上海學區房中有一類很特殊也備受關注

就是純學區房

很多家長為了一個“學區名額”動辄就要花好幾百萬，上千萬

但房子本身面積普遍在50平米以下，根本住不下一家人

所以用完升學名額之後，隻能抛售

但你會發現純學區房在二手市場上房價波動很大，有的跌的猝不及防，學區強勢的才能漲

近一年多，上海前後也調控了學區房政策，另外，最近鍊家網上新釋放了一批房源的實際成交價

所以，我花了一天的時間統計了下上海那些典型的純學區房的成交狀況

主要圍繞上海比較公認的教育強區，徐彙、靜安、黃浦、闵行、浦東5個區

從每個區選取1-2所小學，再找每個學校周邊對口的2-3個二手小區

最後再來看看這些學區房，這一年來在市場上房價，到底是漲了？還是跌了？

01

純學區最近一年降的蠻多的

還記得我們之前寫過的高興花園嗎

對口春申闆塊第一梯隊公立小學闵行實驗。最誇張的時候2021年年初最高成交價賣到10萬/㎡

而到了今年，最新的成交價基本隻能維持在6萬/㎡的水平，跌了将近一半

同一個小區，同一樓層，同樣的面積，一樣的戶型，一年多的時間跌了145萬

我做了一張同一戶型，這一年來成交價格變化的表，可以看得更明顯

一套47㎡1室1廳，去年2月最高475萬，11月跌的最狠。而今年一直處于比較穩定的狀态在330萬左右

對于客戶來說，同樣一套戶型，1年前足足多花了145萬，想想都覺得虧大了

而中介也不好過，現在實際成交的很少，成交量也降了很多

我大緻數了一下，截至今年9月，高興花園二三四街坊隻成交了15套，而這個數字隻是去年兩個月的成交量

為什麼會跌的這麼厲害？

本質上還是因為學區政策的變化

之前，高興花園是妥妥的雙學區，闵行實驗小學三個校區全部對口第一梯隊的莘松中學

加之，社區本身距離闵行實驗小學畹町校區就一牆之隔，接送小孩上學下學很方便，這也是高興花園的最大賣點

除此之外，這個小區是上海對口公立一梯隊學校裡上車門檻最低的，戶型小總價低，300-400萬就能入手，所以賣的火熱

直到闵行學區的統籌小組變化，增加了一個“曹行小學”，這讓高興花園不再是學區穩妥的雙學區房

當然，房價夭折的原因也跟小區本身有關，這是2000年前的老房子，房齡高達25年以上，典型的老破小

還都是50平以下的小戶型，除了為一個學區名額，本身居住價值并不高

類似于高興花園這種極小戶型的純學區房，本身并沒有很強的自住屬性

其價格也極易波動，一旦學區資源減弱，很容易出現下跌現象

02

有沒有比較穩定的純學區房

第一個，對口建平實驗的黃山新村

最近一年房價一直是一個穩穩的狀态，基本維持在9萬/㎡左右，還有小幅上漲的現象

這個小區也是純學區房，位于浦東金楊闆塊，對口的是上海第二梯隊建平實驗小學，九年制學區

在建平實驗附近，想要總價低的隻有黃山新村，因為這個小區是1998年左右的動遷房

來源：鍊家

小區戶型都比較小，一套34平左右的，最低總價也能控制在四五百萬左右

最近房價水平也比較穩定，以一套60平左右的兩房戶型來看，從去年11月到今年3月，價格不僅沒跌，反而漲了20-60萬

不過，曆史成交卻非常少，一個月成交量基本上隻有2-3套。而且現在挂出去的房源也很少，目前能看到的隻有8套

對于一個九年制重點學區而言，未免顯得有些冷清

于是，我專門找了鍊家中介咨詢了一下

首先，今年學區政策的變化就來的很突然

建平實驗中學招生告示中顯示，2023年入學要求提前落戶兩年

但是在2022年之前一直都是滿一年即可，很多人都沒想到今年變化這麼大，落戶從一年變成兩年，一下子把很多家長攔在門外

還有一個就是貸款問題，黃山新村的核驗價太低了，而銀行貸款是根據核驗價來算的，所以貸款金額就變少了

比如一套總價650萬，首套大概可以貸款280萬，等于說首付需要準備370萬，相當于總價的五到六成

也因此，預算不夠的客戶就不考慮這個小區了

但從房價變化來看，對于考慮挂學區的客戶來說，就比較穩妥

第二個，對口雙學區的崮山小區一到四街坊

浦東洋泾闆塊的純學區房，學區實力也很厲害，對口六師附小和進才北校的雙一梯隊學區

來源：鍊家

近一年來小區單價基本維持在9.5-11萬/㎡之間，四五百萬也隻能買一套50㎡左右的小戶型

不過畢竟有25年房齡了，小區的整體漲幅并不高

