我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑内容，來自公衆号“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，您好，畢業後在上海工作，現在還沒有在上海落戶，社保還差幾年，想買房但是沒資格，而且上海市區房價也很高，可以考慮一下環滬城市嗎？不知道環滬城片區有沒有潛力呢？如果買有沒有推薦的城市？

滬叔：你好，在上海房價越來越高的當下，環滬買房是很多上海人的不二之選，環滬樓市的發展潛力值得想象，而且與上海高昂的房價相比價格也更親民。目前環滬一些城市可能房價還沒有出現很大的變化，但是環滬闆塊有活力，價格也比較低，未來有上漲空間。環滬城市裡一些發展不錯的闆塊的品質好房，上漲潛力與上海比也不差很多。環滬區域的基礎設施不斷完善，商業、交通與環境也不差，如果是上海投資剛需，或者沒有購房資格的購房者，都可以試試環滬，江蘇環滬與浙江環滬都不錯，可以根據自己的需求去選擇。還有如果在市區有房子自住，手裡還有預算，也可以看看環滬的房子，可以買到居住舒适度更高的房子未來自住，而且升值潛力也不差。買環滬區域，推薦選擇蘇州、無錫、嘉興、湖州和南通這幾個城市，潛力都很不錯。詳見内部資料《價值百萬的闆塊選擇邏輯》。

提問：滬叔，你好，上海招生改革了，學區房會出現什麼動向呢？坐标上海，有一些資金想投資一套學區房，當前這種情況還能入場嗎？能不能解讀一下新政？什麼樣的學區房房價會有潛力？

滬叔：你好，上海高中招生改革方案一出，不少人就放出了學區房可能會跌的消息。不過從高中入學名額的變遷格局來看，初中學票價值依然存在，改革隻是加劇了頂尖學生的下沉式競争，頭部學生的八大重點空間可能有所壓縮。總體來說，頭部中的頂尖學生是不受到什麼影響的，他們依然能夠憑借考試或者自主招生去到自己理想的學校，不過，頭部學生中尾部學生可能會面臨更大的壓力，因為他們的名額很有可能被分配到區内的普通高中和菜中。腰部和尾部學生是新政的最大受益者，他們又幾乎獲得重點學校的名額，但是也必須考過控分線，也就是說真正受益的，其實是普通中學和菜中中比較優秀的孩子。這給學區房的影響是，一梯隊小學和初中、二梯隊小學和初中周邊學區房的房價會保持平穩，普通中小學周邊的學區房房價也不會有太大的變化，反而是一梯隊小學和二梯隊初中、以及二梯隊的中小學房價會略微變化。上海各區域性價比高的學區房，關注知識星球内部分享。

提問：滬叔，你好，我有現錢還貸，要選擇等額本金還是等額本息貸款呢？那種貸款方式更适合我呢？

滬叔：首先，買房選擇30年等額本息貸款是最劃算的，不要提前還清。等額本金貸款的月供更多，而這可能浪費現金帶來的機會；雖然等額本金的總月供較低，況且等額本金的總月供是逐年減少的，但是等額本息的月供需要較久才會超過等額本金，而在此期間，很多人的房子可能已經出售，抵押或者還清重新抵押了，很有可能等不到等額本金還款月供低于等額本息的情況。而之所以大家認為等額本金更為劃算，是因為等額本金的月供在沒有通脹的情況下迅速收縮。但是實際上，考慮到通脹，等額本金的總月供更多，也消耗更多現金，月供壓力更大，有可能會浪費掉你其他的投資機會，增加你的生活壓力和整體的負擔。

提問：滬叔，你好，我買房總預算在1000-1500w，現在上海出了各種政策，請問上海現在還有可以購買的窪地嗎？

滬叔：你好，可以關注以下幾個闆塊：長壽路闆塊，闆塊接近靜安寺并且還對口江甯學校，在這樣的強力配套下還有不少小區均價不到10w，預算在1000-1500w，就不用擠破頭去強那些熱門闆塊。

還有就是徐彙的斜土路闆塊，目前來看闆塊配置發展都比較一般，但已有較好的投資者進行規劃投資和建設；然後大甯闆塊，未來也還有空間，還是可以作為考慮範圍。還有像大華、陽城、萬裡等比較冷門的窪地闆塊配套方面也都比較不錯可以考慮。 上海整體來分析，知識星球内部推薦的窪地闆塊，可以持續關注。

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