上海商業寫字樓。徐凡淋/攝

徐凡淋/發自上海

疫情後的上海商業，有些穩步恢複，有些依然冷清，不少商場和寫字樓空置率呈走高趨勢，市場尚處恢複期。

“有客戶之前租近200平方米的辦公場地，現在改租60平方米場地；另一客戶從之前300平方米的辦公場地縮減至100平方米”。

上海北外灘一寫字樓租賃中心業主劉彪告訴記者，有些企業疫情前效益很好，經曆疫情抗風險能力變差，也有些企業已破産，現在各大商場，寫字樓空置率很高。

在上海重啟三個月後的9月，即使走在上海繁華熱鬧的南京東路商圈，依然能看到有不少大門緊閉的沿街商鋪，曾經屹立在南京東路15年，有如地标性建築一般存在的超大型旗艦店美特斯邦威，4月正式停業離場，如今隻有模糊的招牌還在映襯其曾經的輝煌。

來自克而瑞的數據顯示，截至2022年2季度，上海商業空置率達7%，超過警戒線2個百分點，打斷了自2021年以來的恢複進程。部分重點項目平均空置率達到9%，其中，位于上海陸家嘴繁華商圈的浦東正大廣場，空置率升至34%；也有恢複較好的項目，如：外環線的七寶華潤萬象城，空置率僅0.6%，疫後恢複較好。

對于商業空置率走高的因素，同策研究院研究中心總監宋紅衛分析，商業辦公近年來市場空置率較高，租金水平呈下降趨勢。主要受幾個方面的影響，第一，商業辦公市場整體供給過剩，供應量大，庫存比較高.第二，受經濟下行壓力及疫情沖擊，部分小企業生存環境惡化，不斷降低企業成本。第三，受電子商務以及物流産業的影響，傳統的商業環境發生較大變化，尤其是一二線城市消費者線上消費模式對線下實體店也有較大沖擊。

空置率上升，撤場商家增多

已撤場的美特斯邦威。徐凡淋/攝

“一樓以前下單要排隊的喜茶店也撤場了”。

上海黃浦區九江路悅荟廣場一樓，曾經的喜茶店“掃碼下單免排隊”的廣告還在，店鋪卻沒能因疫情撐到現在。

而這家曾經的喜茶店鋪對面沿街一連幾個店鋪大大的廣告招牌“沿街商鋪超大展示~招商”的字眼也頗受矚目，記者撥通招商電話中房東王女士的電話，她告訴記者：“南京東路雖然有很多店關門，也有很多新店進場，租金價格還是很高，報價跟之前一樣”。同時，王女士也透露，她的另一家在漢口路的商鋪也在招商，現在價格可談，讓利的空間大。

同在南京東路，曾在上海頗具地标性品牌門店美特斯邦威聖德娜店，從2007年進駐，上下五層樓，實際經營面積近萬平方米，在南京東路商圈屹立近15年，現今模糊的招牌依稀能看到美特斯邦威曾經的鼎盛時光。

這家店鋪對面的商戶告訴記者，該旗艦店去年便隻剩一樓在運營，上面四層持續保持歇業的狀态，今年疫情後撤場。

上海的商業南京東路隻是其中一個縮影，記者發現多個沿街商鋪，商場商鋪空置甚至超三個月以上。

對于類似商業現象，上海中原地産資深市場分析師盧文曦表示，類似美斯特邦威15年後撤場，一方面産品本身有生命周期，另一方面經濟加速了沖擊與市場壓力，也是疫情後對商業的影響，市場有所波動。

主動降價，“以大換小”客戶增多

上海置地廣場。徐凡淋/攝

在商業商場的另一端，辦公寫字樓空置率也呈上升态勢。

“上個月，我們一個園區，同一層樓好幾家撤走的”。在闵行一工業園區工作的張華告訴記者，有些企業抗風險能力較差，有更換辦公場地，也有破産的。

一名不願具名的企業主跟記者訴說企業的無奈，以前經營好的時候，租了近300平方米的辦公場地，現在辦公縮減至不到100平方米，企業需要時間恢複，節流穩定現金流，才能保存實力活得更久。

“有些企業從之前租金高的寫字樓換到租金低的寫字樓，或縮減辦公場地現在很普遍”。北外灘闆塊金岸大廈房東劉彪朋友圈多個寫字樓在放租，當周邊租金在4~5元/平方米/天，金岸大廈隻要3.6元/平方米/天。

劉彪告訴記者：“隻要能租出去，除了讓價，也很願意跟中介合作，現在中介有帶客戶來看，會主動給中介幾百元的帶看費，這在之前是沒有的”。

位于地鐵2号線南京東路置地廣場，地處商業街繁華地段，以前不愁租，如今業主駱先生告訴記者，今年辦公樓比較多，之前租6.1元/平方米/天，現在5.2元/平方米/天，以100平方米計算，現在租金不到1.6萬元/月，比之前便宜2500元/月。

“上海疫情好轉後寫字樓、商場都在恢複，寫字樓市場周邊的金融廣場，華盛廣場價格都有下調”。上述業主駱先生表示。

值得一提的是，上海的商業，在多個商場由于商家撤場，空置率增加，市場冷清的同時，也有部分商場在疫情後穩步恢複至疫情前的水平，如：港彙廣場、國金中心、愛琴海、上海中心大廈以及七寶與嘉定的萬象城等。

對此，盧文曦表示，這跟企業自身經營有一定關系，有些産品和企業受影響較小，部分企業抗風險力較低，有些商場在疫情後積極主動調整，給商家讓利，保持較低的商場空置率。有些商場當周邊出現衆多競争者時，有必要重新尋找自身定位，讓市場再度活躍。

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