文/曉太陽

20年樓市蒙眼狂奔！踏錯一步，6個月滿盤皆輸。

位列房企前50強的“福晟集團”，此刻心裡有些涼涼。

近日有消息稱，福晟集團将旗下所有地産業務擺上貨架，16年心血經營，拱手讓給他人。

據透露，收購方包括“世茂”與“東方資産”，協議将福晟地産業務分割成三份，收購完成後，福晟将失去操盤的權利。

至于福晟集團董事長潘偉明，曾經許過的願：

18年業績目标600億元，19年達到900億元，20年突破1300億元。

如今已成了笑話：前路漫漫，走了一半，鞋子都要賣掉了。

這難道又是被黑天鵝拖下水？

并不是！福晟集團的敗局，一部分是敗給了行業趨勢。

但更多的，是因為在房企逆襲“副本”中，手握屠龍寶刀，卻砍傷了自己。

中小房企的進擊

福晟的潘老闆屬于“92派”企業家，受鄧公南巡感召，棄政從商，起家福州。

福州人傑地靈，響當當的企業有許多，潘老闆的福晟集團位列中遊，比上不足，比下有餘。

福晟集團地位尴尬，爆發出與中産階級一樣的焦慮，日思夜想能不能“再上層樓”。

于是乎，“中産焦慮”的福晟集團，在15年計劃“翻身”。

據說當年，潘老闆認定“收并購”春天将至，便親自挂帥，成立拿地“飛虎隊”。

此後，福晟集團開始進擊全國，規模化浪潮開始。

同一時間段，各大主流房企，也加快了收并購步伐，血雨腥風，虎口奪食，福晟竟勢頭未衰，殺出一條血路。

據統計，僅2017一年，福晟集團耗資810億，吞下了1787萬平方米土地，全國排第7。

亮眼操作，引衆人側目，福晟一改往日低調，以新晉“黑馬”姿态，昂頭進入公衆視野。

而此時的潘老闆，無暇消受贊譽，他正在謀劃一件，隻在夢中出現過的大事。

消化不良的困局

與拿地“飛虎隊”一同誕生的，還有另一個“翻身”殺招——上市。

為此，潘老闆當時已謀劃2年，反向收購，登錄香港資本市場。

反向收購這等操作，多快好省，雖然難免别人說成“窮人操作”，但隻要資本市場打開，福晟集團就能如虎添翼。

17年底，潘老闆披荊斬棘，一聲鑼響，福晟國際誕生。

盾與矛齊備，福晟集團的冰與火到來。

18年3月，潘老闆在戰略發布會上，許下前文所講的“三年三級跳”宏願。

那時福晟志得意滿，位列“中國房企成長速度10強”第二，上市股價一度攀升至200億港元，形勢喜人，但暗藏危機。

一路高歌猛進，代價是身上的擔子越來越重。

Wind數據顯示，16年福晟負債333.63億，18年負債741.34億，三年翻了兩倍。

高達164.8%的負債率預示，福晟集團的雷，越滾越大。

與此同時，作為規模化“蒙眼狂奔”的代價，福晟集團的淨利潤，以肉眼可見的速度下跌，從18.84億元滑落至6.11億元。

這些數據，潘老闆當然看在眼裡，不過在他的心裡，還藏有更可怕的數據。

受制于負債的“雷”，以及利潤的“毒”，福晟集團放緩了腳步，18年“飛虎隊”出手212億，拿下411萬平方米，較上年勢頭下滑7成。

不論怎樣，保命大過天，福晟集團的土地貨值曾經高達8100億，在房企中位列第7，所謂手裡有糧，心中不慌，如果此時靜下心來好好消化，福晟依然能化險為夷。

除非，它根本消化不了……

據統計，截止今年1-8月，福晟集團的操盤金額365.3億，位列房企第47位。

單看成績，不能算差，但與土地貨值放在一起，橫向對比，看了讓人冷汗直流。

今年上半年，福晟集團土地貨值，位列房企21位，上下分别是綠城中國、中南置地。

而綠城中國、中南置地，兩家1-8月的操盤金額分别為1022.2億、1009.0億。

相比之下，福晟集團的操盤金額，被同等級甩了三倍，福晟集團嚴重偏科。

