2020年青島城陽區推出共有産權房政策後,商品房庫存快速消化。圖為城陽區一角。 （視覺中國/圖）

春節假期後的第一周，山東青島爆出共有産權房交付困難事件，有自媒體稱其為“中國第一例‘爛尾’的共有産權房”，一時間輿論嘩然。

2022年12月，有市民在青島城陽區的區長信箱留言，稱兩年前購買的共有産權房遲遲未能交付。按照協議，房子由青島城陽市政開發建設投資集團有限公司（下稱“城陽市政”）和購房者共同出資購買，因為城陽市政沒有如期向開發商付款，導緻房子建好後購房者無法收房。

2023年2月2日，在該事件引發關注後，城陽市政連夜發布公告，對未能及時付款導緻共有産權購房人延遲收房緻歉，并表示當天已将48套未撥付房款2571萬元全部撥付到位，購房者可到開發商處辦理收房手續。

企查查顯示，城陽市政由城陽區國有資産發展中心全資控股。在公告中，城陽市政表示公司目前經營穩健，資産質量優良，從未出現過債務逾期等問題，債務風險可控。

“爆雷”風波由此平息，但青島城陽區的共有産權房事件并非個例，類似的操作正成為地方政府樓市去庫存的隐秘工具。

碩士就能七折買房

城陽區位于青島北部，2022年GDP在全市7個區中排名第4，超過1300億元。2020年，城陽區面向各類人才推出共有産權住房，從院士到大專畢業生都可以申請。

按照城陽區官方微信公衆号發布的政策介紹，所有人才劃分為7個層次：1-4層次人才購房時隻需繳納總房款的70%，持有相應比例産權，8年後免費獲得另外30%産權。5-7層次人才支付80%房款，5年後可回購剩餘20%産權，回購價在原購房價和市場價之間按“孰低”原則執行。

按照2020年的規定，全日制碩士即可享受第4層次對應政策。也就是說，一名碩士畢業生就可以在青島城陽區買共有産權房，相當于房價打七折，八年後産權全歸自己。

這和以往各地推行的共有産權房差别很大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向南方周末記者介紹，共有産權房是主要面向住房困難群體的保障性政策，由政府和購房者共同持有産權，購房者按所持比例繳納房款，享有100%使用權，相當于以更低的價格買房。

在以往各地的共有産權房實踐中，個人持有的産權部分進行交易時往往限制頗多，購房者通常不能100%擁有産權，免費獲贈剩餘産權更是少見。

城陽區的政策是将共有産權房作為吸引人才的手段，稱之為“人才共有産權房”。其政策介紹顯示，20%或30%産權對應的購房款由當地企業自籌資金承擔，房源來自“在區域内統籌優質商品住房”。相當于由城陽市政這樣的區屬國企出資，幫助人才低價購買區内的商品房。

李宇嘉認為，這在吸引人才之外，也可為當地樓市去庫存。

青島連續11個月商品房庫存全國第一

“主要是考慮（吸引）人才，也是為了去庫存。”王志強供職的一家全國性房企參與了城陽區的共有産權房項目，他向南方周末記者表示，城陽區的共有産權房是普通商品房，從土地出讓到具體建設，都不是專門作為共有産權房進行規劃的。

其中一部分共有産權房屬于王志強所在公司開發的樓盤。他介紹，該樓盤原本是作為常規住宅開發的，從拿地到建設都按正常商品房流程進行。整個樓盤有上千套房子，拿出了兩百多套作為共有産權住房，“是他們（相關政府部門）主動找到我們的”。

城陽區官方微信公衆号2020年發布的共有産權房源明細顯示，在售房源共計13824套，分布在68個樓盤中。

安居客顯示，這些樓盤主要是民營房企開發的住宅項目，不少開盤時間在城陽區共有産權政策出台之前。每個樓盤的共有産權房數量在幾十套到數百套不等，一些樓盤的商品房目前還在出售。

近年來，青島土地供應持續放量，樓市庫存不斷走高。

青島市自然資源和規劃局公布的數據顯示，2019年全市供應土地達到12.2萬畝，同比增長102%。這是青島土地供應首次超過10萬畝，當年土地收入突破千億大關。

樓市庫存随之走高。據中指研究院統計，截至2020年6月底，青島去化周期超過19個月，進入供給過剩階段。到2022年7月末，克而瑞數據顯示，青島商品住宅狹義庫存總量連續11個月位居全國第一位，超過2000萬平方米。

城陽區的壓力也不小。中指研究院數據顯示，2019年城陽區可售商品房超過3萬套，可售面積約420萬平方米，在各區縣中位居第三位。

2020年城陽區推出共有産權房政策後，商品房庫存快速消化。當年6月底青島多數區縣去化周期超過18個月，城陽區去化周期已經降到9.31個月。

為了推動共有産權房，2021年城陽區進一步擴大人才範圍，将中專及同等學力人員也列為第7層次人才，并規定2017年以來通過參加全國統招統考入學的非全日制碩士即可享受第4層次對應政策。

為了吸引人才，共有産權房之外，城陽區還推出了“購房券”。圖為青島海水浴場。 （視覺中國/圖）

贈送的産權由城投公司掏錢

以共有産權房吸引人才、去庫存的關鍵是由企業出資和購房者共同買房。

按照城陽區官方微信公衆号發布的政策介紹，這部分資金由企業自行籌集。王志強介紹，承擔這一任務的主要是四家區屬城投公司。

從各公司官方微信公衆号可以确認，除城陽市政外，參與人才共有産權住房政策的還包括青島城陽開發投資集團有限公司（下稱“城陽開投”）、青島城陽城市發展集團有限公司（下稱“城陽城發”）、青島動車小鎮投資集團有限公司（下稱“城陽動投”）。

