買房可以說是老百姓生活中的一件頭等大事，房價的起伏變化更是時時刻刻牽動着房屋買賣雙方的心。可在倡導誠實信用的社會裡，一旦簽訂了房屋買賣合同、交易達成，賣方就不能因為房價上升而坐地起價，買方也不能因為房價下降而随意違約。那麼，房子一旦賣虧了怎麼辦？能以所簽合同為“陰陽合同”為由來否定合同的效力嗎？對于這個問題，讓我們一起到民法典中去尋找答案吧。

　　案例：老王與老李達成房屋買賣意向後，通過中介公司簽訂了《房屋中介買賣合同》，約定老王将自己名下的房屋以288萬元的價格出售給老李。老王收到老李支付的購房款後，如期将房子過戶給老李。為了少繳納個人所得稅，老李與老王在辦理房屋過戶手續時，虛報房屋交易價格，将房屋價款做低為188萬元并簽訂《房屋買賣合同》。後來房子漲價了，老王感覺賣虧了，便起訴至法院，稱《房屋中介買賣合同》《房屋買賣合同》系“陰陽合同”，中介公司僞造印章、虛構合同主體簽訂合同，請求法院判令上述兩份合同無效。

　　民法典第一百三十三條　民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。

　　民法典第一百四十三條　具備下列條件的民事法律行為有效:

　　（一）行為人具有相應的民事行為能力;

　　（二）意思表示真實；

　　（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

　　民法典第一百五十三條　違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導緻該民事法律行為無效的除外。

　　違背公序良俗的民事法律行為無效。

　　民法典第一百五十六條　民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　民法典第五百零二條　依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

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　　民法典第五百零八條　本編對合同的效力沒有規定的，适用本法第一編第六章的有關規定。

　　檢察官解析：近年來，在二手房交易實踐中，“陰陽合同”大量出現。“陰合同”是顯示買賣雙方真實的成交價格，并付以實際履行的合同；而“陽合同”則是在辦理交稅或者房屋過戶時，買賣雙方為達到避稅或少納稅的目的，向有關部門虛報房屋交易價格而簽訂的另一份合同。在評價合同效力時，應當根據合同生效要件分别予以評價，不能因為兩份合同簽訂的内容不同，就直接評價為無效。

　　合同效力的認定是司法實踐中的難點。民法典對于合同的效力沒有單獨列出條款予以規定，評價合同的效力适用民事法律行為中的效力規定。根據民法典第一百五十三條規定，“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導緻該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效”。違反法律強制性規定和違背公序良俗的民事法律行為認定無效，是法律對私人意思自治領域的限制，以彰顯對國家利益和社會公共利益的維護。該強制性規定應限縮解釋為效力性強制性規定，不包括管理性強制性規定，違反管理性規定的情形可以通過行政處罰、責任補正等方式實現管理的目的。《房屋中介買賣合同》系各方當事人真實意思表示，中介公司僞造印章的行為違反了市場監管局對企業的管理制度，并不影響合同的效力，該合同依法有效。在《房屋買賣合同》中，當事人為了少繳納稅款，惡意串通，虛報房屋交易價格，損害了國家稅收利益，合同中有關價款的部分無效，但是合同其他條款規定有效。而逃稅行為則要接受稅務部門的行政處罰。

　　檢察官小貼士

　　誠實信用原則是民事主體從事民事活動的基本原則，任何人都應當自覺遵從，不輕易毀約，也不随意失信，做遵紀守法的好公民。偷逃稅款，輕則被稅務部門處以行政罰款，重則被移送公安機關追究刑事責任。所以，在房屋買賣交易過程中，一定不要投機取巧、貪占小便宜，否則将會面臨法律的制裁。

　　（來源：檢察日報 作者單位：浙江省甯波市人民檢察院）

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