什麼是物業稅？物業稅如何征收？

　　什麼是物業稅？

　　何為物業稅？以财産的價值為計稅依據。依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家财政穩定而重要的來源。各國房地産保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動産稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“财産稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差饷”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業稅”。以下，我們從小角度了解物業稅。

　　1、征收物業稅的條件：

　　征收物業稅是否能終結房地産大戰，取決于征收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是理清物業稅與現有稅費之間的關系，第二是建立滿足征收物業稅的技術條件，第三是以物業稅改變現有的土地财政收入大部分未納入公共财政的現狀。

　　2、物業稅征收的曆史。

　　物業稅是不動産保有環節的稅收，現行法規采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導緻了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期内大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地财政盛行的根本原因。物業稅将土地收益分攤于未來40年或70年内收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發商為了征收物業稅，也有動力創造良好的社會環境，提供充足的公共産品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業價值。

　　3、物業稅的作用。

　　物業稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共财政的不足，然後依此缺額來确定物業稅年度收入以及物業稅的稅率。物業稅的繳納者當然希望政府提供優質的公共産品，政府隻有提供優質的公共産品才能保證物業稅的收益，這樣才能在物業升值、政府稅收之間取得良性循環。因此，要使得各方普遍支持物業稅，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民衆知道稅收的用途。與其說物業稅是對物業持有人的挑戰，不如說是對地方政府财政公共性和透明度的挑戰。

　　4、物業稅改革的基本框架是：

　　将現行的房産稅、城市房地産稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房産保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業稅一旦開征，将對地方政府、消費者、投機者的經濟行為産生不小的沖擊。

　　物業稅如何征收？

　　1、從面積而言。

　　按照正常運作流程，征收對象将主要是面積在144平方米以上的房屋。目前物業稅空轉試點範圍的擴大，并不意味着物業稅就會在今年到來，除非它超越相應的立法程序，仍以行政立法的面目出現。

　　2、從專家的角度看。

　　從征收房屋面積而言，征收物業稅有對普通住宅和非普通住宅的區分。國家鼓勵90平方米以内戶型的開發和消費，不幹預90～140平方米房型的開發和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發和銷售卻是一直持抑制态度。因此，目前部分專家認為，物業稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業稅征收範圍；相反，則屬于免征範圍。

　　3、從用地目的而言。

　　具體而言，由于商業地産、寫字樓等牽涉面積比較少，在相關研究讨論中對此方面的争議也是最少的，所以物業稅可能在2009年最先從商業地産開征，繼而将征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現隻要擁有房産都應該納稅。無論在哪個城市試點開征物業稅，對當地房地産市場短期沖擊都會很大，稅收成本也很高。因為要摸清每個人的房産，還要對城鄉接合部和農村的房屋進行摸底，而現在的模拟試點隻針對城鎮居民。并且物業稅出台，要經過許多部門決策，提案需要經過國務院法制辦的審查再提交到人大常委會，經過“幾讀”後再提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要3年時間。

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