再者，房地産本就不是福晟的強項，它旗下“福建六建”的建築業務，才是福晟的老本行。

可憐潘老闆，當初隻成立了拿地“飛虎隊”，卻沒成立操盤“飛虎隊”，消化不良，儲備積壓。

如此境況，如果資本市場發力，尚有一線生機。

可“護犢子”的一番操作，資本市場給了福晟，當頭一記悶棍。

捉襟見肘一悶棍

“福晟國際”香港上市之初，股民萬分期待，眼饞的是，福晟在内地的45個項目全部注入上市平台。

福晟的上市平台，由潘老闆親兒子坐鎮，小夥子91年生人，在不列颠讀的會計碩士，14年畢業後，一直在他老爹旗下研究金融投資。

小夥子走上前台，大家心裡明白，老爹鋪路讓兒子刷經驗，無可厚非。

上市檔口，潘老闆從福晟集團劃撥6個地産項目，裝入上市平台，大家非常滿意，并且滿懷期待。

誰知後來，福晟集團不斷撇清與上市平台的關系，以期空手套白狼。

上市公司福晟國際是獨立的公司，目前福晟集團的資産處置和規劃跟上市公司沒有任何關系，至于今後會不會有關系，目前不能給回答。

19年9月，福晟國際發布公告，所有股權由潘老闆大公子正式接手。

潘老闆脫身之後第二天，福晟國際股價大跌6%，之後持續陰跌。

10月上旬，資本市場一記悶棍襲來，持續虧損的福晟國際，慘遭不明空頭“血洗”，股價暴跌75%，市值蒸發200多億，估值隻剩了個零頭。

對此，那位上市公司負責人，年僅29歲的接班人，故作輕松：

“我并不是董事長，上市公司隻是集團一小塊業務。”

而福晟集團公關團隊，明顯也缺乏應對經驗，竟然實話實說，抛出一句：“不知為何”。

如此消極的處理态度，讓人失望，但可以理解，彼時的潘老闆焦頭爛額，無暇他顧。

步子太大的焦灼

福晟集團房地産業務的賺錢能力，始終沒有起色。

據17-19中報統計，公司毛利率分别為14.35%、12.25%、11.24%；與之對應，淨利率降為4.47%、2.91%、3.22%。

淨利率不足4%，而福晟集團的債券發行利率卻為7.9%，這可真叫啞巴吃黃連——有苦說不出。

今年上半年，福晟的結餘及現金約為9.85億元，而短期應償債務為23.04億元。

如此，債務壓身，雪中送炭的少，火上澆油的多。

10月下旬，“一切正常”的福晟集團，被傳“申請破産被拒”“ 裁員50%”，雖然官方趕緊出來辟謠，但也阻擋不了債主追債的腳步。

11月，福晟因借貸糾紛，被上訴至上海自由貿易區法庭，旗下4家子公司的股權遭到凍結，涉及8400萬元。

今年11月過完，福晟集團銷售額，僅完成全年計劃的66%，距離900億元目标還有一大截。

就這樣，到了12月17日，福晟集團謀劃整體出讓地産業務的消息放出，董事長潘偉明的臉上不知是哭還是笑。

一方面，福晟集團擁有大量的土地儲備，令人垂涎。

另一方面，福晟集團短債占比59.82%，而福晟手裡資金僅為72.91億元。

綜合來看，好比一位生得國色天香卻又負債累累的美女，如此接盤頗有難度。

好在似乎福晟集團已經有了下家，據悉，并購事宜正在穩步進行，不出意外，月底盡調完成，就能完成“過門”。

以上，福晟集團的雄心壯志，規模化、登錄資本市場，像極了頭部房企當年崛起“副本”。

隻是，恒大集團“蒙眼狂奔”，相伴的是準軍事管理下的操盤團隊。

碧桂園“蒙眼狂奔”，相伴的是“同心共享”一起發财的激勵體制。

融創“蒙眼狂奔”，有着與之相襯的“狼性營銷”。

而福晟集團的“蒙眼狂奔”，一直都是“瘸腿走路”，最後隻能。

有時候，仰望強者，似乎我們隻差機遇和膽識，重要的隻是做與不做。

但實際上，更重要的是：

認清自己的位置，明白自己的短闆

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