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撰文/陳甯輝

編輯/諸振家

位于尖沙咀的海港城，是遊客在香港最愛光顧的商場。然而，受疫情影響沖擊，訪港遊客大幅下滑，波及整個香港零售業，這個曾經亞洲最賺錢的商場似乎也開始不“香”了。

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疫情沖擊是主因

3月9日，海港城母公司九龍倉置業公布了2020年全年業績數據。

“乏善可陳”是九龍倉置業主席吳天海對2020年公司業績表現的形容，即便是到了下半年全國疫情相對穩定後也沒出現奇迹。

财報顯示，2020年九龍倉置業收入減少3%至155.15億元港币，營業盈利減少22%至99.73億元港币，投資物業減少23%至72.67億元港币；歸屬股東淨虧損為78.54億港元，去年同期為39.28億港元。

至于虧損原因，九龍倉指出，受公共衛生事件爆發繼而全球陸續實施旅遊限制、隔離、封鎖疫區及社交距離等措施，大大影響投資物業及酒店所緻。

雖然業績虧損最嚴重指向了酒店業務，但是旗下的三大核心零售物業收入的全部下滑是至關重要的。

以海港城為例，2020年海港城總收入(包括酒店)下跌25%至86.74億港元，營業盈利下跌29%至67.3億港元。由于受到本地消費疲軟等影響，以及受到市場租金調整的影響，商場收入下跌28%，營業盈利下跌34%。

與同樣屬于九龍倉置地旗下時代廣場、荷裡活廣場相比，跌幅最大的是收入占集團收入56%及集團營業盈利67%的海港城，它所面臨的困境，亦是整個香港零售市場發展的縮影，自然也備受關注。

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連續兩年收入下跌

作為香港最大的購物中心，海港城多年的高光表現一直讓其他項目望塵莫及。

從2003年的47億港元總零售額到2014年的350億港元僅花了12年時間，2018年銷售額超過370億港元，這意味着平均每天就賣掉了1億港币。從2007年起，海港城十年來銷售額年均複合增長率超過10%，2018年更是達到驚人的24%，遠超香港市場平均水平。

不過，從2019年開始，海港城的“黃金時代”開始褪色。

九龍倉置業2019年的業績報告顯示，2019年海港城總收入(包括酒店)115.77億港元、營業盈利94.47億港元，均下跌2%。而在上面提到，2020年總收入(包括酒店)下跌25%至86.74億港元。意味着收入連續兩年下跌。

事實上，2020年海港城一度做了不少營銷推廣和運營調整，包括一些品牌租戶的重組，但從業績上看，收效并不大。

據悉，去年5月11-17日，為刺激消費，海港城舉辦了名為“Rewarding Everyone”的全港性消費獎賞計劃，與時代廣場一同向外派出了價值超過1億港元的消費券。

同時，為了完善整個商場購物環境，海港城去年進行了幅度不小的品牌調整，僅上半年就有20多家品牌新進。

比如Lululemon香港最大旗艦店、Canada Goose、Brunello Cucinelli、Pomellato、Qeelin等。而Alexander McQueen、Christian Louboutin、Hermès及Jimmy Choo也将在海港城的店鋪擴充成旗艦店。

這些調整多多少少對海港城的客流和銷售有一定的助力，但無異于杯水車薪，難擋不佳的大營商環境。

吳光海直言，内地遊客少了導緻海港城收入下滑。他表示，未來一年香港零售業面臨的最大難關已經闖過去了，但常态依舊會是持續低迷，至于何時會柳暗花明，最終要看疫苗的接種情況。在大環境還未曾明朗之前，要做的是希望能搶占本地市場份額。

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内地市場冰火兩重天

與香港市場相比，九龍倉集團在内地的物業日子相對好過很多。

九龍倉集團在财報中指出，營業盈利上漲41%至112.22億元，内地發展物業發揮了最大作用。雖然集團給商場租戶提供超過1.3億元的租金減免優惠政策，但全年收入仍然錄得43.63億港币，同比上漲7%；營業盈利增加9%至26.53億港币。

尤其是，成都和長沙兩個IFS項目業績有顯著提升。

▲成都IFS

迎來7周歲生日的成都IFS，2020年收入同比上漲6%，營業盈利同比上漲12%。零售銷售額同比上漲18%，按照2019年70億的銷售額來看，2020年零售銷售額達82.6億元。

在線下，成都IFS大力發展首店經濟。2020年新引入高端品牌超120家，是開業以來最高，其中，全國、地區或本地首店超過70家，場内超過600家品牌。

此外，成都IFS還發力首展首發。僅在2020年，就攜手場内品牌帶來超1500件首發限定甄品，并呈現包括愛彼“非凡時光”時計展，Ulysse Nardin雅典表“冰火極旅”，FENDI CAFFE限時咖啡廳，Moncler Igloo快閃店等在内的重量級全國或全球首展以及品牌快閃店100餘場。

▲成都IFS夜間空中市集

在線上，成都IFS加大微商城 (IFS WeShop)的投入并持續優化升級，開啟24小時X365天不打烊模式，提供16個省、自治區以及直轄市送貨到家服務。

同時，擁抱直播風口，全年完成1200場帶貨直播，超1億人次觀看；并推出以新聞播報形式的專屬移動時尚資訊平台CHANNEL IFS，與超100家品牌深度合作，邀請名人、KOL、行業專家與VIP客戶一同分享品牌知識，解密時尚潮流趨勢。

通過開拓新客，留住老客，讓成都IFS在2020年實現逆勢增長，商場出租率97%，擁有40萬活躍度極高的會員。2020年，會員總數更是增加30%，百萬級會員消費增長70%。

長沙IFS是繼成都、重慶之後九龍倉在内地的第3個IFS系列購物中心。

該項目在2018年5月開業，位于長沙五一商圈，商場面積24.6萬㎡，出租率100%，分為地上7層地下2層。其定位高端，為華中地區新地标，輻射湖南和華中其他省份的客源，整體零售占比約80%，餐飲約15%，配套娛樂約5%。長沙IFS彙集了超過370個品牌，包括頂級的奢侈品品牌、珠寶鐘表、快時尚等，其中，有100家首進湖南，以及三十幾家銷售國際頂級品牌男女裝的雙層旗艦店。

▲長沙IFS

在這些品牌加持下，長沙IFS銷售能力強勁。2020年收入同比上漲25%，營業盈利同比增加55%。在奢侈品的帶動下，2020年零售銷售額同比上漲42%，按照2019年近50億的銷售額來算，2020年零售銷售額接近71億元。

展望未來，在疫苗接種理想的條件下，普遍預期全球經濟由低估反彈，但複蘇的步伐力度還不确定，跨境旅遊或需求更長時間才能恢複正常，因此短期内國内消費仍然是關鍵所在。

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