杭州主城區的邊界在哪？

幾年前，很多人可能都會說，是繞城高速。但如今，杭州城市發展的邊界早就突破了繞城，繼續往外延伸。

最近，關于杭州新主城區範圍的讨論非常激烈，被劃入主城紅線，似乎意味着會有更好的前景。

但官方的各種版本，體現的更多的是行政意義。

實際上，杭州城區的發展更多的是市場的意願，人往哪裡跑，那裡就是城區的延伸方向。

我大緻畫了一個範圍，差不多就是現階段杭州主城八區内，城區發展的範圍。

這個範圍内，是公認相對能接受的最大通勤距離。而這裡的房地産市場也比較統一為杭州的一部分，再往外就過于偏遠了。

這個城區範圍周邊的一圈闆塊，可以定義為現階段的“守門闆塊”。

何為守門闆塊？分為兩層意思。

第一層是字面意思，它們是杭州城區邊界，再往外可能湖州、嘉興、紹興範圍了。

第二層是房價層面，守門闆塊内的房價也是杭州城區的底線，想買最便宜的房子，就往這些地方找一找。

大緻梳理了一下，杭州市八區的東南西北主要有十大守門闆塊，分别是：

東湖、下沙大學城北、衙前、臨浦、義橋、之江、老餘杭、瓶窯、仁和、塘栖。

他們有很多共同點，比如很多是規劃地鐵的末端，或者城市快速路的末端。

也經常被拿來做雙向比較，市中心的樓盤銷售會說：你看XX都賣2萬多了，我們這個價真不貴；外圍樓盤銷售也會說：你看XX都賣到2萬多了，我們這才1萬多。

目前的行情下，它們就更像足球場上的守門員了，隻要這裡的房價不跌，内外闆塊的底線都能守住。

那麼，這些闆塊誰的潛力最大呢？

東大門守門員：東湖、大學城北

東湖新城扼守杭州東北角，這裡與嘉興的海甯、桐鄉，湖州的德清接壤，因此買房客的覆蓋面很廣。

地鐵9号線目前的終點站位于東湖新城核心區，在遠期規劃中，3号線、18号線都會延伸到這裡，杭州至桐鄉的城際鐵路也會在這裡接上18号線。

由此可見，東湖新城的交通屬性非常強，是杭州東北的樞紐中心。

這裡最大的強項應該是産業。雖然杭州的強項是互聯網、電商等第三産業，但正因如此，少數幾個擁有強勁制造業的闆塊，就顯得難能可貴。

東湖新城擁有國家級經濟開發區（餘杭經濟技術開發區），産業底子厚實。

目前闆塊内的新房價格大多在2-2.5萬/㎡，最低甚至在2萬以内，是剛需的優質選項之一。

下沙的大學城北闆塊，北面接壤海甯鹽倉。

不過大學城北自己可能不太願意接守門員這個帽子，畢竟身為行政意義上的主城區，它自有可傲嬌的地方。

但對海甯人來說，大學城北就是融杭的大門。

雖然杭海城際鐵路終點在臨平，但海甯人更願意把下沙當成杭州，臨平僅是臨平而已。

在杭海城際鐵路規劃時，海甯人更傾向接到下沙換乘1号線，至今也還有很多人急切期盼下沙至長安的城際鐵路。

目前大學城北的精裝修限價為26200元/㎡左右，門檻相對高一些。

南大門守門員：衙前、臨浦、義橋

衙前是蕭山的經濟重鎮之一，杭紹城際鐵路的下一站楊汛橋就是紹興柯橋。

蕭山、衙前、楊汛橋、錢清、柯橋，這一條也是傳統的杭州至紹興通道，也是一條民營經濟産業走廊。

所以衙前的樓市有它獨特的優勢，1.8萬/㎡左右的單價，即便與紹興的樓盤相比也不算貴。相對不足的是，與杭州主城區的融合度略低一些。

臨浦和義橋再往南去就是諸暨方向，是标準的城區南大門。一東一西，雖然在距離上很近，但這兩個闆塊的屬性卻略有差異。

時代大道快速路延伸到義橋，風情大道延伸至臨浦，所以義橋更像是濱江的南延，臨浦更像是蕭山城區的南延。

不過，杭諸城際鐵路終将兩個闆塊串成一條線。規劃中，杭諸城際鐵路從諸暨往北，經過臨浦後終于義橋，與18号線換乘。

1.7-1.8萬/㎡的限價，是杭州房價最便宜的地方。

但它們能接受到的輻射，最遠可能是蕭山、濱江、奧體等闆塊，很難跨過江去。

西大門守門員：之江、老餘杭

西面的守門闆塊應該是争議最大的，與其他闆塊相比，它們的闆塊潛力公認是最大的。之江和老餘杭的限價都超過3萬，樓盤的搖号熱度也更高。

之所以出現這樣的現象，是因為杭州有10個區，我們的守門闆塊統計的是8個區。

之江再往西是富陽區，老餘杭再往西是臨安區。作為親骨肉，富陽和臨安自然也是杭州着重發展的地方。

同樣是銜接外圍闆塊，之江和老餘杭自然就比其他守門闆塊更有潛力，未來也會最先脫掉守門員的帽子，成為核心城區之一。

之江的優勢是，與濱江區一江之隔，坐6号線或者走彩虹快速路十幾分鐘就到。

而且闆塊内布局了中國美術學院、浙江音樂學院等藝術重點院校，還有浙一之江院區、螞蟻金服等，這麼多一線配套打底，想沒有潛力都難了。

老餘杭是地鐵5号線的終點站，本身是一個配套成熟的千年古鎮。

随着未來科技城的不斷西進，以及杭州第三中心的落地，老餘杭已經從以前的“邊角料”，慢慢變身為核心地段。

西大門守門員這個頭銜，應該很快就要易主了。

北大門守門員：瓶窯、仁和、塘栖。

瓶窯位于杭州西北，曆來都是餘杭西部、德清等方向，往杭州市區的中轉站。

規劃中，地鐵2号線、12号線都會延伸到瓶窯，不過現階段可能要等等。

中法航空大學、良渚古城遺址兩大超級IP壓陣，注定了瓶窯會成為杭州的焦點闆塊。2萬/㎡的單價，讓它成為杭州性價比之王。

不過它的潛力，也取決于雲城和杭州第三中心的發展速度。

仁和是杭州的正北大門，杭甯高速穿闆塊而過，地鐵10号線也将延伸到仁和，并與杭德城際鐵路實現換乘。

目前仁和與杭州主城區之間還有很大的空白地帶，城區建設相對遲緩。

但10号線的開通後，從仁和到申花、城西、黃龍一帶，可能就半個多小時，配套差的弱項會被地鐵所彌補。

塘栖目前的現狀，除了與臨平的聯系更緊密，其他更像是杭州北部一個獨立富足的闆塊。

塘栖是規劃9号線的終點站，地鐵一旦開通，到錢江新城的時間會被大大縮短。

曾經在塘栖北面的德清雷甸調研，當地樓盤銷售顧問的标準話術就是：十幾分鐘車程的塘栖房價是2萬多，我們這才1.3萬，潛力很大。

這也是很多守門闆塊的“作用”，被拿來做比較。

房價從1萬多到3萬多，杭州東南西北十大守門闆塊，你認為哪裡的潛力最大？歡迎留言說說。

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