土地增值稅征稅範圍東奧會計?【相關知識點總結回顧】扣除項目，今天小編就來聊一聊關于土地增值稅征稅範圍東奧會計?接下來我們就一起去研究一下吧!

土地增值稅征稅範圍東奧會計

【相關知識點總結回顧】

15.11 某藥廠2021年11月1日轉讓其位于市區的一棟辦公大樓，取得不含增值稅銷售收入24 000萬元。2011年建造該辦公樓時，為取得土地使用權支付金額6 000萬元，發生建造成本8 000萬元。轉讓時經政府批準的房地産評估機構評估後，确定該辦公樓的重置成本價為16 000萬元，成新度折扣率為60%，允許扣除的轉讓環節的有關稅金及附加1 356萬元。

要求：根據上述資料，按照下列序号回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）回答藥廠辦理土地增值稅納稅申報的期限。

納稅人應在轉讓房地産合同簽訂後7日内，向房地産所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交相關合同等資料。

（2）計算土地增值稅時該企業辦公樓的評估價格。

該辦公樓的評估價格=重置成本價×成新度折扣率=16 000×60%=9 600（萬元）

（3）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。

土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數=9 600 6 000 1 356=16 956（萬元）

說明：轉讓舊房的扣除項目包括房屋及建築物的評估價格9 600萬元、取得土地使用權所支付的金額6 000萬元、轉讓環節繳納的稅金1 356萬元。

（4）計算轉讓辦公樓應繳納的土地增值稅。

增值額=24 000-16 956=7 044（萬元）

增值率=7 044÷16 956×100%=41.54%，适用稅率為30%。

轉讓辦公樓應繳納的土地增值稅=7 044×30%=2 113.2（萬元）

說明：土地增值稅的步驟和公式總結梳理。

第一步：确認轉讓房地産的應稅收入總額（注意計稅收入不含增值稅）。

第二步：計算允許扣除項目的金額。

此步驟應注意：

①按照不同的項目和情形，例如房地産開發企業轉讓自行開發的新房，轉讓存量房，允許扣除的項目及其規定不同；

②如果有分項目開發、已售和未售部分，需要按照相應比例計算分攤，匹配對應的取得土地使用權所支付的金額、房地産開發成本等。

第三步：用應稅收入總額減除扣除項目金額，計算出增值額。

第四步：計算增值額除以扣除項目金額，計算增值額與扣除項目金額的比率，以确定适用稅率和速算扣除系數。

第五步：按照公式計算稅額

15.12 甲企業（增值稅小規模納稅人）位于市區，2018年11月1日轉讓一處于2015年4月1日購置的倉庫，其購置和轉讓情況如下：

（1）2015年4月1日購置該倉庫時取得的發票上注明的價款為500萬元，另支付契稅款20萬元并取得契稅完稅憑證。

（2）由于某些原因在轉讓倉庫時未能取得評估價格。

（3）轉讓倉庫取得的收入價稅合計金額為815萬元，并按規定繳納了轉讓環節的稅金。

（其他相關資料：印花稅稅率為0.5‰。）

要求：根據上述資料，按照下列序号回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）計算該企業轉讓倉庫時允許扣除的與轉讓房地産有關的稅金。

轉讓倉庫應繳納的增值稅=（815-500）÷（1 5%）×5%=15（萬元）

應繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=15×（7% 3% 2%）=1.8（萬元）

轉讓倉庫應納印花稅=（815-15）×0.5‰=0.4（萬元）

允許扣除的與房地産轉讓有關的稅金合計為=20 1.8 0.4=22.2（萬元）

說明：小規模納稅人轉讓非自建取得的不動産，以取得的全部價款和價外費用扣除不動産購置原價或者取得不動産的作價之後的餘額為銷售額，采用簡易計稅方法計算增值稅，營改增之前的購房發票金額是含營業稅的。按照下列公式計算增值稅的應納稅額。

