1、問：曆下金茂府受噪音影響大嗎？

答：我感覺是比較大的，最北側距離鐵路70米左右，東側靠近主幹路奧體中路，這都是主要噪音源。金茂的産品是值得信賴的，之前交付的樓盤相對都不錯，但是曆下金茂府周邊的劣勢确實多了些，導緻這個樓盤賣的很差，目前網簽量是101套，是整個盛福賣的最差的樓盤了吧，這樣的銷量還是建立在價格比首開時降低了，另外持續給中介高傭金的基礎上。

2、問：老師，工作在章錦保稅區，預算130萬，有沒有好的推薦房子啊，目前在看的是郭店榮盛華府和彩石中鐵城，另外還有一個中海雲麓公館，麻煩幫忙推薦一下合适的，或者該避坑的，感激不盡。

答：郭店的樓盤就不要看了，片區發展不好且距離你工作地點遠；彩石的中鐵城位置還不錯，距離你工作近，但是四恒的費用高且房子品質一般，現在的價格倒是合适的，不太在乎品質是可以考慮的；孫村的樓盤可以對比，另外可以加幾萬預算嗎，唐冶的能建紫郡蘭園105的，總價135萬可以買到，這個項目更适合吧。

「附：中鐵城的位置相對而言還是可以的，經十路旁靠近地鐵口，彩石這個片區預計後期發展還不錯，需要四五年的時間去完善。但中鐵城這個房子比較普通，開發商也是比較一般的開發商，另外因為彩石這片沒有地暖，所以開發商搞了四恒，這個看起來費用還是比較高的，有人算過一筆賬，以129平的舉例：物業費：2.36元/平 X 130平 X 12個月=3681元；電費：1500元；水費：500元；燃氣費：500元；四恒設備費：130平 X 53元/平=6890元；全加起來一年的費用是13071元，平均到每個月是1089元。這種四恒的房子日常的費用要高些，這個需要注意。另外靠近經十路，難免有些噪音，之前交付的樓盤業主反饋相對做的槽一點，多多少少有些小問題，戶型不太好，戶型面積不小了，但是顯得很局促。現在的9000多的價格我是建議預算有限的剛需還是可以考慮的，預算在130萬的左右的這種，預算再高一些的，建議選擇更靠近市區的樓盤。」

3、問：老師，綠城蘭園、越秀和海信君和，怎麼選呢？我們想早點入入住，所以隻看了交房比較早的。另外想問下盛福新房和高新次新房您更傾向哪個呢？

每個人對于房子的需求和偏好不一樣，适合的房子也不一樣，所以至于哪個房子更适合你們需要看你們的情況。綠城蘭園的主要優勢就是低密度，外立面石材鋁闆，但是戶型相對差些；越秀最近價格降了點，性價比相對還不錯，這個樓盤更建議考慮四居的，主要劣勢是樓盤前萬科翡翠公園的大高層以及樓盤容積率是2.5，是片區内在售樓盤容積率最高的，樓間距相對不大；海信君和這個樓盤位置相對前倆好些，品質不錯，但是是大高層，得看你們能不能接受大高層了，這個樓盤賣的很差。每個樓盤都有優缺點，得看你們在乎什麼、可以舍棄什麼。

盛福新房的主要優勢是低密度，同價格可以買低密度的小高層和洋房小區，樓盤品質相對都不錯，新開發的片區人群結構相對純粹；高新次新的優勢是位置好、學校相對成熟靠譜，這個也得需要做取舍。

4、問：你好，能推薦幾個曆城區的新房麼？總價控制在150之内。

這個預算的目前有兩個樓盤相對性價比高些，新東站的天鴻公園大道得112的高層（價格1.2内，地鐵400米，旁邊有在建設的商場和公園，學校相對成熟，劣勢是片區内樓盤密集、産品同質化嚴重，适合自住）；二是唐冶的能建紫郡蘭園的105的小高層，單價1.3萬，密度低，距離地鐵有1.5公裡，央企開發，位置在唐冶靠東北些了，唐冶發展不錯，樓盤價格相對合适。哪個通勤方便考慮哪個就好。

