我是蘇叔，擁有多年蘇州房産研究和投資經驗，長期持續關注蘇州地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下蘇州購房答疑内容，來自微信公衆号“蘇叔說房”的粉絲精選提問：

提問：蘇叔，你好，本人戶口在外地，父母在蘇州居住，現計劃購房預算500w 全現金，在蘇州屬于第二套房，想在熱門闆塊買房，最好是新房， 希望有較大的升值潛力 兼顧老人居住和投資目的 謝謝。

蘇叔：你好，蘇州的新房市場一向是僧多肉少，尤其是獅山、高鐵新城、園區等闆塊熱度居高不下，新房入市，基本上就是秒空。獅山目前還剩少量項目在售，高鐵新城，近些年的利好不斷，購買人也是越來越多，熱門樓盤隻剩下少量的房源在售，甚至已經清盤。倒是有三個項目還在建設中，供應量預計不會太小。園區基本上算得上是蘇州的富人區，教育、醫療、産業、商業等等配套也是在不斷地發展完善，但是像奧體、青劍湖闆塊、獨墅湖高教區的房源也不太多，還是供不應求。

提問：蘇叔你好！手頭有五十萬，想在蘇州買個房子投資，有沒有合适的選擇？

蘇叔：你好，1.吳江運東 吳門裡的75平精裝兩房或者理想城，兩者推薦前者，位置佳，23年交房！

2吳中太湖度假區，中海環湖時代，閱湖山，碧桂園，都可以選擇，3房，總價150萬左右， 房子22年交房

如果前期還款壓力想小一點，那就買二手，拿過來就可以出租，吳中城南。兩房170可以找到面積80左右，租金在2500左右，吳江運東二手房基本可以挑，靠近市區老破小周邊一圈的也可以買得到。比如南環新村，三元新村，可以選擇，或者園區的松澤家園，梅亭苑這些拆遷房也可以選擇。

還是根據你自己的個人情況來，總體來說新房的空間相對大一點，畢竟1.9到25000比2.3到2.9相對容易點！

但是首付五十萬用來投資買房，蘇州好一點的地方你是夠不上的，而且蘇州新房限售三年，加上等交房，基本是4-5年的中期投資了，背着月供6500（貸款120萬30年），小戶2房最多算你出租2200一個月，5年就是13.2萬，每個月利息約5000，5年光利息成本就有30萬，假設房價平穩上漲一年1k/㎡，5年5k/㎡，100㎡上漲了50萬，即你用50萬 9萬本金=59萬的成本和5年6500的月供壓力，還有首套房30%的房票，換取33.2萬的回報。

50萬買理财呢？年化5%假設，一年2.5萬，五年12.5萬，加上不失去的本金，共21.5萬，還沒有月供壓力。

當然，以上建立在房價不突然暴漲的前提下，所以買是有地方買的，但是你這個投資的回報率和周期成本總結要好好考量一下！

提問：蘇叔，你好，坐标蘇州，有一張房票沒用，加上手頭還有些現金打算投資房地産，現在樓市狀态怎麼樣？适不适合投資呢？最近央行降準，是不是意味着有更多的錢流往樓市了？投資學區房可行嗎？

蘇叔：你好，應對樓市過熱，各地接連出台調控信号，二手房指導價、禁止炒作學區房、下架高價房源，讓二手房降溫。北京西城區多校劃片重錘學區房，銀行信貸政策緊張，額度告急，二手房停貸緩貸，政策在重點打擊學區房和二手房。政策一出效果立竿見影，部分樓市二手房成交量下跌嚴重，中介機構也受到影響，可以看到，高層對房住不炒的決心十分強硬。最近央行降準，很多人會覺得利好樓市，增加住房貸款資金，但是不然，從政府打擊房地産的舉措來看，降準資金流入樓市可能性較小。而且目前樓市分化加劇，隻有較為核心的城市和城市核心地段能受到較多增量，一些邊緣闆塊并沒有那麼多利好，房價再難普漲。最後，對于投資客，随着調控加嚴，樓市投資風險也在變大，學區房正在風口浪尖，不建議這時候買入。如果是買房自住，建議一步到位，後期置換可能難度較大。

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