增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-購房發票金額（含營業稅）］÷（1 5%）×5%

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地産有關的稅金”予以扣除。

（2）計算該企業轉讓倉庫計征土地增值稅時允許扣除的金額。

倉庫原值的加計扣除額=500×（1 5%×4）=600（萬元）

扣除項目金額=600 22.2=622.2（萬元）

說明：納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，不作為加計5%的基數。

（3）計算該企業轉讓倉庫應繳納的土地增值稅。

轉讓倉庫應納土地增值稅的增值額=800-622.2=177.8（萬元）

增值率=177.8÷622.2×100%=28.58%，适用稅率為30%。

應納土地增值稅=177.8×30%=53.34（萬元）。

15.13 某房地産開發公司注冊地在甲市，2021年11月對其在乙市開發某房地産一期項目進行土地增值稅清算，相關資料如下：

（1）2018年3月，公司以48 000萬元取得該房地産項目土地使用權，繳納了契稅。

（2）自2018年4月起，公司對受讓土地50%的面積進行項目一期的開發建設，發生開發成本15 000萬元、發生與該項目相關的利息支出3 000萬元，并能提供金融機構的貸款證明。

（3）2021年7月項目一期實現全部銷售，共取得不含稅收入75 000萬元，允許扣除的有關稅金及附加360萬元，已預繳土地增值稅750萬元。

（其他相關資料：當地适用的契稅稅率為5%，省級政府規定其他開發費用的扣除比例為5%。）

要求：根據上述資料，按照下列序号回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）回答該公司辦理土地增值稅申報納稅的地點。

土地增值稅的納稅人應向房地産所在地主管稅務機關辦理納稅申報。納稅人是法人的，如果轉讓的房地産坐落地與其機構所在地或經營所在地不一緻時，則應在房地産坐落地（乙市）所管轄的稅務機關申報納稅。

（2）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額。

該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額=（48 000 48 000×5%）×50%=25 200（萬元）

說明：房地産開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。本題目中對受讓面積50%的土地進行了一期開發，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。所以允許扣除的取得土地使用權所支付的金額，應按照開發面積的比例50%分攤到本期開發的項目中。

（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。

允許扣除的一期項目對應的取得土地使用權所支付的金額=25 200（萬元）

開發成本=15 000（萬元）

開發費用=3 000 （25 200 15 000）×5%=5 010（萬元）

允許扣除的稅金及附加=360（萬元）

房地産開發企業加計扣除項目金額=（25 200 15 000）×20%=8 040（萬元）

該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數=25 200 15 000 5 010 360 8 040=53 610（萬元）

說明：納稅人能夠按轉讓房地産項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地産開發費用=利息 （取得土地使用權所支付的金額 房地産開發成本）×5%（以内）。

從事房地産開發的納稅人可按照取得土地使用權所支付的金額和房地産開發成本中的金額之和，加計20%扣除。

（4）計算該公司清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅。

增值額=75 000-53 610=21 390（萬元）

增值率=21 390÷53 610×100%=39.90%，适用稅率30%。

應補繳的土地增值稅=21 390×30%-750=5 667（萬元）

15.14 某房地産開發企業是增值稅一般納稅人，拟對其開發的位于市區的一房地産項目進行土地增值稅清算，該項目相關信息如下：

（1）2016年1月以9 000萬元競得國有土地一宗，并按規定繳納契稅。

（2）該項目2016年開工建設，《建築工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2018年12月底竣工，發生房地産開發成本6 000萬元，開發費用3 400萬元。

（3）該項目所屬幼兒園建成後已無償移交政府，歸屬于幼兒園的開發成本600萬元。

（4）2019年12月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入36 750萬元。

（其他相關資料：契稅稅率為4%，利息支出無法提供金融機構證明，當地省政府規定的房地産開發費用的扣除比例為10%，企業對該項目選擇簡易計稅方法計繳增值稅。）

要求：根據上述資料，按照下列序号回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的原因。

建築工程承包合同注明開工日期在2016年4月30日前（2016年2月25日），屬于銷售自行開發的房地産老項目。一般納稅人銷售自行開發的房地産老項目可以選擇适用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

（2）計算該項目應繳納的增值稅額。

該項目應繳納的增值稅=36 750÷（1 5%）×5%=1 750（萬元）

說明：自行開發的營改增之前的老項目，選擇簡易計稅方法的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款，按5%的征收率計算繳納增值稅。

（3）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=1 750×（7% 3% 2%）=210（萬元）

說明：城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加以繳納的增值稅為計稅依據，市區适用的城市維護建設稅的稅率為7%，教育費附加的征收率為3%，地方教育附加的征收率為2%

