前兩篇分别給大家介紹了常見的違法拆遷和正式合法拆遷主要程序，而拆遷程序的關鍵環節——房屋評估報告，直接決定房屋補償價格，因此本篇将會着重細緻介紹評估流程，以及面對評估價格過低的情況下如何“絕地反殺”。

由于集體土地的特性，沒有全國性統一的評估辦法或規定，一般都是以地區自行發布的評估辦法為依據。陳律師以上海為例，對上海國有土地上房屋的評估程序進行分析（實踐中各地若沒有相應集體土地上的房屋評估規定一般都會參照當地國有土地征收程序進行）：

1. 關于評估機構的資質及監督主體。從事房屋征收評估的估價機構，應當具有估價機構一級、二級、三級資質等級，但三級資質在暫定期内的除外（一般情況下評估機構資質鮮有問題不作贅述）。同時，區一級的住房保障房屋管理局負責所轄區域範圍内國有土地上房屋征收評估活動的監督管理，如果遇到評估不規範，可以向該部門投訴舉報反映問題，施加壓力。

2. 評估機構的确定。按照規定，征收部門應當将評估項目在市估價師協會網站上發布，由估價機構報名，報名公示後組織确定估價機構。協商不成的，房屋征收部門應當組織被征收人進行投票，按照簡單多數的原則，也可以采取搖号、抽簽等随機方式确定估價機構。在該程序中，有的會存在公示不透明，或者組織投票不規範等問題，可以以此要求更換或者重新确定估價機構。

評估機構的選擇應當由拆遷戶決定

3. 評估的具體實施程序。房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，這個不難理解。征收房屋價值的因素主要包括區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及占地面積、土地使用權等；評估辦法主要有市場法評估，收益法評估，假設開發法評估；另外需要提醒的是，無論如何也不要拒絕上門評估，一旦這樣做了，他們就有理由名正言順地參照同區域、同建築類型的房屋自行定價。

4. 不認可評估結果的救濟辦法。如果認為評估結果過低，在評估結束以後，很多人會糾結是否簽字，認為一旦簽字就是同意評估結果。陳律師看來，可以簽字同時附注“不同意評估結果。并在限定異議期限内以文書形式說明具體原因要求複核，複核結果不滿意的，還可以提交專家委員會申請鑒定，這是法定的兩次救濟權利，作為被征收人一定要把握住這兩次機會，切勿消極應對。

5. 常見評估程序中存在的問題。除了以上四點之外，還有很多細節值得注意，例如評估報告存在未經兩名以上注冊房地産估價師簽字、未加蓋估價機構公章行為；估價報告沒有按照法律送達的标準送達被征收人，導緻無法行使相應權利； 評估機構轉讓、變相轉讓受托人的評估業務；評估機構使用評估方法錯誤，導緻房屋價值明顯低估等情況；

由于篇幅不宜過長，本人水平亦有限，因此就評估程序的主要問題進行評述，如有需要歡迎與陳律師私信溝通。

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