樓市要有重大變化了。住建部近期公布意向新規征求意見稿，特别提到：住宅建築應以套内實使用面積進行交易！“買100㎡房子隻得70㎡”現象有望終結！

日前，住房和城鄉建設部下發“住房和城鄉建設部辦公廳關于《城鄉給水工程項目規範》等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開征求意見的通知”。

特别值得關注的是，《住宅項目規範（征求意見稿）》中對全裝修房的标準描述，以及對購房交易内容和方式的改變，對于購房者來說，将産生重大的影響。

住宅建築以套内使用面積交易

規範要求：住宅建築應以套内使用面積進行交易

這條征求意見是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，使用面積也就是俗稱的套内面積，這種變化将對樓市交易産生很大的影響。

2018年，有關住房公攤面積曾經引發廣泛讨論。

2018年7月，“瞭望智庫”微信公号發表文章談到：提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻隻買到一個70平米左右的房！

2018年8月，新華社對此發表評論《買100平米房子隻得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》指出，誠然，公攤面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在并不一定意味着這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少标準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。

而随着房屋精裝修政策乃至未來房地産稅出台，購房者遭遇到的問題還将進一步加劇，産生的各類矛盾也将愈發尖銳。

2018年9月14日，新華社發表調查文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》指出，在當前全國房價企穩的情況下，部分房地産開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個别商品房公攤面積比例甚至超過50%。公攤面積“貓膩”嚴重影響了群衆的居住獲得感。

住宅使用年限不能低于50年

在這次住宅項目規範征求意見中，國家提出住宅結構及各組成部分、系統的設計工作年限。

我國《建築結構可靠度設計統一标準》GB 50068首次提出了建築結構的設計工作年限，設計工作年限是設計規定的一個時期，在這一時期内，隻需正常維修（不需大修）就能完成預定功能，即房屋建築在正常設計、正常使用、正常使用和維護下所應達到的工作年限。

在設計工作年限内，結構應具有設計規定的可靠度。但從技術上分析，并不意味着其已經完全具備繼續使用的安全保障。結構或結構構件能否繼續安全使用，應進行可靠性鑒定，應依據鑒定結論執行。

單套房最小使用面積不小于22㎡

新規範意見中，對住宅使用面積也有了一定的規定，主要分為成套房和單間房，規定由卧室、起居室、廚房和衛生間等組成成套房的使用面積應不小于30㎡，單間房的使用面積不能小于22㎡。

對于住宅中卧室的面積也有規定，雙人卧室使用面積不能小于9㎡，單人卧室使用面積不應小于5㎡，而單間房卧室的使用面積不能小于12㎡。這一規定很好的滿足了居住的舒适度，不會再出現之前類似于房間隻能放得下一張床的尴尬場景。

高度超過9m的新建住宅建築應設電梯

對電梯在住宅單元平面布局中的位置，提出了相關的限定條件。電梯機房設備産生的噪聲、電梯井道内産生的振動、共振和撞擊聲對住房幹擾很大，因此電梯不應緊鄰卧室布置。

對于四層及四層以上住宅建築，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9m的新建住宅建築應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

每個設置電梯的居住單元應至少設有：

1.1台可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于為1.50m×1.60m，轎廂門淨寬不應小于0.90m。

2.十二層及十二層以上的住宅建築，每個居住單元設置電梯不應少于2台，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1台，

3.新建住宅建築電梯的載重量不應小于800kg。

這一規定提高了住宅設置電梯的要求，由原七層及以上或超過16m設置電梯，調整到了四層及以上或超過9m應設置電梯；由十二層及以上每單元設置一台可容納擔架的電梯，提高到四層及以上每單元設置一台可容納擔架的無障礙電梯。

此外，二層及二層以上老年人住宅應設置可容納擔架的無障礙電梯。老年人住宅設計時可參考此《老年人住宅建築設計規範》執行。

公攤占比不斷攀升，甚至超過使用面積

誰都不希望房子的公攤面積太大，這裡就涉及到公攤系數的概念。

舉個例子，打開房本，上面寫着“房屋建築面積：84.47㎡；專有建築面積（使用面積）：63.43㎡，分攤建築面積：21.04㎡”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數就是用分攤建築面積除以專有建築面積，數值是0.33（即33%）。

近年來，随着房價上漲，公攤系數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出後的公攤系數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套内面積還大，得房率隻有42%。

而問題在于，現有的法律法規并沒有對公攤系數設定上限。

貓膩一：做大公攤面積

一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬

一位不願具名的業内人士介紹，開發商在辦理房産證前，要請測繪公司去實地測量，随後出具測繪成果報告，裡面有詳細的建築面積、套内面積、公攤面積情況，并将其交給開發商。

也就是說，測繪企業和房地産開發企業對于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在于，開發商并不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國内要采用包含公攤面積在内的建築面積計算呢？

“按實際使用面積來算的話，開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測咨詢有限公司技術總監李平說。

他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這麼高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。

網友評論。來源：新浪微博截圖

舉個例子：易居房地産研究院的百城住宅價格報告顯示，6月，一線城市4萬元以上均價水平持續了15個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續了12個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續了10個月。

某地産信息平台上顯示的某一線城市一小區基本信息。 如上圖，以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積，那麼整個樓盤就可多賺1659萬元。

貓膩二：重複公攤、重複收錢

消防應急場所變停車位，又可多賺千萬

到底哪些屬于公攤面積？其内容的不明晰也給了開發商鑽空子的機會。

你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明确公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更别提使用了。

“比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重複公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有産權，隻能使用，不能轉讓。

他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一個中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。

北京某小區内停在停車位或小區路邊的車輛。

以北京為例：據北京青年報2017年的調查報道，北京五環及五環以外的普通住宅小區地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間；四環到三環間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。假如開發商違規劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區就可賺2000萬元。實際中，很多小區的車位價格要比20萬高。

貓膩三：業主的公攤面積被拿去謀利

小區廣告收入返給業主，可少交一半物業費

王清華說，還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麼做。

“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位謀利，難道不應該向業主交錢嗎？”他說。

某廣告交易平台上的社區廣告報價情況。

在某廣告交易平台上，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。

記者注意到，不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落杆媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短發布周期一月。

王清華認為，一個中型的高端社區，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。

争議

——是否應該為公攤支付物業費？

還有一點疑問是，購房者是否應該為公攤面積支付取暖費等費用。

目前，取暖費、物業費等都是按建築面積來計算的。也就是說，你不僅要為房子裡的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。

對此，北京大學房地産法研究中心主任樓建波建議，每年公布的價格都應該告訴大家是怎麼測算的。公布的每平米多少錢，是包括公攤的産權證的全部建築面積，還是不包括。如果價格構成透明，公攤是否算入，不是根本的問題，關鍵還是要科學、透明。

某小區内張貼的收取供暖費通知。

最後附上江北部分熱盤得房率表格，希望買房時對大家起到一些幫助！

來源；安家河西

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