北京樓市再迎調整?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，現在小編就來說說關于北京樓市再迎調整?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

北京樓市再迎調整

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

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Q:提問:京總好！認真閱讀了置頂的精華文章，受益匪淺。現介紹一下我的情況，2010年之前在涿州先後投資3套兩居，目前市值約180W，2017年在固安按揭了2套兩層和1套一居，目前價格腰斬且每年還房貸約20W。房山戶口，在良鄉有4套房産，市值1700W，潘家園一套117平的兩居，市值660W，目前已無房票，夫妻年收入25W。請京總指導！資産怎樣增值和最佳優化方案！謝謝！

A:回答; 您好,感謝信任!您們的房産布局戰略上有點問題,希望期間能有一個好的收益,現在調倉還不晚,雖然房地産的城鎮化紅利期接近尾聲,但城市闆塊紅利還沒結束,這是大多數人不知道的概念;一個行業随便看看新聞就知道發生了什麼,但真正了解到某一個細分領域需要做很多調研;

具體建議1、先把涿州3套固安3套出掉;良鄉或者潘家園留一套住的即可,(如果留良鄉留最好的小區,面積2-3居);其他全部出掉,這樣你們就有1張房票,(如果良鄉和潘家園均不住可全部出掉);良鄉、涿州、固安本地沒有核心産業支撐,未來上漲空間受限;這種房子繼續持有增加了時間和成本,反而會損失成本和效率;潘家園雖然在三環核心位置附近,但商圈自身不争氣,回遷房占比區域住宅90%;漲幅也一直被市場甩在後面;

有了房票後加一定的杠杆買在優質區域優質樓盤即可;這樣即便是你們自己住也會提高生活品質,主要是吃闆塊紅利;您們的年收入略低,但資産數量比較優質,應該盤活現有資産,加上杠杆讓資産升值是你們的主要任務;如果全部出掉2張房票可以2套三居,分開布局,如果留一套的情況下選一套三居;買在龍頭闆塊即可;祝一切順利!期間有問題可在向我提問;

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Q:提問:京總您好，看了您的文章和一些問答，有一些問題。目前我家的情況是，夫妻兩家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡頭翠城的經适房正要售出，預計收入400左右。個人和愛人在懷柔19年購入了一套限競房，21年房下來交了契稅，5年後可上市，購入時總價不到300萬，目前還剩100公積金沒還。目前在懷柔住，我在市裡上班，媳婦兒在密雲上班。（這也是當時在懷柔買房的原因）

家中有兩歲娃一枚，4年後幼升小，家庭目前年收入45-50左右波動。父母這套房售出後考慮換房，優點是無貸唯一住房，但是目前比較糾結，考慮未來孩子上學和房産保值或增值。

問題一:懷柔這套商貸今年已還完，需要不需要把公積金也在近幾年陸續提前還了？考慮一:父母在懷柔直接購置一套房産，可以買懷柔區的學區内房屋，有當時看了新盤北科建水岸雁西，是洋房，一層帶院總價不到300萬。開發商的概念是洋房 懷柔科學城 科學城配套小學（北京實驗二小懷柔分校），這種選擇是滿足了父母居住環境 孩子上學需求（學校目前一般）。但是看了您文章，也知道這種新盤屬于站崗盤，預計5-10年後才能出手。這個想法衍生出的一個問題是:懷柔科學城未來發展您是如何看待的？多長時間才能影響到樓盤增值？

考慮二:在市區朝陽新源裡、柳芳、花家地這一類地區買一套帶學區的老破小，可以貸款一部分整體預算提到500左右，租金補貼房貸。占一個朝陽的學區學位，孩子一年後幼兒園回城裡上學，上一些九年一貫制的學校，但是朝陽區目前的升學率慘不忍睹。

考慮三:這一條原本沒有，在看完您的文章和向周圍教育口的朋友咨詢後，500預算也能夠上東城區的老破小，東城學區概念相對平均，整體升學率還不錯。可以把房子租出去後，在附近再租一套大一點的房子去住。

總結後續問題:綜上，我個人還是希望利用這次賣房的契機把400萬房款在未來做大一些，如果現在能城裡的房，滿五唯一出售，恰逢孩子上學，至少加上學籍要求，最快8年後才能出手。等于可以接受較長時間的站崗，那麼是在城裡老破小站崗好，還是在懷柔科學城這一帶站崗比較好呢？懷柔教育目前全市墊底，但目前的信息是2025年懷柔會有一所清華附中承辦市教委直管的12年一貫制學校開始招生（我家2026年上學）考慮科學城定位，應該不會太差勁。所以現在比較糾結，這次換房的方向是城裡還是懷柔，然後再看自己夠得上的區域。望您指點迷津，萬分感謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、懷柔屬于北京的遠郊區，位置偏冷，北京的産業發展軸整體是東南，西北有海澱，西南有麗澤，中部有金融街，東邊是朝陽亦莊副中心，這幾個載體有已經成熟的和正在發展的;所以懷柔發展起來相對較難;一是産業發展，二是人才發展，産業帶動人口，最後才是商圈發展，這是樓市的三個支撐點;

