上做了一些完善，成為了新時期上海産業用地供給與管理的綱領性文件。

二是上海市委書記李強在2018年就提出了“以畝産論英雄”“以效益論英雄”“以能耗論英雄”“以環境論英雄”，并在當年出台了《上海市人民政府關于印發本市全面推進土地資源高質量利用若幹意見的通知》，要求在提高地均、人均産出上下功夫，進一步提升上海的經濟密度，而産業用地的優化布局和高效利用當然就是首當其沖的。

因此，《規定》的基本原則就是“四個堅持”：

（一）堅持“畝産論英雄、效益論英雄、能耗論英雄、環境論英雄”，提升單位土地經濟承載容量和産出水平，推進産業空間治理。

（二）堅持遵循産業項目全生命周期規律，合理确定産業用地彈性出讓年期。

（三）堅持落實土地利用全要素管理，明确産業用地的單位土地投入、産出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境約束性指标。

（四）堅持實施土地利用全過程管理，實現項目開竣工、投達産、土地利用績效評估和土地使用權退出的全過程管理。

《規定》首先明确了相關委辦局的管理職責，形成分工明确、配合緊密的管理體系：

（一）規自局負責産業用地規劃和土地利用的管理；

（二）經信委、發改委與規自局三方共同制定産業準入标準、用地、績效标準，并實施土地利用績效評估；

（三）區政府、派出機構、産業園區管理機構負責産業用地高質量利用的組織實施、協調管理及履約考核等工作。

在産業用地的規劃管理上，上海一直強調對産業用地空間布局的優化，自2018年《關于本市促進資源高效率配置推動産業高質量發展的若幹意見》開始，修訂了原有的“104、195、198”區域規劃管理體系，形成了全新的“産業基地-産業社區-零星工業地塊”三級規劃體系引導：

（一）産業基地以先進制造業功能為主，這是頭号根本，是國家交給上海的核心任務保障；

（二）産業社區強調産城融合、功能複合，這是核心城區的有機組成部分；

（三）零星工業地塊以保障現狀企業生産為主；

（四）新增産業項目用地原則上布局在産業基地、産業社區内，存量産業項目按照所在區域規劃實施差别化管理；

上海極為重視産業園區的基礎設施基石作用，強調要在空間資源、規劃管理、土地供應等方面給予聚焦支持，更好發揮園區的空間承載、産業集聚、發展引領作用——在2020年應對疫情影響拉動投資穩定經濟增長的背景下更是出台了《關于加快特色産業園區建設促進産業投資的若幹政策措施》，重點打造26個特色産業園區，總規劃面積108平方公裡，可供優質産業用地25平方公裡。

在産業用地容積率方面，《規定》提出“工業用地容積率一般不低于2.0，使用特殊工藝的工業用地容積率可根據實際情況确定。研發用地可參照同地區的商業及辦公用地确定容積率，其中通用類研發用地容積率不低于3.0。”

這一點沒啥可說的，從2013年上海要求容積率為不低于1.2到不高于2.0，研發用地不高于3.0，到現在全部都是規定底線，上不封頂，确實體現了上海産業用地日益稀缺背景下必須集約高效利用，不斷向上要空間的強烈訴求。

在功能混合利用方面，“單一用途産業用地内，可建其他産業用途和生活配套設施的比例不超過地上建築總量的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設施的比例不超過地上建築總量的15%。鼓勵功能用途互利的用地混合布置，強化公共服務設施和市政基礎設施的功能混合。”

這也是從2016年23号文10%的配套不斷提升比例，到現在已經可以配套30%，也體現了上海對新型智能制造、産研辦一體型新經濟業态的訴求滿足，當然本身也是提升園區附加值、最大化土地價值的内在需求，這在一二線核心城市已經逐漸成為重要趨勢。

在産業用地出讓環節主要涉及産業準入、土地供應、出讓價款和出讓年限等内容：

在産業準入方面，幾乎所有城市都沒有什麼區别了，已經成為産業用地供給和管理的“靈魂”了，隻不過在具體執行、政策延續和動态優化上，不同城市的水平就高下立現了。

《規定》提出，要“進一步加強産業引導，按照産業用地指南強化産業項目準入管理，嚴禁向禁止類工業項目供地，從嚴控制限制類工業項目用地。優化完善産業用地标準，定期更新本市産業用地投入強度和産出效率的最低标準。強化産業項目準入審核制度，明确産業用地項目的産業類型、投資強度、産出效率和節能、環保、本地就業等的要求，并将其納入出讓合同，作為土地利用績效評估的依據”。

