說起深圳樓市,很多人首先會想到的是南山。
手握千萬的高淨值家庭,售樓部熙來攘往的打新人群,從00年代到20年代房價指數級的漲幅……
南山房價變化的5個周期:
2005-2008年,房價5000-1萬元/㎡。
2009-2012年,房價2萬元/㎡
2013-2014年,房價4萬元/㎡
2015-2018年,房價8萬元/㎡
2019-至今,房價10萬 /㎡
人人皆知南山好,但又有多少人攢夠了足以撬動南山杠杆的砝碼?
更何況,深圳樓市已經今非昔比,去年參考價一系列調控出台後,一手打新熱度驟減,二手腰斬房源比比皆是,樓市低氣溫甚至延續至今還未消散……
面對樓市的各種不确定性,我觀察到,越來越多的深圳購房開始關注那些更适合剛需上車,自住友好又具有一定升值空間的闆塊。
而龍華,就是最近被提名最多的區域。
而它究竟值不值得買?要買,哪些闆塊又是更好的選擇?
龍華值得買嗎?
龍華其實是深圳的“沒落貴族”。
在深圳西進戰略之前,它和寶中是深受深圳購房者歡迎的兩個區域。
而2019年之後,它房價完全跑輸了西部。西部不少闆塊已經邁入10萬 時代,而它房價離10萬/㎡還有很長一段距離。
那麼,這樣的龍華是否值得買呢?我認為可以有3個判斷維度。
第一,是要看價格。價格夠低,剛需才能在預算範圍内上車。
第二,是産業規劃。産業規劃決定未來這裡的人口導入情況,能否支撐房價
第三,是配套。配套包括交通、商業、教育等等,也是影響房價的重要因素,而且對于剛需來說,配套越完善越能滿足日常的生活需求。
龍華在深圳城市規劃版圖中屬于中部分區,主要承接福田、南山等地的外溢。
相比于南山新房11萬 /㎡、福田新房近10萬/㎡的均價,龍華6萬 /㎡的價格對于剛需來說,“好入口”很多。
二手方面,龍華越靠近南部(龍華中心)的闆塊,價格越高。由北至南,二手房價格區間在4.8-7.3萬/㎡左右,也基本是南山、福田樓盤均價的一半。
所以,對于剛需來說,龍華房價相對友好。
而規劃情況又如何呢?
首先,龍華本就是深圳重要的電子信息産業和優勢傳統産業聚集基地,産業基礎比較紮實。
其次,在未來發展方向上,龍華主要沿着内部的一條中央服務軸向南北延伸發展,一南一北各有一個核心,分别是南部商務核和北部科技核。
按照不同的特色分工,龍華内部也形成了7大功能區。
龍華在産業規劃上是有比較完整的布局的,尤其是北站新城規劃,作為深圳重要的交通樞紐,連接全國鐵路和深圳的4、5、6号地鐵線,也有不少利好。
圖片來源:龍華政府在線
而且在交通、商業配套等方面,龍華最近也動作頻頻,譬如交通方面規劃了連接羅湖、龍華的25号線,以及規劃的連接南山、龍崗的21号線。
商業方面,北站商圈也在如火如荼的打造中。
教育也擺脫了過去遍地“村小”的窘境,擁有了深圳外國語學校龍華分校、深圳高級中學北校區、華東師範大學附屬深圳龍華學校三所名校。
不過,它目前也有許多缺點,比如城市面貌割裂,農民房數量巨大。
另外,它自身的供應巨大也常被诟病,被譽為“深圳最不缺房子的地方”。
3月,龍華新房供應面積超深圳供應總量的九成!
所以,買龍華可以,但買對闆塊很重要!否則,即使你買的是深圳,也會被套牢!
要買就買這些闆塊!
偌大的龍華,究竟選擇哪個闆塊呢?
二手市場是檢驗房産價值的最好試金石。
我們先來看看龍華各闆塊最新二手挂牌價,各闆塊房價排序是:梅林關>紅山>上塘>民治>龍華新區=龍華中心>觀瀾
紅山、梅林關、上塘和民治是龍華最貴的4個闆塊,也是所有闆塊中,配套最成熟的4個闆塊。
由于整個龍華都是圍繞深圳北站來發展的,所以受北站輻射利好的紅山、梅林關、上塘和民治闆塊,未來最有發展潛力。
這幾個闆塊屬于龍華商貿區功能區内,主要以金融商務商貿産業為主,片區内寫字樓衆多,人口吸引力也比較足。
梅林關和紅山屬于中央商務區,星河coco city,龍華商圈頂流壹方天地,Amall等大型商業綜合體都在這裡。
闆塊内有深圳外國語學校龍華分校等學校,三甲醫院也一應俱全,人氣較足。
上塘屬于中央居住區,商品房普遍較新,居住氛圍濃厚。
而民治屬于老城區,配套也很齊全,但漲幅空間相對來說會小一些。
除了上面提到的闆塊,龍華其它闆塊發展都還不夠成熟,暫時不值得碰。
一二手選擇方面,由于闆塊内存在倒挂情況,建議優先選擇一手項目。
目前可以關注的新盤有中海聞華裡、卓越百奕府、中海明德裡,鴻榮源博譽府等項目。
如果充足預算,追求所見即所得,可以買品質較好的二手次新,譬如星河盛世,萬科金域華府,九龍玺等。
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