一直以來，長沙新房市場火爆，但是二手市場卻非常的冷清。

近日安居客統計了一份關于長沙86個二手房挂牌均價超2萬/平的小區，從數據表格可以看到，雖然長沙目前超過2萬的樓盤很多，但是大部分樓盤90天成交量為0。

這其實告訴我們，長沙這些高價二手房大部分是有價無市，挂牌價格虛高。

相信很多粉絲都已經發現了，這兩年長沙部分熱點闆塊的二手房漲幅飛快，挂牌價格都超過2萬，直奔3萬，比如市府闆塊、梅溪湖闆塊，他們基本也是長沙二手房價前二甲。

不過今年開始一些小區開始下跌，很多追高買入的購房者，大多直接站崗，最高價買入的直接首付都跌沒了。

我們以一些代表性樓盤，來看下這三大闆塊各小區二手情況。

市府闆塊，這裡因為有着長沙優質公辦初中長郡雙語，優質小學長沙市實驗小學、麓山國際小學等，周邊小區，比如八方小區、钰龍天下小升初可以直接配套入讀，所以房價站在長沙的頭部。

但是随着教育政策的變化，人們對于頂配學區二手房的“癡迷度”降低了，從去年開始高價學區房開始迎來了下跌。

我們以八方小區C區來看下：

目前八方小區C區的，挂牌均價31059元/平，但是近期成交價格在25000-28000，挂牌價與成交價最高相差5177元/平。

八方小區C區挂牌價格

八方小區成交價格

再來看看钰龍天下。

目前钰龍天下，挂牌均價是27029元/平，最熱門的70平小戶型成交價格是2.6萬/平，大戶型均價2.4萬/平，挂牌價比實際貴了3000元/平，比去年最高成交價3.5w一平相比下跌了近1萬一平。

來源貝殼

值得一提的是今天钰龍天下還成交了一套法拍房，第一次流拍，第二次成交，成交價格1.8萬/平，跌破2萬。

梅溪湖闆塊，梅溪湖闆塊同樣也是因為教育而起的闆塊，但是對比市府闆塊片區環境要好點，片區代表性的樓盤是梅溪清秀、梅溪四季等樓盤。

先來看看梅溪清秀。

目前梅溪清秀二手挂牌價格20566元/平，而近期成交的都在1.8w以内，成交價和挂牌價格差距3000元/平，和去年最高成交價2.37萬相比跌去了差不多6000一平。

挂牌價格

成交價格

再來看看梅溪四季。

現在梅溪四季挂牌價格為23556元/平，近期項目最低成交價格18761元/平，挂牌價和成交價格差距近5000元/平，比去年最高成交價2.8萬相比跌了近10000一平。

由此我們可以看出2個特點：

1、學區房價回歸理性，房價已經沒有外界“炒作”的那麼厲害，以往給人一種普遍3萬，其實是不對的，目前已經在下跌路上，去年追高的基本都被套住。

2、大部分挂牌兩萬多以上的樓盤要麼是有價無市，要麼是大部分成交價格已經在2w以内了，挂牌價明顯比實際成交價要高出一大截，說明房東預期雖然高，但是要想賣掉，不得不回到實際價格上。

可能很多人會問，為什麼二手房行情不好，依然有房東會挂高價呢？

1、高價學區房，大部分高價二手房是因為優質學區漲上去的，雖然後期教育政策改變了，但是漲上去的價格，不會立即回歸理性，降到合理需要更多的時間。

2、熱門闆塊房源少，闆塊内一手樓盤買不到，購房者隻能轉買二手優質樓盤，導緻優質樓盤的二手房突然供不應求，每天來看房的人多了，房東有理由擡高價格。

3、故意挂高，很大一部分業主并不是真心想賣房，故意挂高價格，對于這樣的房源大家一定要回避，買入就等于站崗。

面對目前的二手房市場，樓市君的建議。

1、大家買房時要知道，長沙二手房存量是巨大，但是每年二手房成交數量遠遠低于新房。

2、在選擇二手房時，不要過多關注挂牌價，而更多關注最近的成交價，最近成交套數，隻有經受了市場買賣雙方達成一緻的價格，才有參考價值。

3、同時要記住一定不要盲目追高，如果一樓盤挂牌價比近期成交價高很多，并且很久沒有成交記錄，盡量回避這種樓盤，這種買了會站崗很久。

最後很多人問二手房和新房有什麼區别，其實主要體現在圈層、産品、價格三方面，新房在圈層上更為純粹，并且大部分新盤産品更為領先、戶型更舒适，最重要的是新房在價格上有限價壓制，價格不會不受管控。

以前的房子長這樣

未來新房長這樣

所以我們買房時心态還是要平和，未來好房子是少不了的，如果市場上有好的新房選擇，完全不必追高太貴的二手房。

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