《民法典》對物業管理的定義是：業主通過選聘物業服務人或者自行管理等方式，對物業服務區域内的建築物及其附屬設施進行維修、養護、管理，維護物業服務區域内的環境衛生和秩序的活動。

也就是說物業服務企業或自助管理都隻負責物業管理區域的物業共用部位、共用設施、設備的維修、養護和管理，而不包括業主家裡的私有部位。但物業公司既然被稱為業主的“大管家”，就不能處處置身事外，而應多為業主着想：

新建商品房處于質保期内的，由建設單位（即開發商）來負責維修；但物業公司要配合和協助做好與建設單位（開發商）之間有關保修事項的報修信息的記錄、提交和反饋等工作。

那麼保修期是多長時間呢？2000年國務院頒布的《建設工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為５年；（三）供熱與供冷系統，為２個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

業主室内的保修期在開發商簽發的《住宅質量保證書》中有約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。所以接到收房通知後，業主應盡快收房，做到問題早發現早解決，以免過了保修期。

《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”因此，如果購買房屋并居住後發現房屋存在影響居住的質量問題後，業主可以直接向開發商請求賠償。

在保修期外，（1）、業主自用部位（如業主家廚房、衛生間等），一般由使用人自行組織維修；當然包括向有能力的物業公司求助，不過這種額外工作，物業公司是要适當收費的，這就是有償服務。

另外，購買二手房後發現室内存在質量問題：《民法典》第617規定：“出賣人交付的标的物不符合質量要求的，買受人可依據本法第582條至第584條的規定請求承擔違約責任”，因此，如果在購買二手房并居住後發現存在質量問題，現業主應向原業主請求賠償；原業主如能證明房屋質量問題為開發商所緻而并非由其所緻，則可按上文規定向開發商請求賠償。

（2）、按照2003年國家發展改革委、建設部制定的《物業服務收費管理辦法》第11條規定可以看出：房屋共用部位、共用設施、設備保修期滿後的保養保修;小修（日常維修）費用由物業公司承擔，中修、大修、更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。那麼何為小修、中修、大修？

小修是指及時修複房屋或設備在使用過程中，其構部件小的損失，以保證房屋或設備原有等級的日常養護工程。它們屬于物業費的維修範圍，主要包括:

1、屋面補漏,修補面層、泛水、屋脊等。

2、鋼、木門窗的整修,拆換五金,配玻璃,換窗紗,油漆等

3、修補樓地面面層,抽換個别楞木等。

4、修補内外牆面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰線等

5、拆磚挖補局部牆體、個别拱圈、拆換個别過梁等。

6、抽換個别木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補木樓梯等。

7、水、電、暖、氣等設備的故障維修排除及零部件等。

8、下水管道、窨井的修補疏通,陰溝、散水、落水管的修補等

9、房屋的檢查,危險構件的臨時加固等。

一般物業公司對物業管理區域内的物業共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理義務都會在《物業服務合同》中明确約定。

小修界定的标準：應急搶修及日常維保維修中使用的單件（或單項、單次）價值或費用在某金額以内（各地略微不同，以合同約定為準）的部件材料即屬于小修範疇，由物業服務企業負擔。一般來說隻要不是業主自有的日常維修（小修）物業公司都會負責。

中修是指需牽動或拆換少量主體結構或設備，進行局部維修，且一次費用在該建築同類結構新建造價的2%以下，并保持原房或設備的規模與結構的維修工程；

大修是指需牽動或拆換部分主體構件和房屋設備，但不需要全部拆除，一次費用在該建築同類結構新建造25%以上的維修工程；

以上中修和大修都屬于專項維修基金的維修範圍。那麼什麼是專項維修基金呢？

專項維修基金俗稱大修基金，又叫公共維修基金、房屋維修基金、也有人将它稱為“房屋養老金”。是指住宅物業的業主為了本物業區域内公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定标準的錢款至專項帳戶，并授權業主委員會統一管理和使用的基金。公共維修基金主要是用于小區大規模的翻修和改造，具體包括房屋的防水，牆體，電梯大修等，業主專項維修資金是業主在正式入住前一次性繳納的，入住之後沒有特殊情況不需要再次繳納。這筆費用由小區所在地的房管局或者成立的業主委員會統一保管，其所有權是全體業主，所以想要使用這筆資金，必須要獲得業主的同意。

根據國家《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，由責任人承擔費用，不得使用維修基金，無法确定責任人按份額比例承擔費用。

不是人為損壞的，質保期滿後的公用部位、公用設施設備出現損壞需要修複時，可申請住宅專項維修資金。若小區未成立業委會，由街道辦事處授權物業服務企業組織相關業主進行表決和作為申請主體進行維修資金備案申報。若小區成立業委會，由業主委員會組織相關業主進行表決和作為申請主體進行維修資金備案申報，如果該舉措獲得三分之二業主的同意的話，那麼經過審核和批準之後，才可使用劃撥的資金，動工維修。

對于沒有繳納專項維修資金的小區，一般可由物業公司（或業委會）組織相關業主通過協商來分攤維修費用。

2004年以前的老舊小區可以申請國家實行惠民政策進行改造，但平時公共設施設備的中修和大修還是要靠受益業主共同分攤費用的。除非小區有足夠的公共收益，經全體業主同意後，從中支付。

由上分析可知，物業公司維修一般隻負責公共設施設備，不是向業主提供包羅萬象、全方位的立體式服務。但一些物業公司為了與業主搞好關系，以利于收取物業費，隻好委曲求全，無原則地做出犧牲和讓步。令物業人尴尬與無奈的是，部分業主并不認為這是一種“助人”行為，而認為是應盡義務，到頭來連“謝謝”兩個字也難得到。這種做法其實是對低素質業主的一種縱容，對企業來說無異于作繭自縛，對行業的健康發展十分有害。為此大聲呼籲，物業公司一定要通過廣泛宣傳，依法而為，讓更多業主理解物業工作，共同把小區建成和諧美好的家園。

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