5、問：你好，看您之前發的評論很少談到龍湖九裡熙上，想向您咨詢下呢。

答：龍湖九裡熙上和别墅在一個小區，在地塊的西側和北側建了6棟住宅，其實就是為了别墅擋主幹路的噪音的，龍湖的産品相對還是不錯的，做了實景展示，周邊配套相對成熟，主要缺點是西側靠近主幹路龍鳳山路和飛機航道的噪音，另外和别墅在一起，别墅都帶院子，導緻公共綠地較少，公共活動空間有限。高層在1.45萬，小高層看面積、樓層，價格在1.5-1.7萬都有。111和122的戶型比較差。另外，之前有客戶認識工地上的人，據說質量不咋地。龍湖這個開發商更擅長做表面工作吧，當然龍湖算是相對不錯的開發商，交付的樓盤也相對不錯。

6、你好，想問下，年底房價會不會降或者利率會不會到3.9。

答：利率大概率還會降。房價會不會降，那得分片區分樓盤了，有些樓盤的價格在這倆年糟糕的行情下依舊十分堅挺，而有的樓盤确是一直跌的，現在濟南樓市已經分化了，不同的片區行情不同，同一片區内的樓盤價格走勢也會有差異。不要關注整體的房價，這個對個人而言沒有意義，盯住自己的目标區域和樓盤就好。

7、問：買婚房，但是看了很多二手房都沒有喜歡的，對期房沒什麼信心，所以一直沒看，這兩天才開始看期房。很喜歡未來壹号的戶型和位置環境，不知道還可以買嗎，所以想咨詢一下。

答案：嗯的，這幾年房子的叠代更新比較快，戶型、園林、外立面等等和前幾年的二手房差異都比較大，加上售樓處描繪的新房都比較好，可以理解成“美顔”過的，所以更容易産生買新房的想法。期房出現爛尾等情況的還是少數。

融創未來壹号産品不錯，目前價格也相對合理吧，隻是融創目前問題稍微多些，這個樓盤有曆城控股托底，我是感覺問題不大。

融創未來壹号是目前神武片區唯一一個150萬左右可以買到的樓盤。這個樓盤是去年8月15日首開的，截至到昨天共網簽了839套。因為融創的問題，有一些人觀望不敢買這個樓盤了，但是在這樣的背景下已經賣的還不錯，主要是源于購房者對神武片區以及這個樓盤品質的認可。我之前也說過多次，這個樓盤有曆城控股的托底，應該沒啥問題的。但是買房這件事情畢竟很重要，買了房整天擔驚受怕，害怕它爛尾，那就不買它。未來壹号還沒有好到非賣不可的地步。但是有一說一，未來壹号做的小區大門、外立面、綠化、樣闆間的實景展示還是非常棒的。

8、問：我是剛需，目前和媳婦都在千佛山附近上班，打算買新房，新點的二手房也可以接受，購房預算300左右，想買三室或者四室。由于單位有學校，所以可以不考慮學區，但前提是不能離單位太遠。目前看了和諧片區的幾個新盤，感覺都超出預算了，請問我還有其他好的選擇嗎？

答：距離千佛山近的樓盤主要就是和諧這邊的了，這邊主要屬于槐蔭區，教育相對差些，另外片區發展有限。另外七裡河附近有個樓盤金科集美天悅，價格在2.2萬，300萬内可以買，但是目前金科資金問題相對嚴重些，建議謹慎點。另外300萬左右就到盛福片區了，比如越秀麓端府、中電建國譽府等曆下樓盤，在乎距離的話，就太遠了。千佛山周邊也沒太适合的次新二手房吧。老城區不好買房。

