近兩年的樓市，可謂是起落落落，政策疊加疫情，再好的行情也架不住寒冬。“winter is coming”，一語成谶。天水的樓市也差不多是這個樣子，對比紅利期的狂熱，現在的遇冷超出所有人的料想。然而房地産業仍然是重要的基礎行業，否則也不會頻繁出台政策救市，對于普通人來說，房産依然是資産配置中的核心，巴菲特曾有名言“别人恐懼我貪婪，别人貪婪我恐懼”，當下大家都不看好的時候，也許是你實現資産進階的機會。

接下來問一個關鍵問題：你要不要買房？

可以預見的是，在接下來的幾個月裡，仍然會有各種政策出台，注意，這裡的政策不僅僅是天水，而是在全國範圍内，當然，一線城市目前解綁的可能性不大，如果一線城市加入行列，那麼資金和人的湧入，會快速拉升房價，甚至引發周邊城市資源集中湧入，對周邊城市帶來不可挽回的損失。一些城市房價上漲，一定伴随着某些城市房價的下跌，甚至會拉崩一些地方的房地産原值，“零和遊戲”永遠不會缺席。二線城市的吸引力，相比天水，肉眼可見的顯著，如果打開窗口，你會怎麼選擇？

一般來說，買房分為三個群體，剛需、改善和投資。剛需群體就不用說了，眼下樓市行情遇冷，剛需群體是不敢上車的。即便苦口婆心的告訴他們，目前的房價和政策已經到底，但是在“買漲不買跌”的鐵律面前，剛需群體依舊不會買，也不敢選擇。倘若樓市回暖，無需多言，他們又是第一個跑出來買房的，錢不夠？借啊，掏空所有錢包都要上車。

可惜的是，買房本質上就是投資，而投資是反邏輯的。

由于信息的不對等，當你能聽到利好消息的時候，早就是别人吃剩下的骨頭了。當剛需堅守“買漲不買跌”時，買房的最好時機，興許已經錯過了。

投資群體自不必說，一些資深投資客，往往能利用人脈和一定的信息來源拿到更優質的低廉的資源，靜待市場回升，出售獲利。在經濟遇阻時，有一部分人為了緩解資金壓力，以低于市場的價格快速出售資産，當優質資産以低于周邊平均價格的形式出現，嗅覺敏銳的投資客就出場了。要做到這一點，很難，大多數人是不具備條件的。

接下來就是重點，改善群體。很多人把改善想的很簡單，不就是賣了老房子，再買新房子嗎？錯，你忽略了時間和行情的綜合影響。很多天水的改善群體礙于當下行情，不願割肉出售，總想着再等等，可誰又能知道明年是否真的能上漲呢？事實上，很多人忽略了資産分化這個概念，現在很多城市，地段分化、産品分化、戶型分化，大房子比小房子價值更高，漲勢很猛。改善置換，本質上就是一次資産優化，“劣換優”，好的永遠要比差的更容易漲價。而置換不一定要局限在當地。舉個例子來說，老房子折損10萬出手，新房漲幅20萬，顯而易見置換的成本更劃算。當然并不是說一定要“舍小取大”，因為另一個置換的邏輯是價值相同的房子，也會因為地段、房齡、戶型、物業甚至是周期，産生不同的價值分化！

對于改善群體來說，無論是先賣老房子，再買新房子；還是先買新房子，再賣老房子，最重要也是最基礎的标準是要評估現有的房産是不是真的值錢，而它跟你準備置換的房産之間的價格趨勢是如何關聯的。

以上内容可能看完你會一頭霧水，下面總結一些比較淺顯易懂的房産置換原則，希望能幫到你：

1：一房、兩房盡量換三房、四房，未來的發展趨勢擺在那裡；

2：在天水，不要盲目的把房貸轉化成抵押貸，預期收益可能無法覆蓋你的轉化成本；

3：如果現有住房的配套、交通、學區等硬件很好，面積小也可以，不要着急置換；

4：年底，很多地方财政收入下滑，發展受阻，普通家庭非自住資産，早賣早騰挪，可以考慮能級更高的城市；

5：短時間來看，學區仍然是房産最重要的附加值，置換時務必要考慮進去。

事物總有兩面性，危機和機遇也總是并存，能否看清腳下的路，就看是否能對局勢有清醒認知了，祝大家發财。

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