同屬高新區樓盤，房價為什麼那麼大？高新區樓盤該如何選擇？

濟甯高新區在售樓盤比較多，但是同樣是高新區的樓盤，同為一種産品類型，為什麼房價差别那麼大呢？今天我們就結合前幾天剛成交的高新區兩個地塊分析一下高新區樓盤價格差别為什麼這麼大，高新區樓盤該如何選擇！

6月23日瑞馬集團和公用控股競得高新區任城大道以北長虹路以西地塊，地塊約90畝，畝單價約730萬/畝，綜合樓面地價成交價高達7300元/㎡；

一天後，亦即6月24日，濟甯泰榮房地産有限公司競得高新區榮昌路以東廣安路以南約52畝地塊，畝單價約591萬/畝，綜合樓面地價成交價為4030元/㎡。

同樣是高新區的土地，為什麼成交樓面價差了将近一半？@老道在此就各個方面客觀的為大家分析一下：

一、人口集聚及市場是支撐房價上漲的發動機

首先我們來看高新區的人口變化，根據濟甯市統計局網站公布的《濟甯市第七次全國人口普查公報》數據顯示，2020年11月1日零時高新區常住人口是33.46萬人，與2010年第六次全國人口普查相比，濟甯市各縣市區人口增長最多的是高新區，人口淨增11.86萬人，即近十年間高新區每年平均新增常住人口約1.2萬人，新增人口帶來了持續的購買力，特别是對新房的購買力。

近5年，受益于濟甯市主城區房地産市場的健康穩定發展，高新區房地産市場延續了主城區的穩定發展勢頭。就2020年而言單高新區銷售排行前5名的樓盤銷售總金額均超過了10億元，其中像融創濟甯府、華潤置地萬象府兩個項目年度總銷售額更是在15億元上下。高新區2020年的區域商品住宅總銷售面積更是突破了100萬㎡，如此火爆的銷售市場，是高新區房價持續上漲的發動機。

進入2021年，第一季度濟甯高新區的新房銷售均價在8100元/㎡左右；到第二季度結束時，新房均價猛增到8780元/㎡左右，單平米漲幅高達680元/㎡，也就是在第二季度高新區的房價每個月平均漲了約230元/㎡，按照120㎡的主流成交戶型來計算，晚一個月買房，相當于增加了近3萬元的支出。

總結：以上從高新區持續的人口增長以及銷售數據可以看出，人口流入及火爆的銷售市場是房價持續上漲的發動機。

二、配套是人口集聚的重要關注要素

說完了整體市場，我們再來說一下導緻高新區的樓盤房價差别巨大的原因何在？

這就要聊一聊濟甯市任城區與高新區的關系：任城區作為濟甯市的老城區，擁有各種完善的配套，像排名前幾位的中小學校主要集中在老城區，幾個大的商業中心也均在老城區；相對來說，高新區屬于緊鄰老城區發展起來的新區，而新區不是一個孤島，肯定要承載纾解老城區逐步外拓的作用，這就造成了靠近老城區的區域，能夠享受更多的老城區配套。

回到新成交的兩個地塊，雖然同屬高新區，但瑞馬和公用競得的地塊位置更靠近老城區，也就是我們所說的濟北新區。濟北新區規劃為集行政辦公、商務、生活居住、旅遊、文化、商業于一體的現代、生态、園林型區域，區政府已入駐多年，公園星棋分布，且擁有實驗中小學等主城區頂級的教育配套（該地塊2020年學區為任城實小任祥校區），其他生活配套也已經非常完善，因此該區域的高新區樓盤價格更接近于濟北新區的樓盤價格。

而泰榮房地産競得的廣安路地塊現在來看周邊配套比較匮乏，特别是生活、商務配套當下是無法與靠近主城區的地塊相提并論，由此來看樓面價相差了接近一半也就不足為奇了。

總結：可能有人說房價的差距是由地價的差距造成的，但是濟北新區之前成交的睿湖印象地塊，成交樓面價隻有2630元/㎡，但得益于優質的濟北新區配套已經賣到了12000元/㎡以上。到底是地價催漲了房價，還是房價倒逼了地價的擡升，為了避免出現争議，@老道也隻想說：傻傻分不清楚！

三、預估一下兩個新地塊入市時的價格吧

瑞馬和公用競得的地塊，樓面價高達7300元/㎡，參照剛開盤的龍翔江東華府項目：小高層17F價格約在14000元/㎡，洋房10F價格約在16000元/㎡。該項目預計在2022年一季度入市，洋房9-11層（其實是僞洋房）入市均價大約在15000-16000元/㎡左右，18層高層入市均價大約在13000-13800元/㎡左右；

泰榮房地産競得地塊，樓面價為4030元/㎡，參照融創濟甯府項目在售均價約為9000元/㎡，預計半年後入市均價約在8800-9500元/㎡之間。

總結：以上價格預估依據土地成交價格、附近在售競品價格及加上适當利潤後推斷出的兩個樓盤大約入市價格，僅做參考，暫不作為買房依據。

本期我們從濟甯高新區剛成交的兩個地塊成交樓面價對比入手，通過對高新區的人口變化、商品房市場銷量、配套等方面對高新區房價差别為什麼那麼大做了分析。最後高新區的樓盤該如何選擇呢？

如果你是為了生活的便利性且兩年後面臨子女就學，建議你考慮更靠近濟北新區的樓盤項目；如果你看好高新區蓼河新城的發展潛力，近3-5年不考慮去住或者考慮長期持有投資的話，可關注此區域内的在售且樓盤。關鍵還是一句話——買房子看準了就不要猶豫。

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