2016年12月，北京舉行了中央經濟工作會議，會議上首次提出促進房地産市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，“房住不炒”的理念首次被提出。轉眼間，長達5年的調控周期已經過去，樓市調控效果如何？根據國家統計局公布的數據顯示，2016年我國平均房價為7476元/平方米，2021年10月我國平均房價為9749元/平方米，上漲了約30.4%。

可能有人會說，即使在調控下房價依舊上漲了這麼多，說明調控并不能改變樓市走勢，未來房價依舊還會繼續大漲。顯然，這樣的觀點存在是錯誤的，并且是大錯特錯。事實上，正是因為不斷地調控下，樓市才能發展到今天這個樣子。有三點可以證明：首先，在不斷的調控下，過去房價大漲的趨勢已經停止，取而代之的是漲幅的不斷收縮，住房的投機屬性在不斷降低，樓市泡沫也在不斷消除。

其次，如果放任樓市不管，隻會導緻投機炒房的人越來越多，房價也會炒到很高的位置，炒房也就成為了有錢人之間“擊鼓傳花”的遊戲，一旦“遊戲”停止，就會導緻一大批“接盤俠”出現，樓市泡沫也就會破裂，出現極大金融風險。最後，進入2021年後，樓市真正的調控威力得以體現，一方面是金融層面的調控，比如“三道紅線”、“限貸令”等，另一方面則是從土地市場入手管理，不斷的調控下房價也确實降了，數據顯示年初的房價約為11220元/㎡，目前已經下跌了13.1%，回到兩年前的水平。

不僅如此，據不完全統計，截至目前我國已經有23個城市出台了“限跌令”，通過直接限制跌幅或是約談房企的方式進行樓市調控，避免房價“亂跌”，這23個城市中不乏沈陽、昆明等熱門二線城市，甚至還包含了國家中心城市天津。這一系列數據以及樓市表現說明，過去5年的持續調控下，樓市已經在逐漸恢複正軌，房産的投機性也在逐漸減弱，正在回歸居住屬性，當前的樓市的确已經“入冬”了，房價也的确降了。那麼未來5年，樓市會如何發展呢？“十四五”規劃大綱定調了：

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地産市場平穩健康發展。

也就是說，未來5年，“房住不炒”依舊是樓市核心調控理念，正如網紅獨立經濟學家馬光遠所說，“房住不炒”已經成為了永久性的調控政策。過去5年的調控，我國房地産市場實現了從房價普漲到房價回落的轉變，未來5年的不斷調控下，樓市會如何發展更加值得期待。未來5年的房價走勢基本定調的情況下，對于最近幾年準備買房的家庭來說，不妨參考下這兩個“忠告”：

1、不要以投資為目的買房，也不要背負過高的負債買房

為何不要以投資為目的買房呢？原因很簡單，多套房持有者未來可能會面臨三個問題：其一是房價漲幅不斷收縮，部分城市房價還會繼續回落，這也就意味着投資房産不僅不能帶來收益，更有可能由于貶值而出現虧損。其二是越來越多的炒房客正在抛售房産，導緻當前二手房整體流動性比較差，因此如果到時候想要抛售房産的話，可能會面臨賣不出去的問題。其三是房産稅來臨已經是闆上釘釘的事實，意味着持有多套房的成本會進一步增加。

與此同時，房價大漲的時代已經過去了，如今并不需要背負過高的負債去搶着買房了。背負巨額的負債壓力，不僅會導緻生活壓力過大，并且有可能由于突然事件導緻失去了收入來源，那麼房子也就斷供了，斷供意味着之前的首付和已經償還的房貸都失去了，自己的征信還會出現問題，生活上方方面面都會受到影響。就算之後有了錢想要繼續買房的話，銀行也很有可能不予放貸。因此就算今年買不起的話，也可以明年再買。

2、盡量選擇現房、“看清”開發商的銷售套路

上文已經提到過，目前已經有23個城市發布了“限跌令”，來約束房企的降價抛售行為。為何越來越多的房企會降價抛售呢？主要有兩個目的，第一個目的是增加現金流以此來降低自己的負債率，達到“三道紅線”的要求指标，第二個目的是由于市場遇冷導緻庫存壓力增加，因此需要多銷售房産來降低自己的庫存壓力。正因如此，不排除部分開發商選擇節省成本的方式來賣房，導緻住房質量降低，并且由于資金緊張，也會導緻期房交付的時間延後。

另一方面，不得不承認的是，在部分房企降價抛售的模式下，一些購房者從中“撿漏”了，以較低的價格買到了合适的房子，這也是近期多地出現了開發商降價銷售，導緻老業主不滿而維權消息的原因。但面臨開發商的“銷售套路”時，購房者一定要認清是否真的能夠占到便宜，舉兩個很簡單的例子：

第一，買房送精裝，開發商承諾購房者每平米增加一定的金額，“贈送”精裝房，但實際上裝修的費用可能遠低于增加的金額。第二，“零首付”買房，前不久官媒第一财經報道了哈爾濱某房企放出了類似的活動，但實際體驗後，發現根本不是那麼一回事，當地的樓盤置業顧問也不建議購房者選擇這種方式買房，并直言“不可能前期一分錢都不拿，銀行也不允許，隻不過是過段時間，把你前期付的錢返回去”。

雖然随着樓市不斷地調控下，房價正朝着理性的方向發展，但當前房價處于高位依舊是不争的事實，對于絕大多數家庭來說，買房還是要承擔很大的經濟壓力。正因如此，在買房的過程中需要更加小心謹慎，特别是要認清開發商的銷售套路，避免吃虧。與此同時，在經濟條件允許的情況下，也不建議以投資房産為目的買房，“房住不炒”正成為現實，可以選擇其他的投資途徑。

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