千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！

提問：請教大神，無學位要求，首房首貸200多萬總價是買羅湖星桂園1室一廳37平，還是東方瑞景苑的2房59平，看了大神們的建議已經果斷放棄的惠州，攢錢買深圳，另外，深圳金地龍城60多平公寓和萬科時代廣場公寓能買嗎？感覺單價低又帶裝修好吸引！謝謝大神

回答：好不容易跳出惠州坑，就不要再跳進公寓坑了。公寓緣何不能買，滿網都是科普文，财務自由的土豪可以随意，一套住宅都沒有的剛需就不要任性了。

你說的這兩個總價都不一樣，其實都有更好的選擇。瑞景苑位置不好，沒有地鐵還沒什麼小區，桂星園是個一房，沒有學位闆塊也不夠好，不如跑遠點買個兩房。

三叔您好！

預算2000以内投深圳灣總部，又要考慮跟老人一起住，需要面積大一點，似乎隻能買京基禦景東方了。而看您的推薦中，深圳灣總部一般隻推紅樹西岸、中信紅樹灣。

請問：京基禦景東方是不是有什麼缺陷？（在三個房中單價也最低，似乎這兩年漲幅也不大）。

煩請您點評一下這三個房，感謝！

回答：你好。京基禦景東方，空中花園，安靜，視野好，很适合老人居住，可以考慮。缺點是建築顯老，戶型比較一般，周圍民房多，嘈雜。

紅樹西岸、中信紅樹灣比較活躍，京基禦景東方的缺點就是它們的優點，小區環境、建築品質、戶型、景觀、周圍環境都要好一些。

（新人首問），家庭蛇口一套小兩房，福田一套小兩房，在福田生活習慣了，想置換一套帶學位的三房，預算不超過1400，想咨詢下福田中心幾個帶石廈學位的盤（星河國際，城中雅苑，中海華庭）現在這個時間是否還可以入手

回答：你好，感謝贊賞！這個三個盤在同一區域，屬于CBD四大神盤，理論上有相同比例的漲幅。中海華庭樓齡最老，花園保養不錯。戶型奇葩設計，110多平三房超北看馬路，85平看花園，據說是為了方便兩套85平打通，還有部分戶型不方正。

星河國際花園，樓齡要新一些，大花園社區，大戶型為主，平安中心一路之隔，位置算最核心的，155平5房戶型不錯，建築風格适合年輕人喜歡。

城中雅苑，戶型一般，朝南一般卧出陽台，廳出陽台大多朝北，除非兩棟樓王戶型，花園不錯，中規中矩。

福田未來會增加不少學校，當下建議先觀望，年底再做決定入手。

提問：請問龍崗京基半山有投資價值嗎？深圳無房但有過記錄需要5成，對于手裡沒多少資金來說比較焦慮。謝謝！

回答：這個盤的糟點挺多的，遠離住宅群，地鐵，學校，商業都要走斷腿，還有高鐵噪音，可是我能理解動辄幾十萬的摩擦成本讓你們對二手望而卻步，所以這個盤的總價低的一些房可以買來上車，總價太高的不如看看周邊二手，都是次新，居家便利舒适度會高很多。

提問：你好。請問前海北的房偏舊，前海南的房偏新。像前海康城華府和深物業港灣花園比鼎太 新德家園 天狼風清都新幾年，是不是代表更有價值？

回答：房齡新是其一，前海南的學位更好是其二，哪怕房齡老如雷圳，品質如花地苑心語花園之流，其投資屬性也會好過前海北的，因為學位房包含了學票的溢價，學位的強可以抵消房的弱，隻要成績不滑坡，不管在不在風口，學位房這隻豬都掉不下來。

提問：三叔，下午好！近期一直在看寶中。目前看中了一套幸福海岸4房134平，單價去到約9.5萬了(不含稅)，戶型方正和樓層都還可以。學校是海韻學校9年制，學校一般，樓齡2006年的偏老，這個盤能否跑赢深圳大市？謝謝！

回答：以五年為周期，寶中房大部分可以跑赢深圳大市，幸福海岸也不例外。

提問：請問買房。珠海，佛山，惠州。那一座城市好呀.除了深圳

回答：看地圖，惠州臨深圳，佛山臨廣州，惠州蹭惠深一體，佛山蹭廣佛同城，珠海不臨深圳也不臨廣州，靠自己；看面積，惠州最大，11599平方公裡，是佛山的3倍，珠海的7倍；看GDP，佛山最強，10000億，僅次于深圳廣州，惠州其次，4100億，珠海第三，2900億；

佛山優勢：經濟強悍，廣佛同城；

珠海優勢：小而美、旅遊業發達、有城市IP、粵港澳大灣區核心區位；

惠州優勢：臨深、臨深、臨深。

綜上所述：珠海>佛山>惠州

提問：您好，之前不小心買在杭州灣新區，限售要到2022年，2020年交付，有什麼辦法割肉嗎，利率上浮40%了，或者限售解禁的時候做轉貸或者抵押的形式持有，哪種方式更合适，杭州灣未來能迎來發展嗎？

回答：1、杭州這個城市沒問題；2、是否轉按看有無空間，加上有合适産品，畢竟轉按也有成本；3、有些錯避免不了，總結經驗，下次賺回。

提問：三叔好，南山新盤前海東岸有169平的大戶型在賣，1300多萬，請問有投資價值嗎？

回答：您好，慎重選擇。前海東岸的大面積賣了好幾年了，高速路旁邊做大戶型就注定了它的悲催之旅:沒錢人夠不着，有錢人看不上。它的難兄難弟最典型的代表是龍崗北通道旁邊的紫麟山，140平做成三房，客廳大得能打台球，明顯的産品定位有問題。開發商應當聰明如桑泰龍越，200多萬的三房整個深圳打着燈籠都找不到，引一堆人排隊瘋搶，或者學學東岸旁邊的豪方天際，緊湊三房四房的房價已經是芝麻開花節節高了，它還在滞銷不前。

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