「附：經常收到網友的咨詢，和諧片區的某樓盤為啥賣的這麼貴， 這裡的房子能保值嗎......為啥貴，因為老城區好點位置的在售新房比較少，雖然整體産業東移，但是有些事業單位、醫院、銀行等依然在，老城區也有許多企業，也有些人更喜歡老城區的煙火氣，所以改善居住的需求是一直有的，和諧片區的樓盤就是他們位數不多的選擇；至于能不能保值或升值，這個比較難，首先片區缺乏向上發展的能力，有商業有居住但是缺乏好的産業，另外目前多數樓盤的價格比較高，或許已經透支了未來幾年的漲幅預期，再就是目前片區内在售的新盤是屬于槐蔭區，在教育上沒啥亮點，這三點決定了和諧片區的樓盤隻适合片區地緣性客戶自住。」

9、問：天鴻公園大道怎麼樣？自住 投資。

答：天鴻公園大道附近幾百米有地鐵，靠近天鴻萬象中心商業，附近也有公園，學校也相對成熟，距離高新核心區也不太遠。不過片區内樓盤比較密集，産品同質化非常嚴重（同類型的樓盤房源比較多），天鴻的蓋的房子相對普通，物業不好，這注定隻是一個普通的剛需樓盤。但是，現在在售的價格是比較合适的，高層1.2萬，小高層1.3萬，性價比是非常高的。天鴻近幾年交付的房子相對還都不錯，适合剛需自住。

剛剛說過了，因為整個新東站同質化樓盤很多，所以後期二手房流通性上一般情況，且賣不上價格。價格是合适的，适合剛需自住，不适合投資買，另外需要說明的是現在剛需樓盤的漲幅都不大了，買到一個流通性好的房子就好。

10、問：預算180-200萬(目前手裡有現金大概70萬，工資在濟南大概1萬~1.3萬(夫妻二人均是這個水平)，到手估計有9000左右，這個工資水平是否适合選擇180-200萬的房子)

需求點:其實沒有很明确的需求點，希望交通方便一些(地鐵？)，離醫院近一些，購房目的，婚房。近期去過濟南一次，沒有具體看樓盤，去高新區萬達附近逛了逛，感覺還挺喜歡那邊的生活環境和氛圍，其他的大多在網上看了一些，也沒有很明确中意的樓盤。需要說明的是，我目前還沒有在濟南，所以工作地點還沒有定，我是醫藥行業。大概明年年初過去。

答：首付70，總價200萬内，大概是貸款120萬，這樣月供接近6000元，你們的收入是可以覆蓋的，應該沒啥問題。

目前濟南的核心在東部奧體、cbd、高新萬達、漢峪金谷，也就是東部新城，目前大部分就業機會集中在這個區域的，這邊的醫院也有好幾個，在建設的也有幾個，你工作應該沒啥問題，主要在東部的樓盤流通性和保值性相對好些，個人更建議考慮東部的樓盤。

這個預算主要考慮的就是曆城的樓盤，剛剛說的這個四大核心區域的樓盤超預算了，附近曆城的樓盤距離這幾個地方在七八公裡左右，不算遠。

至于曆城有兩個選擇方向，一是往北（高新區北的區域），工業北附近的樓盤，這裡的優勢是交通便利，地鐵網相對密集，主要缺點是自然環境比較差，樓盤品質相對一般，在售樓盤多且産品同質化嚴重。主要對比的樓盤有：中建蔚藍之城、瑞馬國風、大華公園荟等。另外一個選擇方向是高新往東，主要是雪山和唐冶的樓盤，這裡發展相對成熟、自然環境不錯，樓盤相對品質好些，有地鐵但是少，主要對比都比較是雪山萬科城、綠城春來曉園（這倆個盤目前剛需盤中賣的最好的）、龍湖九裡熙上、遠洋超起東方。

另外在長嶺山片區的北部有個樓盤叫遠洋鳳栖翰林，這個樓盤距離高新近、樓下就是地鐵，不過遠洋口碑一般，周邊有烈士陵園、胸科醫院等劣勢，不過位置相對不錯，還有部分房源在售，可以做個對不。

因為你沒咋看過樓盤，建議是可以有空來濟南時可以多轉幾個區域、樓盤，多做個了解，每個人需求點和偏好不一樣，還得你自己多看下。

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