本報記者滕仕礦文/圖

利台毛紡廠小區的文化牆。

小區一角。

經市五屆人民政府第82次常務會議審議通過，12月25日，市政府印發了《曲靖市物業管理辦法（試行）》。作為規範曲靖物業管理活動、維護物業管理各方主體合法權益、解決全市物業行業管理存在突出問題的全面系統、能與上位法有效銜接的地方規範性文件，《辦法》的出台可謂萬衆期盼。為深入了解《辦法》出台的前因後果，記者前往曲靖市住房和城鄉建設局房管科進行了專訪。

房管科負責人介紹，近年來曲靖物業管理行業發展較快。目前，全市共有物業小區1924個，建築面積5476.6萬平方米，其中已實施物業管理項目810個，管理面積4832萬餘平方米。全市現有物業公司333家，從業人員2萬餘人，出現一批“物業服務規範、小區環境整潔、公共秩序井然、物防技防完備”的物業小區，有6個物業小區或物業服務項目被評為省級物業服務示範項目或示範小區。同時，物業管理方面的矛盾也大量顯現，物業方面的投訴、舉報、争議、信訪增多，物業服務行業已成為各級黨委政府和社會關注的熱點。

存在的行業管理問題及亂象

2019年，曲靖市住建局着手對物業管理開展調研，并找出了物業管理中存在的重點問題：一是物業收費難，以各種理由不交費的老賴層出不窮。二是物業收費低，現在執行的仍是2011年施行的收費标準。三是物管行業職工的平均工資低、工作不穩定，難以吸引優秀人才進入物業服務管理隊伍，很多物業服務企業跟不上物業管理的技術進步發展。四是老舊小區基礎設施老化、水電損耗費用巨大。五是公共維修基金使用難、維修基金未交欠交等。

目前物業管理中的矛盾和争議較多：一是房地産開發商或原建設單位在配套基礎設施建設方面不足或留下的隐患産生的争議。二是房屋保修、維修以及房屋裝修方面的侵權争議。三是業主委員會在組建過程中，開發商及物業公司不配合、拖延或拒絕移交業主清冊。業委會濫用職權或不履職、業委會或業委會成員以權謀私問題的産生争議。四是物業服務意識淡薄，個别小區物業服務管理混亂，小區環境衛生差、收費不透明、亂收費，甚至專橫跋扈、為所欲為；五是物業小區的停車位的産權及收費争議，小區内公共收益（利用小區道路等公共空間劃定的停車位停車收費，小區廣告費等）未向業主公開。六是小區内公共設施改造、房屋及基礎設施的維護、維修方面争議問題。

房管科負責人介紹，物業矛盾争議的三分之一以上集中在房屋質量、小區配套公共設施不全或被占用、未辦理不動産權證方面；三分之一集中在物業公司服務質量及收費方面；三分之一集中在業主以各種理由拖欠物業費、拒交物業費，業委會的組建難以及組建後未依規運行等方面。

造成物業行業問題的原因是多方面的。一是自2017年1月國務院取消物業服務企業的資質管理，同時取消物業從業人員的資格認定，而對物業的考核評價配套政策措施沒有系統建立，一定程度上造成了行業管理部門對物業公司行業管理的效率、約束力下降。二是業主大會和業主委員會建設滞後。業主參與積極性不高，業主大會召開難。三是物業服務不規範。部分物業服務企業沒有建立完善的管理服務制度，服務不達标、服務不透明等問題往往成為業主與物業服務企業發生矛盾的焦點。四是建設單位遺留問題及曆史欠賬較多。我市老城區和以往國有企業自建職工宿舍房屋質量問題、配套建築及設施設備不健全、權屬關系不明确等問題很大程度上直接導緻了物業糾紛的産生。五是老舊小區數量較多，難以實施專業化物業管理。這類小區大多數建築年代久，建設規模小，沒有歸集專項維修資金，設施設備老化，由于改造資金籌集困難，短期内難以實施全面改造。六是物業管理監督體制未理順，物業服務管理尚未很好地融入社區治理，物業管理和社會管理未有效結合，基層政府對物業管理的指導和監督作用未充分發揮，影響了物業管理工作的有序穩定發展。七是随着法制建設的不斷深化，業主的維權意識有了明顯增強，但我市物業管理行業現代服務意識和體系的建立稍顯遲滞，曆史欠賬較多。

對症下藥，抓住“症結”出實招

房管科負責人介紹，《辦法》起草過程中，廣泛征求了有關部門及市民的意見建議，得到了市委、市政府、市人大、市政協、市紀委監委、市委政法委及市司法局等有關單位的關心和指導。《辦法》以問題為導向，對當前物業行業的痛點、難點作出了具體規定，共分為九個章節，87條具體規定。《辦法》規定和明确了以下幾方面的核心内容：

《辦法》以問題為導向，對當前物業行業的痛點、難點作出了具體規定，業内人士将核心内容概括為“九大明确”。

明确将物業管理納入社區治理體系。堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建的工作格局，充分發揮黨建對物業行業的引領作用，建立健全社區黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、業主、物業服務企業等共同參與的治理架構。

明确部門職責。規定了住房城鄉建設部門、城市綜合管理等部門及鄉鎮（街道）、社區居委會在物業小區管理中的職責和任務，物業管理相關責任主體的職責、權利和義務。

明确物業誠信管理責任。在物業資質管理取消的情況下，對誠信管理的内容進行了明确，由住房城鄉建設部門建立物業行業誠信管理和信用評價體系，規定了物業服務企業的工作職責、禁止行為，明确了物業服務收費定價原則。

明确業主的權利義務。對業主的權利義務、業委會成立初始條件、召開業主大會，成立業主委員會的申報程序，業主大會會議籌備組成員、業主委員會候選人的資格條件，業主委員會成員及負責人的産生、備案、工作經費及津貼，業主委員會換屆、業主委員會濫用職權的解決方案，以及老舊小區的管理等内容進行了明确規定。并對業主、物業使用人的禁止行為，業主、物業使用人養犬相關規定，對房屋裝修施工作了規定。

明确企業的權利義務。對房地産開發企業在物業相關活動中的責任義務，前期物業招标選聘、前期物業管理相關資料、公共設施的移交以及前期物業服務合同終止，開發商交房條件及施工企業的保修責任等進行了明确規定。對業主委員會成立後如何續聘和選聘物業公司、未成立業主委員會的如何續聘和選聘物業公司、對不具備市場化管理的小區如何管理作出規定。

明确業主繳費要求。對業主繳納物業費、供水供電等專業收費、小區公共收益公示等提出具體要求。對拒交物業服務費的業主，經法院判決（裁決）後仍不履行的納入失信管理。

明确小區規劃配建車位使用權利。對居民小區共有部位增設車位、增建車位的作了要求，對小區停車收費作了具體規定。

明确小區民主決策程序。根據《民法典》，理順物業小區各類民主決策事項的程序和要求。

明确違法違規查處情況。将物業小區相關責任主體違法違規行為納入城市綜合執法管理的查處内容進行規範。

《辦法》的出台，針對物業管理中存在的問題對症下藥，将進一步促進曲靖市房地産行業、物業行業的健康規範發展，對提升城鎮居民的生活品質、促進人居環境的提升将具有重要作用，曲靖也将更宜居、更有溫度。

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