這三個對于懷柔來講難度較大,每一條都存在很大的不确定性;非硬性要求不建議在懷柔置業;哪怕是租房都可,這個是在懷柔購房的基本邏輯,2025年懷柔的清華附中;整體教育質量誰也不敢保證,學校好不好,一是看師資,二是看生源;再往深了說是看家長;從教育均衡的邏輯看,城六區之外先扶持的應該不會是懷柔;

2、東西海朝的學區邏輯不一樣,朝陽主要是對外地戶籍的家庭比較友好,海澱比較拼,東城相對佛系,又比較均衡,從房屋保值和孩子上學兩個維度看在東城以最低總價獲取入學名額,這種方案相對穩健一些;城内的老破小不至于站崗,升值屬性稍微弱了些,但還是有一些漲幅的,懷柔大概率會虧損,資金成本比較高,另外垡頭翠城的房子盡快出售,這種地段的經适房市場不會太好,公積金利率很低,短期不賣沒必要提前還;建議認真閱讀星球的精華文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:京總好，向您請教一個個人納悶的現象：像通州，門頭溝這些地區，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手後過個兩三年後就會比周邊高好多，還有的說期房變現房至少就漲1萬。新房定價都是這個感覺。

A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當成完全不懂行情的小白忽悠你,開發商的日子越來越不好過,利潤這麼低,能多賣為何不多賣,好的盤應該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個指标就是有價，你要分清楚買進價和賣出價，很多人會認為某個開發商某個樓盤又調價了，但這統統都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，

新房市場的成交價沒有任何參考意義,市場也不會承認二級市場的成交價,隻有三級市場的成交價才公平、可參考!三級市場是通過各種政策幹預,賣家與買家的長期博弈最終形成的價格,大家都認.也就是真正意義的決戰是在三級市場,也就是二手房存量房市場，就是說你真的在二手市場挂牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍

這個折價率是很明顯的指标。在一些比較差的闆塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山禦園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀态;跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

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Q:提問:京總好。近期準備在朝陽買房。具體情況如下：本人目前居住在順義老城區，小孩小學三年級，考慮解決孩子學區和個人工作通勤，準備在望京、太陽宮、亞運村小營區域購買兩居室一套，準備自主并長期持有，重點考慮小升初能夠上優質初中，兼顧次新。目前有資金550W，順義一套房滿五唯一價值約260W,目前因為距離孩子上學特别方便，準備繼續持有3年再賣。現有以下幾個問題拿不準，希望您能夠指點：

1、購房總預算750W，兩居室如果考慮望京陳分單校，隻能利澤西園、南湖東二、望馨三個社區，整體屬于老小區，擔心4年後學區政策有變不保值；且家裡兩個人都需要自駕通勤，除望馨外小區停車實在困難；2、還考慮朝庭公寓、嘉美風尚、慧谷陽光三個次新也有750W能靠上的房子，但學區多校，清華附和陳分望實也可以考慮，如果去了其他校就失去買房意義了；

3、太陽公聖馨，亞運村凱旋城也可以考慮，但一個是回遷房，一個有商業，且感覺不如望京總體發展前景好；4、綜上，請教京總，考慮上述三類中哪一類小區更合适；5、順義還有父母在居住，個人也箱繼續持有順義的房子，請教京總，目前按二套購買，和賣掉順義按首套購買，稅費上大約差多少個W？

A:回答;您好，感謝信任！1、麗澤西園、南湖東二、望馨從居住屬性上不如方案二中的慧谷陽光，慧谷陽光抛去學區價值，自身的樓盤素質也在區域内名列前茅，如果選擇方案一，學區政策發生變化，這些老舊小區唯一的價值被削弱或者去除，價值也會随之降低，如果選擇方案二，上不了心儀的學校，但房子的價值還在，并不會影響房子的升值性，從投資角度優選方案二中的慧谷陽光比較穩健一些。

2、聖馨和凱旋城從樓盤角度這兩個盤在太陽宮和亞運村商圈内屬于尾部樓盤，在市場上缺乏競争優勢，過往的行情數據也都一般，從區域上太陽宮要比望京高一個等級，但亞運村要比望京低一個等級，綜合應該是優先望京區域，優質樓盤，其次太陽宮尾部樓盤，放棄亞運村。

