戴德梁行最新發布的報告顯示，香港尖沙咀首度取代銅鑼灣成為亞太區零售租金最貴的地段，緊随其後的則是東京銀座、悉尼Pitt Street Mall。

報告顯示，去年亞太地區内三分之二的主要零售街道2020年出現租金下降，其中香港的銅鑼灣區租金下跌43%，跌幅最劇烈，銅鑼灣的羅素街曾連續八年蟬聯亞太區最貴街道榜首。中環及尖沙咀的零售租金亦分别同比大幅下挫42%及35%。截至2020年第四季，香港整體的零售地段租值平均下降38%。

尖沙咀與銅鑼灣零售租金表現差異

戴德梁行執行董事、香港商鋪部主管林應威表示：“尖沙咀與銅鑼灣的零售租金表現差異，主要源自業權擁有者多元化的因素。尖沙咀廣東道為主要的購物區，相較于銅鑼灣羅素街，其業權擁有者比較集中，因而能保持相對穩定及較高質素的商戶組合，達至品牌效應。經濟下行時，集中的業權往往較能提供具彈性的措施挽留租戶，所以能維持較穩定的市場狀況。”

以尖沙咀的指标性購物中心海港城為例，曾是訪港遊客必到打卡的地标之一。海港城是香港最大面積的購物中心及名牌集中地，更是亞洲最賺錢的商場。作為香港地産龍頭九龍倉置業旗下的物業，海港城由4個部分組成的建築群，分别為海運大廈、馬哥孛羅香港酒店、海洋中心和港威大廈。

九龍倉置業去年對旗下商場租戶提供逾20億港元租金援助，集團主席吳天海此前表示，部分租戶已轉用新租約，對仍然使用高水平租約的租戶，會個别作出考慮，但形容寬免租金屬“零和遊戲”，整體市道仍視乎通關的情況。

據21世紀經濟報道記者了解，去年以來，意大利時裝名牌Valentino、美國名牌首飾TIFFANY & CO.、箱包品牌Coach紛紛棄租位于海港城的旗艦店。美聯工商鋪最新調查報告預計，截至2021年第一季度，尖沙咀核心地段的街鋪空置率已上升至18%-19%，名店林立的廣東道同期的空置店鋪數量淨增加8間至15間，創統計以來新高。

同時，林應威認為，随着國際旅遊有望在2021年後期恢複，預期屆時尖沙咀的零售租金将會率先反彈。盡管香港的平均零售租金于2020年下跌38%，尖沙咀的租金較第二位的東京銀座仍然高出31%，大幅領先于亞洲其他城市。

相比之下，中國内地的零售地段租金所受影響最輕微，平均租金跌幅僅為5%。北京中央商務區租金2020年内下跌了14%，然而深圳羅湖區的租金卻逆市上漲5%。

亞洲零售市場三大趨勢

在疫情之下，亞洲零售市場亦出現了三大趨勢。第一，購物者更支持本地商家。2020年由樂天廣告公司（Rakuten Advertising）向8000名消費者進行的全球調查顯示，50%的家庭表示有增加向本地商家消費。此外，亞太地區的消費者亦更傾向避免進行國際網上購物，顯示他們較願意在本地市場消費。

第二，封城及健康因素令買家轉而投向電子平台交易。根據e-marketer的統計數據，去年亞太區的電子商貿交易額為2.5萬億美元，占全球3.9萬億美元總額的64%。

以香港為例，特區政府今年1月的零售數據首次獨立披露網購表現，當月香港網上銷售額23.71億港元，同比激增92.1%，占整體銷售額7.3%，其中無店面零售商占9.96億元，同比大增54%。

第三，疫情使得奢侈品行業發生變化。根據Bain & Company指出，奢侈品的網上銷售份額由2019年占12%增加至2020年的23%。

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