物權法關于房産?《解釋》于2016年3月1日施行，共22個條文，重點内容包括以下六個方面：，接下來我們就來聊聊關于物權法關于房産?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

物權法關于房産

《解釋》于2016年3月1日施行，共22個條文，重點内容包括以下六個方面：

（一）關于不動産登記與物權确認或基礎關系争議

《物權法》第十四條規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動産登記簿時發生效力。

實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動産登記機構登記就不能取得及享有不動産物權，不動産物權争議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。這種觀點受衆頗廣，在很大程度上導緻實踐中出現了民事、行政審判部門互相推诿以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。

針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規定：

一是在案件的受理上，規定因不動産物權的歸屬，以及作為不動産物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等産生争議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案範圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。

二是從訴訟中不動産登記簿證明力的角度，規定對發生争議的不動産物權歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動産登記簿的記載與真實權利狀态不符，其為該不動産物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

解讀：第二條 當事人有證據證明不動産登記簿的記載與真實權利狀态不符、其為該不動産物權的真實權利人，請求确認其享有物權的，應予支持。

（二）關于預告登記的效力

《物權法》第二十條第一款規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。

實踐中，對于現實登記權利人針對不動産的何種處分，會因違反法律規定而不發生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。

基于預告登記制度的内涵，正确适用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則，為此，《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱的不發生物權效力的“處分行為”進行了限縮性解釋，即将其限于未經預告登記的權利人同意而轉移不動産所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的在法律上危及或者妨礙債權如期實現的行為。

解讀：第四條 未經預告登記的權利人同意，轉移不動産所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

（三）關于特殊動産轉讓中的“善意第三人”

近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動産引發的糾紛呈逐年上升趨勢。尤其是随着人們物質生活水平的提高，機動車逐步走入普通百姓的日常生活，據統計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。加之因機動車抵押、交通事故引發損害賠償、機動車所有權人破産等原因而形成的權利人，也會在諸多情形下與機動車買賣交易的雙方當事人的權利産生交集，因此，如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。

基于此，《解釋》第六條以實踐中經常發生的權利沖突類型為導向，遵循特殊動産物權變動的物權法規則，通過排除轉讓人的債權人作為物權法第二十四條所稱“第三人”的角度進行了規定。

解讀：第六條 轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

（四）關于發生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的範圍

根據《物權法》第二十八條規定，人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導緻的物權變動，不以登記、交付為生效要件，法律文書一經生效，即發生物權效力。對于直接導緻物權變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的範圍問題，一直是司法實踐中争論不休的難題。

我們認為，基于維護物權變動模式體系安定的目的，應當注意防止實踐中不适當地擴大化适用《物權法》第二十八條，損害相關權利人的合法權益，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋。

基于此，《解釋》第七條規定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動産或者動産等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導緻物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”

（五）關于按份共有人優先購買權的司法保護

《物權法》第一百零一條确立了按份共有人優先購買權制度，但該條表述較為簡單，遠遠不能解決優先購買權行使的前提條件、方法及法律效果等實踐中亟需明确的重要問題，這還導緻按份共有人優先購買權的實踐運用及司法判斷标準不一、尺度各異，嚴重影響按份共有人優先購買權制度功能的發揮。

《解釋》根據《物權法》第一百零一條的立法精神和目的，對按份共有人優先購買權制度進行了細化，通過第九條至第十四條共計六個條文，分别從按份共有人優先購買權行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體範圍以及裁判保護等方面進行了規定，極大地完善了按份共有人優先購買權行使的制度架構，使得這一制度從法律的原則規定成為走入現實的具有高度可操作性的鮮活制度。

解讀：第九條 共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條 物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素确定。

第十一條 優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形确定：

（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件内容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；

（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終确定的同等條件之日起十五日；

（四）轉讓人未通知，且無法确定其他按份共有人知道或者應當知道最終确定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規定的期間内主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；

（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

第十三條 按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條 兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。

（六）關于善意取得制度的适用

《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度。從司法實踐看，與善意取得相關的糾紛非常常見，它不僅存在于物權确認糾紛、執行異議之訴等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數衆多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。而《物權法》第一百零六條在理解上存在諸多争議之處，如何正确适用善意取得制度是《物權法》适用中的一個重點、難點和熱點。

對此，《解釋》第十五條規定了“善意”認定的基本标準，即《物權法》第一百零六條規定的善意取得中的“善意”具體指什麼，以及在訴訟中由誰承擔舉證責任；第十六條、第十七條則分别就不動産善意取得中受讓人非善意的認定、動産善意取得中受讓人重大過失的認定作出具體規定；這三條規定與第十八條關于善意的判斷時間的規定，共同構成了對《物權法》第一百零六條第一款第一項“受讓人受讓該不動産或者動産時是善意的”的具體解釋。

第十九條則針對《物權法》第一百零六條第一款第二項“以合理的價格轉讓”，指出應嚴循立法目的與價值取向，立足個别交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認知感受，準确判斷價格是否合理。

第二十條對機動車等特殊動産如何适用《物權法》第一百零六條第一款第三項規定進行了明确。上述條文形成了對善意取得适用的較為完整的規則體系。此外，《解釋》還基于增進司法裁判的社會認同，簡化裁判理據的目的，立足于法律不保護非法交易的價值理念，對善意取得制度适用的排除情形進行了規定。

解讀：第十五條 受讓人受讓不動産或者動産時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

第十六條 具有下列情形之一的，應當認定不動産受讓人知道轉讓人無處分權：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預告登記有效期内，未經預告登記的權利人同意；

（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動産權利的有關事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經依法享有不動産物權。

真實權利人有證據證明不動産受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十七條 受讓人受讓動産時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十八條 物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動産或者動産時”，是指依法完成不動産物權轉移登記或者動産交付之時。

當事人以物權法第二十五條規定的方式交付動産的，轉讓動産法律行為生效時為動産交付之時；當事人以物權法第二十六條規定的方式交付動産的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動産交付之時。

法律對不動産、動産物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。

第十九條 物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓标的物性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

第二十條 轉讓人将物權法第二十四條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合物權法第一百零六條第一款第三項規定的善意取得的條件。

解讀：第一百零六條 無處分權人将不動産或者動産轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動産或者動産的所有權：

(一)受讓人受讓該不動産或者動産時是善意的；

(二)以合理的價格轉讓；

(三)轉讓的不動産或者動産依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動産或者動産的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

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