買房對于咱老百姓來說是件大事

花了一家人緊衣縮食

好不容易積攢起來的積蓄

就盼着有一個屬于自己的小家

可遇到房子有空鼓、小裂痕等糟心事

可以拒絕收房嗎

還是理性追究開發商違約責任呢？

且看北湖法院今日案例

案情回顧

原告李某與被告湖南某置業有限公司在2018年7月16日簽訂正式商品房買賣合同，約定房屋總價款105萬元，2020年3月31日交房。原告依約支付了全部購房款。

2020年3月30日，某公司向李某郵寄《延期交房告知函》，載明因新冠疫情影響，房屋順延48天至2020年5月18日交付。

2020年5月18日，李某母親作為委托代理人到達售樓部，發現房屋存在牆面空鼓、地貌裂痕等質量問題，于是拒絕收房。

2021年8月13日，某公司施工單位出具《内牆抹灰空鼓處理方案》給原告，李某母親李某某代表其辦理了正式收房手續，并在《收樓驗收單》上載明需整改的問題。

2021年9月22日，李某母親李莫某驗收後再次在《收樓驗收單》載明客廳及書房各一處空鼓需整改，入戶花園地面裂縫需整改。

原告與被告協商未果，原告遂将某公司起訴至法院，要求某公司賠償違約金和物業管理費總計11萬餘元。

法院判決

郴州市北湖區人民法院審理後認為原、被告簽訂的《郴州市商品房買賣合同》系雙方真實、自願的意思表示，且不違反法律規定，雙方均應按約履行。

本案原告已按約向被告支付了全部購房款，被告應将符合合同約定及不影響正常居住使用的房屋交付給原告。

本案中合同約定的交房時間為2020年3月31日，某公司通知收房時間為2020年5月18日，延遲了48天。原、被告2018年7月16日簽訂《郴州市商品房買賣合同》時，不可能預見新冠疫情爆發，故超過合同約定的48天交房系不可抗力因素導緻，被告不應承擔違約責任。

原、被告提供的證據均能夠證實涉案房屋存在多處空鼓等質量瑕疵的事實，必然會對房屋裝飾裝修及正常的居住、使用産生一定的影響。某公司應當按照合同約定對存在質量瑕疵的房屋承擔保修義務，因此給原告造成的損失應承擔違約責任。

最終，法院判處被告某公司賠付原告李某損失7024元，并駁回李某其他訴訟請求。

法官提醒

房屋質量有瑕疵，但不影響正常居住，賣方不承擔逾期交房的違約責任。

近幾年來，受經濟形勢和疫情等諸多因素的影響，延期交房、房屋質量不合格等現象大量發生，給廣大的購買者帶來許多困擾，如何追究違約責任成為購房者關心的話題。

法官提醒，房屋質量問題的表現形式可分為三種情形：

一是房屋基礎工程、主體結構工程不合格的質量問題；二是嚴重影響正常居住使用的質量問題；三是一般質量問題。

前兩種情形，買受人可主張解除合同賠償損失，第三種情形，買受人可主張修複修理并要求賠償損失。但在商品房預售交易中，除非第一種情況中，房屋未經驗收或驗收不合格，即不具備交付的法定條件，買受人可拒收房屋，其餘情況，建議買受人不要輕易拒收房屋。

接收房屋之後，買受人仍可就質量問題提出異議，根據不同情況要求退房、維修、賠償，所以收房與維權并不矛盾。

另外，由于專業知識、經濟能力、信息不對稱等原因，買受人往往處于弱勢地位，且一般不具備直接辨識商品房質量問題的專業能力。辦理收房後，反而便于買受人取證、申請檢測鑒定等，以便于掌握有關質量問題的證據。

買受人除了搜集房屋質量問題的證據，還應注意保存和搜集開發商拒絕修複或在合理期限内拖延修複的證據、其自行修複或委托修複的證據，以及造成其損失的證據。

《中華人民共和國民法典》

第七條 民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。

第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。

不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

第一百八十六條 因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、财産權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。

（來源：郴州北湖法院）

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