11月29日，成都金牛區人民法院對小區開發商成都三九投資管理有限公司（以下簡稱“三九公司”）起訴金牛區三九·綠城小區業委會，要求享有小區人防工程使用、收益權一案進行一審宣判。

小區内人防标識

法院認為，三九公司于法無據，遂駁回了開發商的訴訟請求。小區業委會因此代表小區赢得了這場官司。對此判決結果，開發商表示很意外，但是否上訴，要向上彙報後再做決定。

交房多年後

開發商來要人防工程收益權

三九·綠城小區位于成都市金牛區王賈路18号，于2008年9月竣工驗收，交房後一直由開發商旗下物業公司進行管理。2014年，小區第一屆業委會成立，并選聘了新物業（金房物業公司）入駐。今年4月，第一屆業委會進行了換屆選舉，組成了新的小區業委會。然而10月，小區業委會收到來自法院的傳票。

何興寶等人在小區人防停車場内

現任業委會主任何興寶告訴紅星新聞，他們糊裡糊塗地成了被告，而原告則是小區開發商三九公司，開發商主張其享有人防工程的使用和收益權，并要求業委會返還小區地下人防車位。

除此之外，三九公司還要求業委會歸還自2014年12月1日至2019年8月31日“侵占”地下人防車位收益的200餘萬元。

防護密閉門

據了解，人防車位是指開發項目根據《中華人民共和國人民防空法》的要求，建設的人民防空地下室，在戰時或重大災難時用于躲避居民的地方，而在平時可用作地下停車位。

何興寶說，小區有近兩百個人防車位，每月出租有38250元的收益，但所有費用都将用于小區公共設施的維修、維護等。何興寶說：“小區人防工程歸小區全體業主所有，開發商憑什麼來主張權利？”

買房合同約定：

未計入公攤的所有權、使用權均歸出賣人所有

開發商為何在交房多年後還來主張取得小區人防工程的收益？對此，三九公司有自己的說法。在該公司的訴狀中，紅星新聞記者看到，小區“人防工程”的修建面積未計入公攤，且在與業主所簽訂的商品房買賣合同中明确約定：“未計入公攤面積的建築物、構築物等的所有權、使用權均歸出賣人所有”，同時根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”因此三九公司對小區人防工程擁有使用權和收益權。

《房屋買賣合同》中的約定

對此，何興寶并不認同。他告訴紅星新聞，《房屋買賣合同》都是格式合同，“你不簽就買不了房，就算發現合同條款有問題，你能不簽嗎？”

争議焦點：

開發商是否為案涉人防車位投資者

對此，金牛區人民法院認為，根據規定，人防車位屬于人民防空工程，應當由投資者進行使用管理和收益，故本案的争議焦點為三九公司是否為案涉人防車位的投資者？

三九公司認為，其對小區進行投資開發建設，且《商品房買賣合同》中明确約定未計入公攤面積的建築物、構築物等所有權、使用權均歸出賣人。而小區業委會則認為三九公司已通過出售商品房取得了收益，享有過了收益權，所以無權再重複享受二次受益權，因此《人民防空法》中所指的投資者應為成本的最終承擔者，即全體業主。

一審法院判決：

開發商舉證不能，駁回訴訟請求

法院表示：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”三九公司認為其為人防車位的投資者，就應對人防車位是獨立投資、在銷售項目時未将人防車位成本計入商品房銷售價格承擔舉證責任。

一審法院判決

雖然三九公司提交了《商品房買賣合同》，拟證明合同中約定的地下車庫不随所售商品房一并轉讓，但該約定系開發商提供的格式條款。在三九公司未舉證其對人防車位是獨立投資、成本獨立計算的情況下，開發商在向小區業主出售商品房時，對人防車位出資者的身份及權益也随之讓渡于小區業主，對此，三九公司應承擔舉證不能的法律後果。最終法院駁回了開發商的訴訟請求。

對此判決，三九公司代理人四川中一律師事務所姚波律師表示現在還不方便發表任何意見，但對此判決結果，三九公司感到非常意外，“在全國的判決中，隻有極個别案件，在業委會提交充分證明的情況下，才會出現不同的結果”。而對于是否上訴，其表示要向上彙報後再決定。

【律師說法】

1.人防地下車位既然未能辦得專有權屬證書，就是業主的共有部分

小區業委會代理人上海喜睦律師事務所唐震東律師認為，首先，小區中凡是不能依法辦得專有權屬證書的小區車位（包括人防車位）都毫無疑問是業主的共有部分。其次，共有面積本就分為“應列入公攤的共有面積”和“不應列入公攤的共有面積”兩種。計入公攤的當然是共有部分，但共有部分并不都應當公攤，如承重基礎、承重結構等。法律并沒有規定“隻有計入公攤的才是共有部分，沒有進入公攤的就不是共有部分，共有部分均必須公攤”。

關于商品房買賣合同中明确約定了“未計入公攤面積的建築物、構築物等的所有權、使用權均歸出賣人所有”，唐震東律師認為，即便開發商與全體業主均做出了這種排除業主重要權利的格式條款的約定，也并不意味着開發商當然取得這些建築物、構築物的所有權。

因為，根據《物權法》第九條、第十五條，合同歸合同、物權歸物權；對物權歸屬的約定并不當然導緻物權的設立與變更。且該約定違反共有部分随專有部分一并轉移、建設單位不得擅自處分共有部分的強制性規定，屬于法定無效的約定。

唐律師還認為，本案訴争的人防地下車位既然也未能辦得專有權屬證書，就不是開發商或其他任何人的專有部分，它毫無疑問就是業主的共有部分。小區業主在共有停車場停放車輛的行為，是對自己共有物的合法利用，不屬于侵權行為。

2.人防工程所有權問題暫無相關規定，且全國判決不一

四川澳南律師事務所曾林剛律師認為，本案系人防車位使用及收益産生的争議，實質是所有權歸屬的糾紛。現實生活中此類案例也不少，而且各地判決不一。主要原因一是人防工程面積不計入公攤面積，其歸屬不易界定；二是當前法律法規不完善，對人防工程的所有權規定比較籠統，沒有專門細緻明确的規定。

為了避免類似問題，因此業主在購房時，應與開發商将相關問題在購房合同中進行明确，尤其是人防工程建設成本是否分攤到商品房基準銷售價格之中；最好是對人防工程的相關權屬進行明确。當然，因購房合同往往是格式條款，很多内容難以修改，業主也可以通過補充協議的形式與開發商進行約定。

若出現糾紛，曾律師建議業主先咨詢律師，并在現有資料及證據的情況下進行案件風險評估，然後再确定維權的方式，避免盲動而造成不必要的損失。

3.人防工程的投資人和收益人應界定為本樓盤全體業主

四川恒和信律師事務所邱文鋒律師認為，人防工程是法律要求建設的備戰防災功能構築物，投資巨大，且終極利益和業主居民直接關聯，常理可知，開放商不将人防工程成本綜合計算在銷售價格裡的可能性極小，不能苛求于格式合同的約定，人防工程的投資人和收益人應界定為本樓盤全體業主。

紅星新聞記者 胡挺 章玲 攝影報道

編輯 張莉

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