讀懂一個城市，特别是讀懂一個城市的房價，我們首先要讀懂它的空間結構、空間秩序與空間邏輯。

而讀懂空間結構，首先要從區分市區和郊區開始。

前兩天我們已經介紹了廣州、深圳的市區和郊區是如何區分的，今天我們來看看北京上海的劃分标準。

01

北京的空間布局

關于空間布局的表述，可能存在多種口徑，本文以城市總規為準。

據《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》，北京将将在市域範圍内形成“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構，着力改變單中心集聚的發展模式，構建北京新的城市發展格局。

具體來說，北京的空間布局如下：

一核：首都功能核心區，總面積約92.5平方公裡。

一主：中心城區，即城六區，包括東城區、西城區、朝陽區、海澱區、豐台區、石景山區，總面積約1378平方公裡。

一副：北京城市副中心，規劃範圍為原通州新城規劃建設區，總面積約155平方公裡。

兩軸：中軸線及其延長線、長安街及其延長線。其中，中軸線及其延長線為傳統中軸線及其南北向延伸，傳統中軸線南起永定門，北至鐘鼓樓，長約7.8公裡，向北延伸至燕山山脈，向南延伸至北京新機場、永定河水系；長安街及其延長線以天安門廣場為中心東西向延伸，其中複興門到建國門之間長約7公裡，向西延伸至首鋼地區、永定河水系、西山山脈，向東延伸至北京城市副中心和北運河、潮白河水系。

多點：5個位于平原地區的新城——順義、大興、亦莊、昌平、房山新城，是承接中心城區适宜功能和人口疏解的重點地區，是推進京津冀協同發展的重要區域。

一區：生态涵養區，包括門頭溝區、平谷區、懷柔區、密雲區、延慶區，以及昌平區和房山區的山區，是京津冀協同發展格局中西北部生态涵養區的重要組成部分，是北京的大氧吧，是保障首都可持續發展的關鍵區域。

下圖為北京市域空間布局：

下圖是北京中心城區的空間布局：

另據北京市第七次全國人口普查公報，中心城區是指東城區、西城區、朝陽區、豐台區、石景山區和海澱區；核心區是指東城區和西城區。

其他十區是指門頭溝區、房山區、通州區、順義區、昌平區、大興區、懷柔區、平谷區、密雲區和延慶區。

02

上海的空間布局

據《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，上海将構建“一主、兩軸、四翼；多廊、多核、多圈”的空間結構。

“一主”是指主城區，以中心城為主體，沿黃浦江、延安路-世紀大道兩條發展軸引導核心功能集聚，并強化虹橋、川沙、寶山、闵行4個主城片區的支撐，提升主城區功能能級，打造全球城市核心區。

簡單來說，上海的主城區=中心城（外環線以内） 虹橋 川沙 闵行 寶山4個主城片區。

上海的主城區範圍約1161平方公裡。其中，中心城為664平方公裡，虹橋片區86平方公裡、川沙片區97平方公裡、寶山片區84平方公裡、闵行片區199平方公裡。另外，高橋鎮、高東鎮緊鄰中心城地區也将納入主城區管理，範圍約31平方公裡。

“多廊、多核、多圈”，即強化沿江、沿灣、滬甯、滬杭、滬湖等重點發展廊道，完善嘉定、松江、青浦、奉賢、南彙等5個郊區新城綜合性節點城市服務功能，實現區域協同、城鄉統籌和空間優化。

前面說了，北京在主城區内部規劃了一個“首都核心功能區”，上海則在主城區内部規劃了一個“中央活動區”。

中央活動區是一個很酷的概念，它最早來自倫敦。2004 年，大倫敦空間戰略規劃首次提出了中央活動區(Central Activity Zone，CAZ)的概念。中央活動區是一個多功能融合的城市公共活動區域，包括面向全球的金融和商務中心、獨特的建成環境和文化遺産、全球性購物和旅遊目的地、戰略性文化和國際會展功能等，擁有法律、醫學、學術、政府和公共機構等各種機構，是全球城市功能的核心承載區。

充分借鑒倫敦的經驗，上海确定了“中央活動區”的規劃範圍，總面積約 75 平方公裡。

它将是上海的城市門面。城市主中心（中央活動區）将代表未來上海的主要形象，服務全市域并承擔全球城市核心功能。重點發展金融服務、總部經濟、商務辦公、文化娛樂、創新創意、旅遊觀光等功能。

上海中央活動區具體在哪裡呢？包括小陸家嘴、外灘、人民廣場、南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路、豫園商城、上海不夜城、世博-前灘-徐彙濱江地區、徐家彙、衡山路-複興路地區、中山公園、虹橋開發區、蘇河灣、北外灘、楊浦濱江（内環以内）、張楊路等區域。