在土地供應方式上：

産業項目類工業用地和産業項目類研發用地采取“帶産業項目”挂牌方式供應；标準廠房類工業用地、通用類研發用地通過公開招拍挂方式供應，其中出讓給園區平台和領軍企業的，可采用“帶産業項目”挂牌方式供應。

鼓勵采用先租後讓、長期租賃方式使用産業用地，由中标人或競得人先行承租土地進行建設和産業運營，通過綜合評估認定達标後可按合同約定辦理出讓手續。

這裡需要強調的是“園區平台”和“領軍企業”兩個主體，這也涉及上海産業地産市場的重要遊戲規則。前者指承擔産業園區建設、運營管理的平台型企業，後者指處于行業領先地位，具備打造上下遊産業鍊能力的企業，都是由區政府認定的産業園區開發運營主體，也是上海産業地産市場最重要的參與者，後面一系列規定跟二者有重要關聯。

在土地出讓價款和年限上，上海強調的是“底線”和“彈性”，完善了“彈性年期 有條件續期”的制度設計，細化了續期的有關制度安排，目的是既要降低實體企業成本，又要給未來留足空間：

工業用地出讓起始價，最低可按全國工業用地出讓最低價标準确定；研發用地出讓起始價，最低可按本市研發用地基準地價管理要求确定。

新增産業項目類工業用地出讓年限原則上不超過20年。國家和本市重大産業項目、戰略性新興産業項目，按照本市相關規定和程序進行認定後，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。标準廠房類工業用地、産業項目類研發用地、通用類研發用地的最高年限為50年。

采用長期租賃、先租後讓方式供應的，租賃年限不超過20年。租讓總年限不得超過相應用途的法定最高出讓年限。産業項目類工業用地采用先租後讓方式供應的，租讓總年限原則不超過20年。

在産業用地績效評估和退出機制上，《規定》也做了重要闡述，真正體現了“全周期”：

産業用地項目土地利用績效評估分别在達産階段（達産評估）、達産後每3-5年（過程評估）、使用年期到期前1年（到期評估）等階段進行，由區政府相關部門或園區管理機構依據有關法律法規規定和出讓合同約定組織實施。

退出機制分為主動退出和強制退出兩種類型，前者可以主動提出申請，解除終止合同，土地收回，補償土地款和建築物；後者則帶有懲罰性質，如果拿地方沒有完成合同約定和評估要求，政府可以無償收回土地——沒啥好商量的，畢竟這是政府讓利要求你發展産業的生産資料，如果完不成，隻能“依軍令狀軍法處置”。

接下來就是最重頭的産權轉讓部分，這在任何一個城市的産業用地政策中都是最為關鍵的，這一點在之前有關政策研判和行業趨勢的分析文章中都多有涉及，總體來講重點城市基本都是屬于不斷趨嚴，但又有很多務實靈活、權宜處理的細節。

其實了解上海産業地産政策的朋友應該知道，2009-2012年間上海工業用地上是絕對禁止分割銷售的，但是慢慢地根據市場的情況和産業的訴求，也有一定的調整和放開，形成了今天獨特而精準的遊戲規則。

我們來看看上海這次的《規定》：

（一）産業項目類工業用地和産業項目類研發用地

1、建設用地使用權不得整體或分割單獨轉讓。

2、宗地上的物業應整體持有。

3、建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構、實際控制人改變的，應當事先經出讓人同意。

4、土地房屋整體轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定由出讓人或園區管理機構優先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應當納入全市統一土地交易市場實施。

5、企業滿足自身需求後的節餘建設用地申請分割轉讓的，經規劃部門明确分割部分規劃建設條件後，可通過土地交易市場，采用“帶産業項目”挂牌方式實施轉讓。

（二）标準廠房類工業用地

1、建設用地使用權不得整體或分割單獨轉讓。

2、宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓，可出租。

3、建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構、實際控制人改變的，應當事先經出讓人同意。

4、土地房屋整體轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定由出讓人或園區管理機構優先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應當納入全市統一土地交易市場實施。

5、園區平台、領軍企業的标準廠房類工業用地，除生活配套設施以外的物業可轉讓不超過50%。園區平台采用直接轉讓的比例不得超過可轉讓物業的60%，領軍企業采用直接轉讓的比例不得超過可轉讓物業的40%。園區平台轉讓的物業，自轉讓登記之日起5年内不得再次轉讓，5年後确需轉讓的可由園區平台或區政府指定機構按約定價格優先回購，放棄優先回購的可以轉讓給符合産業準入要求的企業或研發機構。領軍企業轉讓的物業隻能由領軍企業或區政府指定機構按約定價格回購。

