提問：

章哥救命，我被糾結的快發瘋了。剛落戶沒女朋友，家裡給了300萬讓買房，公積金貸不了多少隻能用商貸。我想在豐台買個宜居的，但家裡非得讓買東西城學區房，為孫子做準備。看了東西城的，基本買不到什麼，很破的老房，能貸款的也不好。我想請問，這學區房到底該不該買啊？将來政策會不會變？值不值啊？或者能不能保值？

回答：

1、 這一串問題，都不好回答，沒有标準答案。

2、 沒什麼該不該的，有錢就買，錢少别硬努。一般建議是如果沒結婚，在資金也不是很多的情況下先别買學區房，用不上學位等于資金閑置。勉強買個普通學區也意義不大，将來未必用得上，還耽誤了很多年的居住。

3、 政策肯定變，不變就不是政策了。連憲法都能修改，何況本來就在探索中的制度呢。唯一千古不變的是人性，也可以叫天道，或者是經濟規律。

4、 值不值的更沒法說，主觀價值憑自己判斷，客觀價值肯定不值。一個破房子這麼貴，用上學位還行，用不上的學位有價值都發揮不出來。

5、 能不能保值更說不好，商品價格是由供需關系決定的。人性不變，永遠追求稀缺品，但也永遠在變化追求的具體目标。

學區房可以說是商品，其實也是投資品。其價值未必由房子體現，那隻不過是短期目标，長期目标則是孩子的未來。為什麼過去沒聽說過學區房啊？我小時候連補課都沒有，至少是沒有花錢的補習班。

因為那個年代的知識不值錢，搞導彈的不如賣茶葉蛋的，大學教授比工人售貨員多掙不了幾個錢，人們沒必要為了孩子學習投入太多。人類永遠追求收益最大化，也在追求投入最小化。既然投入過多成本在學習上沒用，那誰還去費勁啊。而且人們也都沒多少錢，想投資都沒本錢。

但到了2000年之後不同了，人們開始有錢了，自然願意投資教育。再加上網絡興起，能賺大錢的都是高知，知識轉化成财富的例子比比皆是。考一代們親身體會到了學習改變命運，所以為了下一代更加願意投入。而其他家庭也有很多人明白了投資學習能換取回報，所以也跟着投入。各種培訓班和學區房也就逐步興起，再加上2013年之後的教改，沒房子很難上學，學區房想便宜都沒戲。

6、 但是，所有投資都是要注重邊際投入的，也就是新增的新增，得看新增加的投入是否能換取新增加的産出。更直白點兒就是投入與産出是否呈正比，是否真的有超值回報。

最開始的那批追求學習者，考上個大學就能找到好工作，産出遠大于投入，自然願意繼續投入。但投資的人多了，價格也就上漲，如果哪天漲到投入産出不合理了，投入也就會減少，學區房的價值就不好說了。

比如前些年的出國留學，随便花個幾十萬混個海外文憑，回國就能找份幾十萬的工作，投入産出很好。但這些年呢，海歸變海帶，花上百萬回國也就是是實習生，沒意思。投入産出不合理，自然留學也就不那麼熱了。

學區房也一樣，最早都不用買房，花個十多萬的贊助費就能上學，考上好學校就算是值了，能找個十幾萬的工作，投入産出合理。但現在呢，幾百上千萬的投入買房，然後還得花百十萬的補課，最後未必能上好大學，上了好大學也未必能有好工作。

7、 經濟學中有“均值回歸”理論，放到投資上，說白了就是隻要幹的人多了，投資什麼都不賺錢。

沒多少人買學區房的時候，那誰買了就能得到高額回報。後來都知道了也就都去買了，價格上漲是必須的，漲到沒有回報的時候，也就都别費勁了。那隻要是出現投入産出不成正比，學區房的保值性自然就弱了。

8、 所以，從長期看，學區房肯定是不保值的。投入産出才是人類的追求，賠本賺吆喝的買賣長不了。當然這是從長期而言的，沒什麼意思，短期就要看政策和學校質量了。

大的政策如六年一學位，多校劃片等等，每次都引發房價波動。小的政策就是學區調整了，最典型的就是在2014年，東城區教改，朝陽的磚角樓北裡的孩子本來是可以上和四小學的，被取消了。于是磚角樓的房價一夜之間暴跌30%，溢價全部跌沒了。傳說有位業主正在賣房，被迫從300多萬降到200多萬，差點兒氣出心髒病。

學區劃分沒幾年的事兒，都在逐步完善中，調整學區不是什麼難事兒。就像合并學區很難嗎？東西城加起來才不到100平方公裡，19個學區。而朝陽和海澱都是400多平方公裡，豐台區也300多，也不過各自十多個學區。如果真的跟傳聞似的合并，甚至是市裡統籌跨區合并，那學區房真說不好什麼走勢。

再一個，學校的質量是升降起伏的，又升起就有墜落的。像在我爸心目中，全北京就一所好中學，他的母校四中，其他的全部算渣校。在20年前，全北京就一個算學區的，中關村，後來有了四大五大六大八大學區，還有過十三太保十八羅漢的排名。現在都沒法排了，太多太亂。學校也在變化，十一學校最早是流氓學校，打架海澱第一，但現在成了六小強。十九中曾經在海澱數一數二，現在隻能算普通校了。

學校成績變化，自然受追捧上升，而一旦考試失利，價值就會下降。去年上海學區房曝出冷門，某頂級學校中考失利，學區房立刻暴跌20%。這種事兒在北京也發生過多次了，隻不過沒這麼嚴重而已。

9、寫多了，總之建議是既然還沒結婚，資金又不是很多，就沒必要太早準備學區房。為了孩子上學當然應該買，但也要考慮投入産出，别努着。最好能做通父母的工作，學區房的主要目的就是讓孩子獲得學位，所謂的保值是副産品，也不好确定。從遠期到近期都有一定的風險，天底下的好事兒不可能什麼都占着。僅供參考。

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