第三個，對口建襄小學的嶽陽路77弄，第四個，對口向陽小學的建西小區

這兩個小學都是徐彙第一梯隊小學，在建國西路闆塊的建國西路-襄陽南路上

這兩個小學對口位育初中和市二初中，尤其是位育初中，是徐彙區公辦初中，市重點的升學率30%，是不少家長的第一選擇

整體對口的房源重度老齡化

有很多八十年代、九十年代的房子，甚至還有更早的懿園，就是四十年代的房子

嶽陽路77弄、建西小區這兩個小區都是1983年左右的，算一算房齡都有40年了，比不少家長的年紀還要大

來源：鍊家

但是房價卻極其抗跌

建西小區最新成交的那套25㎡小戶型，平均下來每平米差不多21萬。據中介說，這已經是對口建襄小學的最低門檻了

另一個嶽陽路77弄也是一點不便宜，單價也要在15萬/㎡左右，目前成交都很少，有小幅上漲，約6%-12%

第五個，對口一師附小的四和花園

建造時間也比較早，小區有一部分是1990-1995年的老公房，目前還沒有加裝電梯

且公房的面積比較小，最小20多平的，最大也隻有40多平，單價在14-17萬/㎡。我看了下最近的成交中

同一個25㎡左右的小戶型，1年半時間漲了大概8%

不過，一師附小作為一梯隊老牌名校，是各類排名一直在整個上海市小學中名列前茅的學校

其入學要求一直比較嚴格，要提前三年落戶

一般要在幼兒園的時候就要把戶口落進去，否則來不及，即使報名也很難被錄取，最終還是被統籌

03

上海品質好的學區房還漲了

黃浦老西門闆塊的複興珑禦一期，現在單價已經突破24萬/㎡了

同一個戶型面積段的房源，一年半的時間漲了1090萬，幾乎漲了總價的三分之一

複興珑禦對口學校是上海百年老校蓬萊二小，是黃浦區口碑最好的一梯隊學校，并且對口二梯隊初中市十中學

房價能漲，很大一個原因是學區房資源緊張

其實，蓬萊二小對口的學區房并不多了，很多老破小已經全拆了

據中介介紹，目前隻有兩三個小區對口，除了複興珑禦，另外兩個就是士林華苑和紫金苑

而且房源非常少，複興珑禦一期目前隻挂了1套，士林華苑也隻有2套，紫金苑甚至都沒有房源在售

此外，你會發現同一地段，對口同一小學，不同品質的小區的房價差異也很大

1997年的紫金苑隻能賣到7萬/㎡，2007年的次新房賣到13萬/㎡，而最新的複興珑禦高達24萬/㎡

也就是說，就算對口同一所小學、同一個校區，老破小純學區房和優質學區房也是同校不同命

來源：鍊家

這裡對比一下，最近一年這三個小區的房價漲幅情況

很明顯能看到，紫金苑這種老破小純學區房房價漲幅是最低的

而像複興珑禦、士林華苑這種優質學區房，本身處在核心地段且居住品質很好，不僅抗跌，還能保值、升值

04

本質上純學區房的房價是跟着學區變動的

在統計學區房小區房價變化的時候，發現一個現象

據不完全統計，除了闵行高興花園，其他學區房幾乎都呈現上漲的趨勢

所謂純學區，就是那種帶學區的老破小，除了“學區名額”之外，沒有附加的居住品質、配套資源

實際上，這種學區房是很容易受學區的影響，除非學區實力過硬，否則房價大跌也是難以預測的

上海也在慢慢弱化學區房，影響最大的就有兩個政策

一個是，去年3月上海學區新政，按名額分配綜合素質錄取

簡單理解就是，原本重點學校的招生名額按區分配、按校分配，幾乎一半以上的升學名額都給了其他普通學校

對應的，原本對口學校的學區房就不能保證百分百能進了，所以學區房的價值瞬間就沒那麼高了

二個是，去年8月上海開始實施二手核驗價

這裡面有一句

“自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加挂牌價格信息的核驗”

也就是三價就低的那個最低價格

原價500w的房子，可能核驗價隻有七成，按照350w的總價貸款，真實首付款也從175w，變成272w

這兩個政策一個從升學名額上，一個從學區房品質上雙重評估小區的價值

所以，學區闆塊的房價也都在慢慢趨于它真實的水平，而跌的那條底線，還是住宅本身的居住品質

很多老破小的學區房在下跌，而本身地段好、品質也不錯的學區房的價格依然在上漲

以上為正文，來自微笑向暖

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