（三）通用類研發用地

1、建設用地使用權不得整體或分割單獨轉讓。

2、宗地上的房屋可出租，建設用地使用權人須持有70%以上的物業産權，剩餘部分可轉讓。

3、土地房屋整體轉讓和分割轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區管理機構優先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應當納入全市統一土地交易市場實施。

4、建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構、實際控制人改變的，應當事先經出讓人同意。

5、園區平台、領軍企業的通用類研發用地上，除生活配套設施以外的物業可轉讓不超過50%。園區平台采用直接轉讓的比例不得超過可轉讓物業的60%，領軍企業采用直接轉讓的比例不得超過可轉讓物業的40%。園區平台轉讓的物業，自轉移登記之日起5年内不得再次轉讓，5年後确需轉讓的可由園區平台或區政府指定機構按約定價格優先回購，放棄優先回購的可以轉讓給符合産業準入要求的企業或研發機構。領軍企業轉讓的物業隻能由領軍企業或區政府指定機構按約定價格回購。

這套模式其實是從2013年開始奠定了雛形，一步步完善至今的，其實邏輯很簡單：

政府允許市場化産業地産的存在，承認專業化産業地産商的價值創造，但是這個牌照是嚴格掌握在政府手中，由我政府來認定誰有資格做這個市場化的産業園區産品，通過審核你的真實能力，看你之前的東西真有這個金剛鑽，我再認定你“園區平台”的牌照讓你攬這個瓷器活，并且有充分的盈利空間。

而沒有被認定的，隻能全部自持，是慢慢通過租金回收投資，還是整體出售或者資産證券化的方式完成退出，就看你自己的能力了。

所以在上海這種“産業地産牌照經濟”遊戲規則之下，擦邊球基本是不存在的，而且對所有企業一視同仁——國企當然是天然優先的園區平台，但民營企業如果真心實意做的話一樣可以被認定，不存在先天有罪推定和所有制歧視，一切按照市場化邏輯與專業化标準來評判。能者上，庸者下，企業之間是公平PK，政企之間則是一種互補協作與良性正向博弈。

所以，很多産業地産商抱怨上海的産業地産難于上青天，但是對于真正服務實體經濟的、有實力有資金的開發主體，上海的《規定》其實是一塊試金石，通過考驗的話，在上海還是充滿機會的。比如外來的置信集團、東湖高新、金地威新等産業地産商，都在上海獲得了開發新園區項目的機會，并不存在排外或歧視。

最後的一個重點當然就是存量産業用地的盤活利用，這是上海産業用地最緊要的工作，既然增量不多，隻能從存量裡面拼命挖掘潛力了。主要内容包括：

（一）支持産業項目升級改造，規劃方面，按需求确定開發強度等指标，鼓勵産業功能混合設置，提高單一産業用地中用途混合比例，解決企業生産研發混合需求，鼓勵功能用途互利的用地混合布置；土地方面，存量工業和倉儲用地經批準提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款，支持節餘工業用地分割轉讓，促進土地資源節約集約利用；

（二）引導存量工業用地功能轉型，倡導區域整體轉型，按照“統籌規劃、公益優先”的原則，在區政府主導下，以原權利人為主導、引入市場主體，通過存量補地價方式按規劃轉型開發；

（三）引導有條件零星轉型，對于未劃入整體轉型區域的零星工業用地，在無償提供10%建設用地或15%經營性物業後，通過存量補地價方式，按規劃自行開發。

上海産業用地新政對整個産業地産行業和全國各個城市都應該是一記重磅信号：

隻有在增量進入端和存量退出端建立起全新的、良性的、可持續的遊戲規則、算賬模式、博弈框架與長效機制，斷絕工業資産快速升值的通道，在“房住不炒”的基礎上再加一個“廠租不炒”，讓工業用地回歸“制造業載體”和“關鍵性生産資料”的根本屬性，以往純粹淪為炒作玩物、無腦式的資産價格上漲徹底被終結，才能形成一個有利于實體經濟重新複蘇和崛起的基石環境。

這是一個完全不同于過往的新時代，事關國運，沒人能夠置身其外，打鐵還需自身硬，做好接受大洗牌的準備，方為智者。

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