按照政策規定，一定年限後人才可按“孰低”原則購買或免費獲贈企業持有的産權部分。這對國企而言意味着真金白銀的投入，資金壓力顯而易見。

2021年8月該政策就傳出叫停消息。有市民在青島12345“政府信箱”留言咨詢，城陽區政府回複稱，該政策截止到2023年。

2022年3月6日，城陽動投以疫情防控為由叫停共有産權房現場業務辦理。3月31日，城陽城發稱即将出台新的人才住房政策，暫停人才共有産權房報名。

4月2日，城陽區财政局在城陽政務網回複市民留言時确認了城陽城發的說法，表示自2022年3月31日起暫停人才共有産權房政策。

王志強介紹，政策推行不順利的原因在于城投公司資金緊張。他透露，城陽市政在這次爆出拖欠共有産權房款項之前就曾聯系過他所在的公司，希望能由開發商先行墊付，公司沒有答應。“我們墊資的話，不知道啥時候能還”。

據《财經》齊魯頻道報道，2021年保利觀堂、萬科金域華府、城央府、昆侖樾、昆侖府等多個樓盤就已退出城陽區共有産權項目。

此次爆出拖欠款項的共有産權房由城陽市政子公司青島家安運營管理有限公司具體負責。南方周末記者以購房者身份緻電咨詢，一名工作人員表示，公司資金沒有問題，原本就打算2023年2月2日前後付款，因為所負責的房源數量在四家城投公司中是最多的，所以資金調度比較慢。

據王志強了解，另外三家公司并沒有出現拖欠款項的情況，這次城陽市政能夠将欠款迅速撥付到位，是因為區政府将四家公司整合成了一個平台，或存在資金調撥。

值得注意的是，據深交所披露，青島誠開資産管理有限公司（為城陽開投全資子公司）、青島家安運營管理有限公司共同發行了8.8億元的共有産權人才住房資産支持專項債。2022年12月22日獲得受理。

李宇嘉介紹，在以往各地的共有産權房實踐中，政府會在土地出讓階段讓渡出讓金，以此獲得部分産權，後續銷售過程中也不存在國企出資購房的情況。因為青島的共有産權房本質上仍是普通商品房，讓渡給購房者的産權部分由國企出資購買，導緻其承擔較大資金壓力。

2022年3月31日叫停人才共有産權房政策後，城陽區推出“購房券”，各層次人才可申請金額8萬-30萬元不等，最低學曆層次為全日制本科。

和共有産權房不同，“購房券”改由區财政出資。人才持券購房後，開發商向區住建局兌付。使用購房券的人才須自辦理房屋網簽之日起，在城陽區實際工作連續滿5年，不滿5年要按比例返還購房券金額。

城陽區由财政局牽頭設立了專班負責人才共有産權房項目。南方周末記者就該項目采訪城陽區住建局、财政局，均表示以項目專班答複為準，但專班聯系電話始終未能接通。

連縣城都推出了人才共有産權房

人才共有産權房并非青島首創，在搶人大戰、樓市下行的大背景下，不少地方都把共有産權住房與人才引進相結合，甚至連縣城也推出了人才共有産權房。

在2014年住建部推行試點之初，共有産權房主要作為保障性政策，用以減輕住房困難群體的購房壓力。在這樣的制度設計下，各地對共有産權房的交易普遍有嚴格規定，個人産權部分通常封閉流轉，難以轉化成完全産權的商品房。

作為首批試點城市，北京在2017年正式執行《北京共有産權住房管理暫行辦法》，相比之前的征求意見稿特意删去了一條——房主5年後可以以市場價回購剩餘産權，使其轉化為商品房，回到市場公開流通。

這意味着共有産權房隻能在共有産權房體系内交易，實現“封閉流轉”。2023年1月17日，深圳發布《深圳市共有産權住房管理辦法（征求意見稿）》，依然延續了這樣的制度設計。

産權共有、封閉流轉使共有産權房去掉了投資屬性，但也因此遇冷，一度不受市場歡迎。2015年珠海高新區率先發文探索，将共有産權房和人才引進相結合，共有産權房封閉流轉的規則被打破。

按照2015年頒布的《珠海高新區産業人才共有産權住房管理實施辦法（試行）（修訂）》，人才和政府按7：3比例共有産權，工作滿10年後政府将30%産權免費贈送，個人擁有100%産權并可上市交易。

在“搶人”大潮下，南京、福州先後于2017年、2018年出台類似的人才共有産權房政策。不僅打破封閉流轉，房源也可以選擇市場在售的商品房。

2021年以來，此類人才共有産權房也開始在縣域城市出現。山東陽信縣、浙江安吉縣相繼出台和青島城陽區類似的政策。

山東陽信縣2021年提出，全日制大專以上人才可以按低于市場價的條件購買人才共有産權住房，按優惠比例享有相應産權，5年後由政府贈送剩餘産權。

浙江安吉縣2022年政策要求，由當地國企承擔30%首付款，享有30%産權，人才以“零首付”購房，3年或6年後以原價增購全部産權。其中，人才以全日制大學專科以上畢業生為主，房源涵蓋當地國企開發的6個樓盤、4000餘套住房。

（應受訪者要求，王志強為化名。）

南方周末記者 衛琳聰

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