我國自從上世紀末加速城鎮化建設以後，城市住房就變得緊俏起來。主要原因是，城市裡的土地資源比較稀缺，而數以億計的農民先後湧進城市，産生了海量的房住需求，自然就出現物以稀為貴的局面。

　　此外，随着投資、改善和城市移居等各種需求的集中爆發，各類住宅産品也不斷進入市場，房子已不再單純具有居住屬性，還被賦予了金融屬性，讓住房市場持續了一二十年的火爆，全國平均房價由房改前的兩千元每平，一度突破萬元大關。

　　房子之所以成為人們繞不過去的話題，顯而易見的是，它不僅能夠給城市原住民提供一個居住的地方，是城鎮化大潮下農民進城安家的前提條件，還與年輕人結婚成家，老年人養老就醫，子女入學教育等家庭大事息息相關。

　　說到買房，就不得不提到高層住宅，因為高層住宅現如今已經是我們的主流居所。我們國家為了滿足不斷增長的房住需求，最大限度地提高土地利用率，隻能建造高層來解決住房短缺的問題。

　　而一直以來人們之所以對高層住宅熱度不減，則是因為過去住膩了低矮潮濕、采光差的民宅，高層住宅的出現，颠覆了人們長期持有的居住理念，能夠搬進視野開闊、寬敞明亮的高層樓房，一直是很多人的向往和追求。

　　不過，高層住宅雖然具有通風采光佳、私密性好、視野開闊等優點，但衆所周知的是，鋼筋水泥都是有使用年限和生命周期的，再好材料建造的住宅，在經曆風吹日曬和歲月洗禮後，終究會有老舊的那一天，很多人可能隻看見高層住宅光鮮亮麗的一面，卻對它的未來發展趨勢看得不太清楚。

　　對此，玻璃大王曹德旺先生早前曾一針見血地指出：房子就是鋼筋水泥根本不值什麼錢；樓市如果繼續按照這種趨勢發展，房價必然會下降；将來的房子既賣不掉也租不出去，還要交管理費。現在看來，曹德旺的判斷還是比較準确的。如今不僅全國的房價在下降，二手房市場也非常的冷淡，确實出現了“賣不掉，也租不出去”的情況；而且一旦開征房産稅，持有房産的成本費用也要大幅增加。此外，曹德旺提出的“房子就是鋼筋水泥”的觀點，預計今後大概率會得到驗證，因為二三十層的高層住宅，未來将會遇到以下4大難題。

　　第一，難轉手。任何一種商品隻要達到飽和後其流動性就會減弱，這是市場基本運行規律。根據早前業内專業人士測算，全國僅空置房就有1.2億套，如果按照七普人口統計每戶住2.62人來計算，這些空置房足夠解決3.144億人的居住問題，還不包括大量小産權房等其它住宅産品。而央行早在2020年發布的數據就顯示，96%的城鎮家庭不缺房，四成家庭擁有2套及以上住房，戶均達到1.5套，說明物以稀為貴的時代宣告結束，我們的房子早就滿足居住需求了。那麼今後除了少數有人口流入的大城市房子轉手或許容易些，多數空置率高的城市想要把房子賣掉，都是非常困難的。

　　第二，難維修。與多層住宅相比，高層住宅的設備相當複雜，比如為了滿足高樓層住戶的用水需求，增加了二次增壓設備；為了提供人員上下樓方便，設置了雙電梯或多電梯設備；為了解決地震火災等險情下人員逃生問題，裝置了消防救援設備。此外，各種電機、供暖、供氣設備，以及多如牛毛的管道線路等，更是遍布整棟樓的各個角落。有些設備需要長期保持高負荷運轉，也許早期不會出現太大的問題，但是使用年限久了，很多問題就會陸續暴露，比如電梯故障。而每一項維修都需要大筆的資金來支撐，然後分攤到業主的頭上，一旦房屋維修基金用完，再想籌集資金就比較困難。因為不少房子的業主平常不住，而是用于出租或閑置，能否拿錢要看業主的素質及利益關系。

　　第三，難拆遷。首先，随着國家舊改政策的出台，多層住宅老舊後以翻新改造為主，已經大大降低了老房拆遷的概率，某種程度上也減少了買房剛需的數量，那麼高層住宅老舊後，多數也以修修補補為主。其次，國内城鎮化率已經達到了一定的高度，後續進城的農民數量将會逐漸減少，而新生人口現已呈現出逐年下降的趨勢，長期來看後續買房的需求并不多，加之老齡化社會加劇，今年上半年就已經進入人口負增長階段，以及中小城市新建住宅都有限高要求、縣城以多層住宅為主等等原因，未來對高層住宅的需求也會進一步減少。再者，拆舊建新的動力在于開發商是否有利可圖，既然拆除舊樓後不能建造更多的樓層，開發商拆除的積極性肯定不高，那麼一些人對未來高層住宅無人拆遷的擔憂，絕非杞人憂天。

　　第四，難保值。決定一件商品是否保值的因素有很多，比如優良的産品性能、商品的稀缺性，甚至是政策扶持力度等等。但是經過一段時間的居住體驗後，高層住宅的許多缺點也逐漸暴露，比如發生火災後人員不易逃生，人口密度大導緻疫情期容易交叉感染，上下樓過度依賴電梯，停水停電後給正常生活造成不便，以及長期居高給人帶來的心理不适等。其次，房地産過度擴張已經造成供大于求，房子不再稀缺後，其保值增值功能必然受影響，這些問題不僅說明高層住宅并非人們想象中的那麼理想，随着政策的不斷調整，未來很多城市的高層住宅可能會退出曆史舞台，取而代之的則是多層住宅和小高層。那麼對行将“淘汰”的高層住宅的不樂觀預期，就會導緻購買高層的人減少，特别是一些沒城市、地段、學區、醫療等優勢資源加持的高層，很難再具備财富保值的功能。

　　通過以上分析不難看出，随着時間的推移，今後幾乎所有的住宅産品都會貶值，特别是高層住宅，貶值的速度會更快。因為在大家都不缺房子住的情況下，未來改善型需求将占據市場消費主導；而有條件的人，會向居住更加舒适，易維修、好轉手、安全系數高、容易拆遷的多層花園洋房、小高層，甚至是别墅等高端住宅産品搬離，剩下的那些變成了“空宅”的高層，也許就像曹德旺說中的那樣，成了一堆不值錢的鋼筋水泥。

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