上海的中央活動區（CAZ）可視為中央商務區（CBD）的升級版。根據《上海市城市總體規劃(1999-2020)》，上海中央商務區是指浦東小陸家嘴加上浦西外灘地區。

未來，上海将突出城市主中心（中央活動區）的全球城市核心功能，并以此完善“城市主中心（中央活動區）-城市副中心-地區中心-社區中心”的公共活動中心體系。

另據上海市七普公報，上海中心城區是指：黃浦、徐彙、長甯、靜安、普陀、虹口、楊浦區，郊區是指闵行、寶山、嘉定、金山、松江、青浦、奉賢、崇明區。

03

廣州的空間布局

根據廣州最新一版總規《廣州市城市總體規劃（2017—2035）》，廣州要在全市要形成“主城區-副中心-外圍城區-新型城鎮-鄉村”的城市空間網絡體系，其中對“主城區”的定義是：

包括荔灣、越秀、天河、海珠四區，白雲區北二環高速公路以南地區、黃埔區九龍鎮以南地區及番禺區廣明高速以北地區。

通過下圖，我們來看看官方認證的中心城區具體在哪裡？

而在上一版總規中，廣州對“中心城區”的定義是“荔灣、越秀、天河、海珠四區全部，白雲區北二環高速公路以南地區，黃埔區除九龍鎮以外地區”。

對比前後兩版規劃可以看到，此次主城區擴容，唯一的變化是把番禺北部片區納入進來了。所謂廣明高速以北區域，其實就是房圈熟知的華南闆塊，包括南浦、洛溪、萬博、大學城等區域。

這幾個闆塊都是廣州頗為熱門的中産白領社區，曾是廣州外圍區中最成熟的居住闆塊，現在那裡的居民終于成了城裡人。

除了番禺北部片區，像天河智慧城、科學城、魚珠、白雲湖數字科技城這些看上去像郊區的熱點新城，也被官方确定為中心區了，而知識城、南沙、新塘等熱點新城，暫時仍被劃分在外圍區。

04

深圳的空間布局

近日發布的深圳十四五規劃，把深圳中心區和外圍區重新做了一次劃分。《規劃》提出，深圳都市核心區要擴容，把原關外的8個街道納入了過來。

近日發布的深圳十四五規劃就把深圳中心區和外圍區重新做了一次劃分。

《規劃》提出，深圳都市核心區要擴容，把原關外的8個街道納入了過來。

原文表述是這樣：

推動都市核心區擴容提質，将寶安區的新安、西鄉街道，龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區。

構建位于城市外圍區域的多個綜合性或專業化市級服務中心，建設一批産城融合、職住平衡、生态宜居、交通便利的現代化新城，形成布局相對均衡、功能差異化分工協作的多中心空間格局。

據此，深圳的都市核心區首次突破原來的“特區管理線”，把原關外的8個街道劃入了核心區。

也就是說，深圳的中心城區被确定為原關内四區（鹽田、羅湖、福田、南山），再加上這8個街道，而其他區域被稱之為外圍區。

中心城區要“擴容提質”，外圍區域則要建設一批産城融合、職住平衡的郊區新城。不過，深圳十四五規劃沒有使用“郊區新城”這個常見的表述，而用的是“現代化新城”，畢竟深圳面積太小，不會承認自己有郊區的。

這8個街道辦包括寶安區的新安、西鄉街道：

龍華區的民治、龍華街道，也被劃入了中心區：

此次中心區擴容的最大赢家，是龍崗區，共有坂田、布吉、吉華、南灣四個街道辦被納入：

從地圖上看，新納入中心城區的八個街道，全部是緊貼原關内四區的。可見，大城市中心城區的擴容，其實就是攤大餅，而非跳躍式的。

05

市區和郊區，有何不同？

寫到這裡，可能會有人問，一個地方從郊區變市區，或者說從外圍區變中心區，到底有啥不同？

一般來說，影響的主要是社會管理和基礎設施配置，市區管理的精細化程度會更高，政府會投入更多的财政提升其市容市貌，在地鐵網線密度、科教文衛配備等方面，也會有一定的傾斜。

而郊區的社會管理則相對粗放，科教文衛設施的配備密度相對較低，修地鐵的緊迫性也要差一些。

在此意義上，一個區域從郊區變市區，肯定是利好，面子和裡子都利好。

當然，這不是說郊區一定比市區差。舉個例子，像明珠灣、知識城、松山湖這些财政比較強的郊區新城，市容市貌比市區的很多地方更好，老師工資也更高。因為郊區有地、産業容納量大，有時候财政狀況比市區還要好。

所以，判斷一個闆塊有沒有前途，不僅要看它是在市區還是郊區，還要看它所在區域的财政狀況咋樣，如果是松山湖這種公認的強勢産城，那發展後勁可比傳統市區厲害多了。（本文編輯/安十一）

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!