樓市最早市場化、專業化的深圳，網絡上曾經有一個流派，叫“鳳變冰”。但是，很多人并不知道，這個流派是深圳一個微博房産大V @業餘套利 開創的，比水庫早多了。

“鳳姐變冰冰”的說法，其實一直是句玩笑話，因為這位大神特别喜歡講段子，隻不過随着叫法的普及以及水庫的傳播，後來就成了一個流派了。

操作的模式很簡單粗暴：尋找比市場價低估約15%以上的剛需房産，買入後迅速以高性價比模式裝修包裝，然後在幾個月内，争取以高于市場價的價格迅速賣出，然後再尋找下一個标的。

簡單總結下就是：買入房産-鳳變冰-溢價賣出。

賣價-成本=利潤

據業内士講述，2013年前後，其每年操作的“鳳變冰”案例應該都在10套以上，每年獲利數百萬乃至上千萬不等。但是最近兩年，套利哥事實上已悄然退出房産投資江湖。

因為在限購、限售政策的限制下，在深圳換房的摩擦成本太大。

1）買賣鳳變冰：房産多軍常用的手段，指那些賣相很差，價格有筍（最好七折筍，例如一個小區均價10W，那套賣7W）的房子，買下來，精裝修（或者隻是表面看起來像精裝修就可以），短期（往往幾個月）再賣出獲利。簡單總結下就是：買入房産---鳳變冰----溢價賣出——》差價減去成本既利潤

2）包租鳳變冰：從房東手裡低價包租房子-----鳳變冰-----高價出租——》租金差價減去成本既利潤。其中包租模式又分愛彼迎模式。

買賣鳳變冰因為市場上7～8折筍盤難找，兩次交易稅費高昂，需要較大的啟動資金，且财務費用也不低（很多炒家是通過杠杆借貸獲得舊房子），實際上買賣鳳變冰的操作難度大，且獲利要比想象中小很多，相較之下，包租鳳變冰操作難度和風險會相對更簡單一些。

講幾條潛規則：

（1）你需要到物業辦一個登記裝修手續，同時需要交500元左右的"裝修管理費"和或多或少的裝修押金（深圳各個小區不太一樣500-2000不等）。

（2）一旦你開始敲牆，就會産生驚人的建築垃圾，"500-1000個麻袋"。一般物業會給你推薦一個附近的垃圾場，或者專業收建材垃圾的。總之，會産生一筆費用，你要有心理準備支付。現在，深圳外運一車垃圾是700左右，比較貴。

（3）深圳某些小區，敲牆隻能由物業指定施工隊。他們的收費會比外面高150%～200%，具體的對策，建議認。或者堅持自己弄，但塞點金帛。

（4）裝修前找好設計做好裝修方案或裝修公司，清包含工不含料不是辦公頭出身做不了，半包輕工輔料省點錢，全包多含工含料或部分家具好多花錢。

水電改造

裝修拆改完成後是水電改造。我的建議是："任何一段牆壁，都必須有電源插座。"任何一段，而不是任何一面，如圖一所示。

鳳變冰包租這門生意，很多人會擔心類似鍊家自如/相寓/蛋殼公寓這種競争對手，畢竟本質上做的是同一類生意，就是從房東手裡收來房子，裝修下再溢價出租。鳳變冰主打相對的高端市場，和公寓機構的整租房分租完全不同。

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