3、這個價位購買人二套和首套購買稅費相差沒有特别大的明顯，主要是出賣人房子的屬性，是否滿五唯一，這個稅費變化很大，其次順義的房子可以和家人商量，如果決定要賣，可以在此次置換計劃中一并考慮，順義本地沒有核心産業支撐，房價也常年窪地，如果一家人決定搬到城裡生活，不如把順義的房子出掉把資源集中在這次置換上，一是為了孩子上學，二是為家庭配置一套核心優質資産，從這兩個維度上看是沒錯的，至于孩子目前還在順義上學，可以考慮房子置換時租一套，隻是會折騰一點，并不會影響生活質量和孩子的教育，比較有利于家庭資産的成長性。建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理，祝一切順利！

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Q:提問：京總你好，我們目前想買改善住房，但由于資金預算有限，所以在面積和距離上做權衡，我們首付最多提供200萬，算算基本就是500萬左右的房價，所以我們看的兩處，一個是中海彙智裡的107平米戶型，一個是公園都會的127平米戶型，您能幫我參考下優劣嗎？最主要這兩區域相比未來哪邊會更有增值空間，謝謝

A:回答:您好,感謝信任!既是付費咨詢,想必大家一定是想得到最真實、可觀的答案;可直接告訴您,這兩個地方兩個樓盤,買過來90%會賠錢;保值的屬性很弱,增值的空間幾乎沒有

第一這兩個區域屬于遠郊,這些遠郊漲勢不可持續，漲幅可能會在六個月之内漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些闆塊的市場并沒有這麼強，都是虛火旺起來的;價值比較弱導緻沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健

第二:順義和昌平本身就産業匮乏,本地購買力嚴重不足,順義發展最好的一個區域後沙峪主要的價值還是要依靠望京的剛需購買群體，買後沙峪客群的邏輯是犧牲距離換取品質，簡單說就是想住環境好一些，但望京預算不夠，那麼隻能順着地鐵往北走，後沙峪是一個不錯的商圈，漲幅隻能等望京漲完才能輪過去，投資價值是有的，隻不過需要時間兌現，公園都會基本就很差了,首先購買力不集中,或者說沒有購買力;在這個地方買房的人全是比較零散的一些人群,在市區工作完全不懂房地産的小白,未來的二手房市場會很涼,

沙河以北包括沙河基本上和北京已經脫軌,屬于通勤衛星城,沒有投資屬性.衛星城發展難度和時間至少乘10倍。未來的市場分化會比今天更嚴重.2013年之前,整個中國的房地産是處于普漲周期,那個階段是什麼房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉向結構周期的過度階段,過渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之後開始出現嚴重的分化潮;

您們的資金預算有限，就更應該注重房屋的保值屬性和升值屬性,如果這一套買錯了不光隻是虧損,同樣會失去機會成本;從投資的思路建議前期可優先選擇保值升值比較穩健的盤做積累，後期在做置換，建議認真閱讀精華欄的文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策、81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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Q:提問:京總您好，我在17年3月腦子熱260w買了六環外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區在昌平區老舊小區改造的名單裡面。現在家有倆娃，老大2025年上小學，但是受制于認貸政策換房的首付資金不夠。問題：想咨詢一下現在把這個房子賣掉做好準備等待可能的認貸取消馬上再買房，還是繼續持有等改造結束？

加固改造的消息對房價影響大麼？如果等待改造結束的話政策來了再出手會不會交易時間很長？小區加固改造之後價格上會有比較大的漲幅麼？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區改造重點在于小區業主意見是否統一,全部統一有書面意見才會進行下一步,這個時間很長,2、老破小未來還有沒有價值,主要還是看這個區域的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,核心區的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區高層住宅也會得到善終。

因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.能量比較低的區域想發展必須要靠建設新區，新區越金貴，老舊小區就越破敗;在遠郊買房人的邏輯是核心區又破又貴,品質夠不到,所以犧牲距離換取品質;遠郊的一些剛需品質次新還有些價值,但如果不發生普漲的情況下很難帶動,建議您等等看,市場熱時賣總比現在賣劃算一些,不至于虧那麼多,如果市場熱時有買家接盤可以考慮出手,往熱門區域看看品質次新,200多萬再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯的盤;

市場有很強大的反饋功能,買房沒賺到錢又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結果,及時糾錯改正即可,還有機會,買房緻富的路一直在,隻要貨币一直超發,房價上漲沒有盡頭,放平心态就當交學費了;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝好運!

