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海澱，注定是北京各行政中濃墨重彩的一筆。

2021年海澱GDP超9500億元，接近全北京的1/4，一馬當先。

上地、西二旗、後廠村等産業集中地，彰顯出海澱的強大之處。

清華大學、北京大學、中國人民大學等26所學校散落在海澱，這裡是全北京乃到全國最強的學術領地。

而這種學術氛圍，從大學延伸到小學、中學，于是乎，各大學附小附中，成為海澱義務教育階段最閃亮的星。

海澱，最強産業 最強學區，站在北京各行政區的“華山之巅”，也隻有西城可以與之論劍一二。

因此，海澱的房地産市場熱度一直不減。今天，西瓜姐就為大家盤點今年上半年海澱成交最火爆的100個小區。

1、1-20名

• 保利西山林語——西北五環外的“次新”

小區建于2008年，整個社區由住宅區和别墅區組成。住宅區分為一、二、三期共45棟樓，都是總高不超過8層的闆樓。

作為西山的低密度高檔居住社區，小區東南西三側為群山所環抱，北側則有京密引水渠流經這裡，居住環境非常棒，是真正實現了“三山環抱，一水環繞”的宜居之所。

無論是居住環境還是建築品質，小區在西山乃至海澱都是可以稱道的。

但是從位置和距離上來看，周邊的配套和交通不便也是事實。

距離最近的地鐵16号線屯佃站，也有近4公裡的距離。

最近的三甲醫院是解放軍309醫院，直線距離也有6公裡。

住宅小區以2居為主，占比約為45%，3居占比25%，是小區的主力戶型，多是南北通透的戶型。

小區周邊是中關村産業園、後廠村，大廠員工強大的購買力，導緻過去兩年這裡的房價漲幅比較明顯。

雖然地處海澱，但是小區沒有學區屬性，買房人多是剛需和改善，他們更看重居住品質。

• 八裡莊北裡——優質學區房

八裡莊北裡，建于1996年，共計42棟闆樓，其中5棟有電梯。

整體布局還算規整，外觀以淺色系為主，看着比較大氣、結實。

小區周邊配套齊全。北面是地鐵慈壽寺站，6号線和10号線在這裡換乘。

南門附近有一排底商，超市、飯店應有盡有，可以滿足人們的日常生活需要。

兩公裡外有304醫院、空軍總醫院等。

八裡莊北裡對口小學是八裡莊小學，40%直升首師大附中。

首師大附中是海澱大名鼎鼎的“六小強”之一，在小升初多校劃片的政策下，八裡莊小學這幾年的熱度直線上升。

八裡莊北裡雖然建築年代老，但是600多萬就可以上車兩居，在當下學區房“天價”的氛圍下，這個價格真的很“親民”。

2、21-40名

• 萬泉新新家園——中三和萬泉小學的雙選

小區建于2000年，屬于低密度、高品質和古典三段式歐陸花園洋房，外牆紅灰白三色搭

配，簡潔大方。社區建設上則融入了江南園林的理念。

小區分為三期，一共31棟樓，其中13号樓是幼兒園、14号樓是會所，其它29棟全是6層帶電梯闆樓，均為一梯兩戶南北通透的大戶型。

小區地理位置優越，周邊配套非常成熟。

小區緊臨地鐵10号線巴溝站，小區北面有華聯購物中心，3公裡範圍内有美中宜和醫院和海澱醫院，方便就醫。兩公裡外有海澱公園，是休閑鍛煉的好去處。不遠處有中國人民大學、北京理工大學等多所高等學府，學術氛圍濃厚。

3、41-60名

• 百旺茉莉園——周邊産業帶動強

小區建于2004年，分為一期和二期。

一期有39棟樓，二期有23棟樓，是一個非常大型的社區，既有高層電梯闆樓，也有無電梯的洋房。

小區一期有一個中心大花園，有長長的水系，花園及景觀品質高。

小區外觀是紅磚牆，外立面多為貼磚或者塗料，時間長了依然不顯舊。

小區位于後廠村與永豐路交叉口西北角，最近的地鐵站是16号線西北旺站，距離500米左右。

目前周邊的商業配套不是很完善，3公裡左右才有中發百旺這樣的大型商業體；醫療資源相對豐富，有309醫院、北大國際醫院、上地醫院等，基本在3公裡以内即可到達。

小區整體戶型偏大，适合改善型群體。

雖然配套一般，也沒有什麼學區，但是由于就在後廠村周邊，所以購買力還是非常強的，加上小區的品質還不錯，頗受碼農的喜愛。

4、61-80名

• 雙榆樹北裡——配套成熟的“老破小”

小區是80年代的公房社區，由13棟6層闆樓組成，全部是磚混結構，整體布局比較合理。

小區内沒有什麼社區環境，這是很多公房社區的“通病”。

小區都是得房率比較高的小戶型，多以南北戶型為主，還有少量雙南戶型，适合剛需。

小區位于雙榆樹成熟商圈，在北三環和北四環之間，各種配套設施成熟。

周邊有地鐵4号線和10号線交彙站——海澱黃莊站；有北醫三院、海澱醫院、當代商城等，生活配套應有盡有，生活氣息非常濃重。

小區雖然品質不高，但是對口片區是中關村學區——海澱排名前三的學區，所以熱度很高，而且周邊配套成熟，不到700萬即可買到一套兩居。

5、81-100名

• 永定路西裡——強學區 配套完善

小區建于1995-2000年，一共有8棟樓，在五棵松商圈來說還是比較新的小區。

小區以6層到12層闆樓為主，外立面是塗料。

以中小戶型為主，40平方米的一居室到65平方米的兩居室為主力戶型，也有70-100平的三居，可以滿足各類剛需和改善需求。

五棵松商圈配套成熟，東門100米就是西點茂購物中心，距離地鐵一号線五棵松站不到1公裡，有兩個超市：順天府和超市發。

附近有中西醫結合醫院、武警總醫院等，看病就醫也非常便利。

小區屬于萬壽路學區的劃片範圍，對口小學是五一小學，是一個大牛小。

初中派位裡面有“六小強”之一的十一學校這種頂級初中；而且地處五棵松，生活上非常便利。

學區 配套成熟，成就了這個小區交易活躍度高。

6、總結及建議

海澱作為最熱學區所在，“老破小”始終會有人接盤，而四環、五環外的次新小區剛成為很多追求居住品質的購房者的選擇，共同支撐了海澱長期量升價漲的行情。

通過對今年成交量前100的小盤進行盤點，可以看到區域内哪些小區更加熱門，流通更加快，對于打算在海澱置業的你來說，可以作為一份購房參考去借鑒。

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