（4）計算土地值稅時允許扣除的開發費用。

取得土地使用權所支付的金額=9 000×（1 4%）=9 360（萬元）

允許扣除的開發成本=6 000（萬元）

允許扣除的開發費用=（9 360 6 000）×10%=1 536（萬元）

說明：納稅人不能按轉讓房地産項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地産開發費用=（取得土地使用權所支付的金額 房地産開發成本）×10%（以内）。

（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。

加計扣除=（9 360 6 000）×20%=3 072（萬元）

允許扣除項目金額的合計數=9 360 6 000 1 536 3 072 210=20 178（萬元）

說明：從事房地産開發的納稅人可按照取得土地使用權所支付的金額和房地産開發成本中的金額之和，加計20%扣除。

（6）計算該房地産開發項目應繳納的土地增值稅額。

不含稅收入=36 750-1 750=35 000（萬元）

增值額=35 000-20 178=14 822（萬元）

增值率=14 822÷20 178×100%=73.46%，适用稅率40%、速算扣除系數5%。

應繳納的土地增值稅額=14 822×40%-20 178×5%=4 919.9（萬元）

15.15 2021年3月15日，某房地産開發公司（增值稅一般納稅人）收到主管稅務機關的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設的A項目進行清算。該項目相關信息如下：

（1）該項目可售建築面積18 000平方米，2017年4月動工建設。2019年5月竣工驗收并取得銷售許可證，截止清算前，已出售面積為16 200平方米。取得含稅收入50 000萬元。

（2）取得土地使用權時向政府支付地價款8 000萬元，并繳納了契稅。

（3）房地産開發成本16 000萬元，含資本化的利息支出1 000萬元，能夠提供金融機構的證明。

（4）為該項目支出的管理費用4 000萬元，銷售費用4 500萬元，财務費用1 500萬元（全部為利息支出并且能夠提供金融機構的證明）。

（5）與轉讓房地産有關的稅金及附加285萬元。

（其他資料：A項目所在省政府規定，房地産開發費用的扣除比例為5%，契稅稅率為4%，項目清算前已預繳土地增值稅1 000萬元。）

要求：根據上述資料，按照下列序号回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）說明稅務機關可以要求該房地産開發公司進行土地增值稅清算的理由。

該項目已轉讓房地産建築面積占整個可售建築面積的比例=16 200÷18 000=90%，超過了85%，所以主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算。

說明：符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

①已竣工驗收的房地産開發項目，已轉讓的房地産建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的。

②取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

④省稅務機關規定的其他情況

（2）A項目清算時允許扣除的取得土地使用權所支付的金額。

取得土地使用權所支付的金額=8 000×（1 4%）×90%=7 488（萬元）

說明：允許扣除的取得土地使用權所支付的金額，應按照清算比例90%分攤計算

（3）A項目清算時允許扣除的房地産開發成本。

允許扣除的房地産開發成本=（16 000-1 000）×90%=13 500（萬元）

說明：土地增值稅清算時，已經計入房地産開發成本的利息支出，應調整至财務費用中計算扣除，并且開發成本要按照清算比例分攤計算。

（4）A項目清算時允許扣除的項目金額合計數。

開發費用=（1 000 1 500） （7 488 13 500）×5%=3 549.4（萬元）

加計扣除=（7 488 13 500）×20%=4 197.6（萬元）

允許扣除的項目金額合計數=7 488 13 500 3 549.4 285 4 197.6=29 020（萬元）

說明：納稅人能夠按轉讓房地産項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地産開發費用=利息 （取得土地使用權所支付的金額 房地産開發成本）×5%（以内）。

從事房地産開發的納稅人可按照取得土地使用權所支付的金額和房地産開發成本中的金額之和，加計20%扣除

（5）清算後應補繳的土地增值稅

銷項稅額=（50 000-8 000×90%）÷（1 9%）×9%=3 533.94（萬元）

不含稅收入=50 000-3 533.94=46 466.06（萬元）

增值額=46 466.06-29 020=17 446.06（萬元）

增值率=17 446.06÷29 020×100%=60.12%，适用稅率為40%、速算扣除系數5%。

應納土地增值稅=17 446.06×40%-29 020×5%=5 527.42（萬元）

應補繳土地增值稅=5 527.42-1 000=4 527.42（萬元）

說明：房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目一般計稅方法下以差額作為銷售額，銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1 9%）。

支付的土地價款，指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

當期允許扣除的土地價款要按照當期房地産銷售面積占總可售面積的比例分攤計算。

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