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Q:提問:京總您好，很榮幸加入，本人豐台東麗溫泉一套小兩居，然後想置換到車道溝附近小三居預算總價750左右，娃在紫竹院學區，主要考慮挨老人近點，以後方便，不知道是否合适。或者有重點推薦區域參考一下，謝謝

A:回答:您好;感謝信任!1、東麗溫泉在豐台屬于洋橋闆塊,這個區域内的住宅普遍為90年左右建成的,2000年以後的隻有一個小區,北京的二手房市場除了東西海2000以前的老房子,面積越大越難賣,小面積總價低,剛需客為了通勤距離會選擇拿來過渡一下,洋橋這個闆塊在豐台已經往固化的方向傾斜,未來很難吸收到市場上的優質購買人群,本地稍微有幾個錢的都會選擇到更優質的區域生活

其次豐台本地缺乏核心産業,房子要穩健的保值增值，第一取決集中的産業，第二取決于成熟的配套，第三取決于品質。尤其是商圈的品質和人文;豐台沒有學區概念，隻能抓這三個;産業是吸引人的作用，教育是留住人的因素，豐台這兩個都沒有，所以房價常年窪地，未來教育均衡下的前提，優質的資源會投入到高端人才聚集的區域,

優質的産業結構背後意味着高收入,高收入可以吸引更高層次的人才,持續不斷導入人才;各種高端配套起來就會容易的多,有了這個基礎慢慢這個區就會形成良性循環,會越來越有活力,對人才、資本的吸引力度也會持續增強.所以豐台值得持有的房子隻有麗澤附近的優質闆塊優質小區,其他區域的房子持有成本很高,不是說不漲,投資是效率優先原則,如果有條件固然選擇更優質的區域;才能吃的闆塊紅利,搭上這座城市的快速列車.從這幾個基本市場規律出掉往其他區換大方向是正确的

2、距離紫竹橋比較近的闆塊可以看看廠窪小區;這個老社區管理不錯,性價比也可,750認真淘淘拿一套三居性價比還是很高的,其次可以關注下公主墳的翠微中裡、南裡;都是在你們預算範圍之内,如果就近選擇優先廠窪,能接受一定的距離可以關注下公主墳;這兩個闆塊在這個預算都還不錯;祝一切順利!

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Q:提問:京總您好，拜讀了您星球的文章，結合家裡具體情況向您請教：現有房産兩處，分别是豐台保利百合2居一套，海澱工商大學老破小一套（學區）。目前保利百合出租中，以租養貸，孩子今年上學，一家三口和一老人擠在老破小。因為孩子剛上學，老破小學區剛占用，肯定不好出手，現在想改善居住環境，考慮把保利百合賣了換增光佳苑是否合适？考察了小學附近的幾個小區（孩子上學和媽媽上班都在增光路附近），覺得增光佳苑相對新一點，能解決車位問題，價格合适（900萬左右），不需要承擔太大壓力。但是從資産保值的角度來看，不确定換過來是否合适，家裡這兩處房産怎麼處置最優？請指教。

A:回答:您好,感謝信任!1、如果要換應該出掉工商大學老破小;保留保利百合;西局是豐台發展最好的一個區;保利百合是這個區域的标杆樓盤,未來承接麗澤一帶;對标改善客群;之前麗澤一帶已經漲過幾輪了,但都是投資客買的,市場上真正的購買力還未湧入市場,一個新闆塊的完整生命周期可以分為四個階段：炒概念階段、炒地皮階段、炒配套階段和炒供需階段.麗澤已經渡過了前兩個階段,往後就是配套和供需;麗澤釋放人口紅利後随着市場會有新一輪的行情,而豐台大部分區域和樓盤比較拉胯,保利百合未來在市場上的競争優勢會比較明顯;

2、現在轉手學區價格上雖然沒有優勢,但随着政策的不斷變化,等同于把不确定性的風險轉移到買家身上,價格自然會比帶名額的低一些;如果為了改善居住環境;選籌的盤本身問題不大,沒什麼不可,賣出價格低,買入的房産優質,同樣不會失去漲幅,而又減少了不确定性,對于您們來講是利大于弊;

增光佳苑樓盤品質雖好,但闆塊屬于中規中矩,現在的均價10萬出頭,個别房源10萬以下,這個盤17年最高點是10萬出頭,從317後一直回調,18年春節後漲過一波,後又下調,去年5月到今年五月處于陰跌的趨勢;海澱的重點發展是以中關村為點向北輻射;所以南部西部發展比較落後,這個盤保值屬性還可,未來行情來了能跟着跑問題不大;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

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北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

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