說起深圳樓市，很多人首先會想到的是南山。

手握千萬的高淨值家庭，售樓部熙來攘往的打新人群，從00年代到20年代房價指數級的漲幅……

南山房價變化的5個周期：

2005-2008年，房價5000-1萬元/㎡。

2009-2012年，房價2萬元/㎡

2013-2014年，房價4萬元/㎡

2015-2018年，房價8萬元/㎡

2019-至今，房價10萬 /㎡

人人皆知南山好，但又有多少人攢夠了足以撬動南山杠杆的砝碼？

更何況，深圳樓市已經今非昔比，去年參考價一系列調控出台後，一手打新熱度驟減，二手腰斬房源比比皆是，樓市低氣溫甚至延續至今還未消散……

面對樓市的各種不确定性，我觀察到，越來越多的深圳購房開始關注那些更适合剛需上車，自住友好又具有一定升值空間的闆塊。

而龍華，就是最近被提名最多的區域。

而它究竟值不值得買？要買，哪些闆塊又是更好的選擇？

龍華值得買嗎？

龍華其實是深圳的“沒落貴族”。

在深圳西進戰略之前，它和寶中是深受深圳購房者歡迎的兩個區域。

而2019年之後，它房價完全跑輸了西部。西部不少闆塊已經邁入10萬 時代，而它房價離10萬/㎡還有很長一段距離。

那麼，這樣的龍華是否值得買呢？我認為可以有3個判斷維度。

第一，是要看價格。價格夠低，剛需才能在預算範圍内上車。

第二，是産業規劃。産業規劃決定未來這裡的人口導入情況，能否支撐房價

第三，是配套。配套包括交通、商業、教育等等，也是影響房價的重要因素，而且對于剛需來說，配套越完善越能滿足日常的生活需求。

龍華在深圳城市規劃版圖中屬于中部分區，主要承接福田、南山等地的外溢。

相比于南山新房11萬 /㎡、福田新房近10萬/㎡的均價，龍華6萬 /㎡的價格對于剛需來說，“好入口”很多。

二手方面，龍華越靠近南部（龍華中心）的闆塊，價格越高。由北至南，二手房價格區間在4.8-7.3萬/㎡左右，也基本是南山、福田樓盤均價的一半。

所以，對于剛需來說，龍華房價相對友好。

而規劃情況又如何呢？

首先，龍華本就是深圳重要的電子信息産業和優勢傳統産業聚集基地，産業基礎比較紮實。

其次，在未來發展方向上，龍華主要沿着内部的一條中央服務軸向南北延伸發展，一南一北各有一個核心，分别是南部商務核和北部科技核。

按照不同的特色分工，龍華内部也形成了7大功能區。

龍華在産業規劃上是有比較完整的布局的，尤其是北站新城規劃，作為深圳重要的交通樞紐，連接全國鐵路和深圳的4、5、6号地鐵線，也有不少利好。

圖片來源：龍華政府在線

而且在交通、商業配套等方面，龍華最近也動作頻頻，譬如交通方面規劃了連接羅湖、龍華的25号線，以及規劃的連接南山、龍崗的21号線。

商業方面，北站商圈也在如火如荼的打造中。

教育也擺脫了過去遍地“村小”的窘境，擁有了深圳外國語學校龍華分校、深圳高級中學北校區、華東師範大學附屬深圳龍華學校三所名校。

不過，它目前也有許多缺點，比如城市面貌割裂，農民房數量巨大。

另外，它自身的供應巨大也常被诟病，被譽為“深圳最不缺房子的地方”。

3月，龍華新房供應面積超深圳供應總量的九成！

所以，買龍華可以，但買對闆塊很重要！否則，即使你買的是深圳，也會被套牢！

要買就買這些闆塊！

偌大的龍華，究竟選擇哪個闆塊呢？

二手市場是檢驗房産價值的最好試金石。

我們先來看看龍華各闆塊最新二手挂牌價，各闆塊房價排序是：梅林關＞紅山＞上塘＞民治＞龍華新區=龍華中心＞觀瀾

紅山、梅林關、上塘和民治是龍華最貴的4個闆塊，也是所有闆塊中，配套最成熟的4個闆塊。

由于整個龍華都是圍繞深圳北站來發展的，所以受北站輻射利好的紅山、梅林關、上塘和民治闆塊，未來最有發展潛力。

這幾個闆塊屬于龍華商貿區功能區内，主要以金融商務商貿産業為主，片區内寫字樓衆多，人口吸引力也比較足。

梅林關和紅山屬于中央商務區，星河coco city，龍華商圈頂流壹方天地，Amall等大型商業綜合體都在這裡。

闆塊内有深圳外國語學校龍華分校等學校，三甲醫院也一應俱全，人氣較足。

上塘屬于中央居住區，商品房普遍較新，居住氛圍濃厚。

而民治屬于老城區，配套也很齊全，但漲幅空間相對來說會小一些。

除了上面提到的闆塊，龍華其它闆塊發展都還不夠成熟，暫時不值得碰。

一二手選擇方面，由于闆塊内存在倒挂情況，建議優先選擇一手項目。

目前可以關注的新盤有中海聞華裡、卓越百奕府、中海明德裡，鴻榮源博譽府等項目。

如果充足預算，追求所見即所得，可以買品質較好的二手次新，譬如星河盛世，萬科金域華府，九龍玺等。

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