白雲區的剛需們，怎麼買，買哪裡，這裡或許能給你一點思路和建議。

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2020年5月18日，又是一個可以載入廣州地産年鑒的日子。

當天，廣州一口氣出讓12宗商住地，總起拍價超過230億。

白雲區黃石街江夏村AB2906037地塊，被龍光地産拿下，樓面價創出了白雲新高，廣州有史以來的第4高。

廣州TOP10樓面價

第三名和第四名都歸屬于白雲區，早在四年前的2016年，龍湖拿下來的黃石東路和雲城西路交叉口地塊樓面價已經去到了45469元/平了。

也就是現如今的龍湖天奕，記得在2017年底的時候，當時的售價大概是七萬多。

我朋友說，這麼貴哪有人買呀，到了2018年底，售價已經突破10萬了，現如今，最貴的賣到了11-13萬/平。

當你覺得太貴買不起時，它隻會越來越讓你買不起。

這次拿地的位置雖然不在白雲新城的核心區，但是靠近白雲山和廣外，屆時，開發商的最大賣點，一定又是白雲山景稀缺資源。

等到明年開盤時，價格真的會上10萬嗎？

如果繼續定位豪宅的話，還是有可能的，畢竟這個樓面價不做豪宅也不劃算。

白雲新城

白雲區是廣州人口最多的一個區，但也是城中村最多的一個區。

随便說一個地方，你就知道人流量有多恐怖，你過一下同和的人行道，走一下新市的過街天橋，時時刻刻都能感受到人潮洶湧的感覺。

還有南方醫院，永泰，黃石馬務，棠溪，城中村多的地方，走在路上，感覺比高樓密集的珠江新城人還多。

如果你在天河上班，工資高點的住在同和梅花園，工資低點的往北去到龍歸人和，越遠确實越便宜，你以為上車有座位，實際上你不一定能上得了車。

每天七點半開始，在龍歸人和的地鐵口都會排滿長龍等着進站，如果你是要趕上午九點多的火車，建議你還是早點出門，不然你擠不過那些上班的。

白雲區的業态主要是以低端制造業為主，比如化妝品和皮具，原料加工等。

還有以批發商貿為主的，比如三元裡附近的興發廣場、美博城，增槎路的水果批發市場和鞋服商貿城，黃石路的家居建材批發，嘉禾的五金材料批發，慶豐朝陽和太和大源的物流地基。

這些占地面積非常的龐大，靠腳走的話隻會在裡面迷路出不來。

在白雲區上班的，除了在白雲新城的寫字樓上班，其他的在工廠打工的工資都很低。

不加班的話一個月三千不到，包吃包住還是有很多人願意做的，每天加班的話一個月四五千，他們已經很滿意這樣的收入了。

白雲區的夜市非常旺，桑拿洗浴開得到處都是，下班晚的人可以去大排檔喝兩杯，老闆們則走進三溫暖泡一泡。

城中有村，村中有廠，廠裡有家，就是白雲區的現狀，他們以為來到了一線城市的廣州，實際上還隻是住在廠裡看不到外面世界的打工妹。

雖然不會像富士康一樣壓力大到逼你跳樓，但卻埋葬了很多8090後的青春，他們沒有什麼文化，也沒有背景。

如果跟對了老闆去跑業務，說不定能翻身也不一定呢，很多老闆不也是先給别人打工後來出來開廠的嗎。

隸屬一線城市的廣州不是抛棄了他們，而是他們根本都沒有融入過廣州。

出門就是五萬的房價，跟他們沒有任何關系，掙到錢了就存起來留着回家過年。

當然也有很多人在這裡發财，生意越做越大，這就是下接下來我要說的跟房價有關。

所有的投資大佬都不看好白雲區，除了遠離珠江新城，還有一個白雲山隔開，這些是他們不投資白雲區的理由。

但我想說的是，你不來投資，房價一樣漲。

現在的白雲新城，價格真的不便宜了，二手保利雲禧，中海雲麓公館價格七萬左右，珠江嶺南苑已經去到了八萬多，而且都是大戶型豪宅。

黃邊附近的雲山詩意，時代玫瑰園價格也去到了四萬多，嘉禾望崗的嶺南新世界，華發四季也是四萬到五萬的單價，新世界雲逸已經五萬多了。

為什麼産業這麼低端，房價卻這麼高呢？

因為能買得起房的都是大老闆，這裡沒有剛需什麼事。

有個朋友03年就來開工廠了，幾千塊的時候買了雲山詩意，現在已經翻了七八倍了。

幾年前認識的一個在長紅村開工廠的，去年營業額已經七八千萬了，今年要突破一個億，像他這樣的老闆還有很多。

你們都說受疫情影響生意不好，但他卻做得風生水起，主要是自有品牌做的内銷，不受任何國際形勢和國内經濟影響。

前幾年做面膜的火了一把，加工廠的老闆也賺了不少，現如今的直播賣貨，很多産品都來自于白雲區的這些工廠。

隻要不停的有風口，隻要人們還需要各種花樣百出的日用品，那白雲區的老闆們一定會站在風口上，繼續飛起來搶錢。

從開發商的定位也能看得出來，這幾年買地的開發商，做出來的産品都是差異化的改善産品或者豪宅類的産品。

像同和的佳兆業天墅，永泰的華遠雲和墅，都是兩千萬起跳，适合一年做幾個億的老闆選擇。

其他的類改善産品，價格也不便宜了，主打複式的有萬科未來森林，金地仰雲，華潤潤府，合景朗雲，雖然周邊全是城中村，但并不影響他們賣到四萬甚至五萬。

沒有地鐵并不是關鍵，關鍵是附近有多少工廠，就有多少老闆。

開發商自然知道，在白雲區要麼不做，要做就要做好産品，不怕價格貴，不怕地段差。

剛需的選擇确實太少了，拿着一百多萬能上車的地方也不是沒有。

如果你在天河上班，可以選擇同和附近的霓裳麗影，倚綠山莊，喜歡新的可以選擇越秀星彙雲城，雖然離地鐵有點遠且靠近高速，但至少學位不錯。

如果你在白雲新城，黃石的祥景花園和白雲高爾夫花園也不錯，适合剛需上車。

如果想選擇新市墟的彙僑新城不如選擇嘉禾望崗的金碧雅苑或時代玫瑰園，彙僑新城的房子太老了，雖然有加裝電梯，但是戶型和采光也是不如人意。

白雲區未來的地鐵很多，舊改也多，政府計劃三年内要改造47條村，村民們拿到錢都去買房了，需求不斷，所以房價一直下不來。

但是未來的供應也非常龐大，設計之都的建成投産也不知何時才能落地，以及擁擠不堪的交通現狀。

白雲的天花闆在白雲新城，通過白雲新城往外輻射，利好黃石和嘉禾望崗，至少白雲山的西邊會是政府重點打造，也是最快完成城市更新的地方。

至于其他地方，比如嘉禾望崗以北的區域，不太建議，這裡的主要還是以城中村和工廠為主。

畢竟城中村提供了大量的廠房和就業，還提供了很多出租房源，暫時都不會有大的改變。

我是@咖啡說房，如果你不知道買哪裡，可以關注并私信我，和我一起聊聊大灣區的樓市。

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