■本文作者：佟湘玉 北京在明律師事務所

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無論處于人生哪個階段，買房成了許多人内心深處的需求與向往。

當然，無論是家财萬貫的富人還是精打細算過日子的工薪階層，在購房過程中，需要重點注意一類房屋——“小産權房”。

所謂的“小産權房”主要是指在農村集體土地上建造的房屋，此類房屋的産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也叫“鄉産權”。

相對于國家發放産權證的大産權房而言，“小産權房”在建設之初沒有辦理相關手續，也沒有繳納土地出讓金等費用，更沒有國家頒發的土地證和預售許可證......

因此，從某種意義上來講，“小産權房”就是産權不完整或者産權存在瑕疵的房屋，其并不構成法律意義上的真正産權，在買賣過程中也不受法律的認可和保護，即不能辦理土地使用證、房産證、契稅證等合法手續。

當前，市面上存在的“小産權房”大概可以分為三大類：

（一）由鄉鎮政府發放産權證或者村委會發放産權證的房屋。事實上，産權證的頒發機關是區分大小産權的根本，從産權證頒發的機構來看，由鄉政府或村委會頒發産權證的是“小産權房”。

（二）由開發商的大産權分割出來的小産權。從産權的角度來看，開發商的産權可以稱為大産權，業主從開發商手中分出的一小部産權稱為小産權。

比如，一棟樓房的全部産權是在開發商的手中，開發商将一棟樓的每一套房子都賣掉，相當于将其手中的産權分成了獨立的小份，然後分給每個業主。因此，開發商的産權叫做大産權，而業主的産權叫做小産權。

（三）房屋轉移時需要繳納土地出讓金的房屋。如前文所說，“小産權房”在建設過程中沒有繳納土地出讓金等費用，因此，在轉移過程中，“小産權房”是需要補交土地出讓金。

值得注意的是，在上述三類“小産權房”中，後面兩種“小産權房”是合法的，不過想要進行自由買賣，需要交足購房款或補繳土地出讓金。

與後兩種不同的是，由鄉鎮政府發放産權證或者村委會發放産權證的房屋在法律層面是存在效力瑕疵的。那麼，此類“小産權房”為何會存在瑕疵呢？

事實上，我國《憲法》第10條以及國務院辦公廳發布的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》都有相關規定：農村住宅用地隻能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小産權房”。

也即是說，由鄉鎮政府發放産權證或者村委會發放産權證的房屋僅限于集體内成員的轉讓、買賣，并不對外放開。

因此，隻要同一集體成員在簽訂“小産權房”買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該“小産權房”買賣合同有效；反之，本集體組織成員與城鎮居民或者其他集體組織成員之間買賣“小産權房”一般會被認定合同無效。

當然，現實生活中，除上述問題外，“小産權房”還在質量方面、售後保修以及物業管理上存在問題。

衆說周知，“小産權房”大多數是由小開發商承建的，因為資金、人手等問題，“小産權房”在建設過程中比較容易出現無人監督或監督不力的情況，因此，房屋質量很難得到保證，後期的物業服務也參差不齊。此外，“小産權房”因為沒有相關的證書容易發生一房兩賣或一房多賣的現象。

由此可知，購買“小産權房”的風險有很多。

看到此處，有人會說，雖然“小産權房”有很多問題，但已經購買了“小産權房”能怎麼辦呢？買了“小産權房”後，遇國家拆遷還能得到相應的拆遷補償？

其實，購買的“小産權房”在拆遷時，能否得到正常、合理的補償，關鍵在于買賣是否合法，合同是否有效。

從上文可知，如果将“小産權房”轉讓給本集體經濟組織以外的人員，且雙方簽訂的合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同會被認定為無效。

而“小産權房”買賣合同無效後，如果遇到拆遷，購房者就無法得到拆遷補償。

當然，如果“小産權房”的購買者真想得到補償，隻能從産權人或被産權人的補償利益中分得一部分。

但在這個過程中，一般都需通過法律途徑獲取，過程會消耗購房者很多精力，因此，買賣“小産權房”一定要慎重。

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