萬科北龍湖地塊?觀點地産網北京萬科的“沉寂”還是被外界關注到了,起因與近期如火如荼的“集中供地”有關,下面我們就來聊聊關于萬科北龍湖地塊?接下來我們就一起去了解一下吧!
觀點地産網北京萬科的“沉寂”還是被外界關注到了,起因與近期如火如荼的“集中供地”有關。
上周,北京首輪集中供地收金千億,30幅地塊當中有10幅地塊競價競配雙觸頂,轉入競高标準商品住宅建設方案階段,并将于5月24日和25日進行建設方案投報,确定競得人。
在北京“高熱”的地市中,北京萬科卻未見一子落地。
除卻北京,萬科北方區域在近期的集中供地中均進賬不多,僅4月中旬在長春以10.95億元競得一地,以及上周末在天津以19.3億元摘得響螺灣一宗宅地。若拉長時間來看,北萬2020年已經一整年無新增項目。
有市場人士就告訴觀點地産新媒體,北萬及其掌門人劉肖雖仍持着不對規模執着追求的“新理解”,但與此同時,利潤提升與優質土地的獲取這兩個目标目前确實沒看到成果。而隻有“轉型”依舊。
據觀點地産新媒體過往報道,劉肖2015年調任萬科北京區域擔任首席執行官後,萬科北方區域在業務上做了無數新的探索,從養老地産到長租公寓,從萬鍊家裝到存量改造,從産業小鎮再到文創園……
而事實上,北萬如今在土地上的“寂寞”,和其轉型關注存量改造等“慢變量”有很大關系,在2020年10月萬科北方區域媒體見面會上,郁亮還為北萬解釋關注存量改造的原因:“我一直在反複提醒大家,要關注影響我們國家的一些慢變量,而不是短期變量。宏觀調控最明顯的是短期變量……所以關注慢變量更關鍵。”
劉肖上任北萬一把手時表态:“如果北京萬科的轉型不能成功,那麼我在萬科留下來就沒有價值。”
不知道如今北萬在劉肖看來是否已經轉型成功,但在外界看來卻已不複當年的輝煌。
不過郁亮曾說:“如果是轉型發展過程中,蹲下來為了更好地躍起。”現在,蹲了幾年的北京萬科似乎還沒準備好如何躍起。
土地“告急”
北京萬科土地“告急”可以追溯到毛大慶時代。
那時,毛大慶治下的北萬在2014年達到了204.8億元(不含京外項目)的業績高點,隻是伴随着的是利潤率低、冗員和存貨不足等問題。
毛大慶2015年3月在辭職信中坦言:“土地儲備,前面幾年,實際上我們做了大量的努力做土地的儲備,但是事實上從2014年的春天到現在,我們的土地儲備還是比較弱的。但不投資怎麼發展?”
據彼時萬科年報顯示,截至2014年末,萬科北京的項目土地存貨儲備為158.9萬平方米。當時有分析估算,這些土地儲備對應存貨約300億元,但其結構複雜,住宅中合作項目、小體量樓盤居多。
而除了土儲緊缺之外,毛大慶辭職信還提到,于萬科有六個遺憾,其中“北京公司的經營效率提升一直是個困擾,冗員問題沒有徹底解決,大家的創富的實現度還遠遠不能令人滿意。此為遺憾二;北京公司的成本問題始終處于集團高位,影響着員工的收益、項目的投資拓展。此為遺憾三”。
起點很高,問題也很多,轉型已是迫在眉睫。
更何況2015年曾有消息指,郁亮給北京和上海公司都下達了任務指标,在最短3年、最長5年的期限内,看誰能夠先探索出創新模式,把業績做到500億,先完成500億指标的即可以進入萬科第三代領導班底的核心位置。
所以劉肖自到北京區域後,每每出現多是為了宣傳他的創新理念,即使不夠接地氣,即使有些慢慢泯然衆矣。
針對前任留下來的遺憾,劉肖2015年初接過北京萬科總經理一職時,第一把火就燒向了北京萬科的“冗員”。由此,北京萬科完成了從500多人到320人的 “瘦身”。
另外,劉肖對公司架構進行了重整——新設立“北京公司績效提升小組”與“北京公司經營策略實施小組”,兩個小組的業務覆蓋北京公司的日常管理權;還通過投資,設立了一家全資商業管理公司,将北京萬科原有社區商業運營團隊全部轉入該公司。
而面對土儲疲弱,北京萬科開始多元化拿地,包括合作以及向存量要儲備,劉肖的“曼哈頓計劃”也因此面世——這也成為北萬一步步“變慢”的開端。
不過劉肖的新念頭似乎一直很多。在曼哈頓計劃出台之前,北京萬科2015年4月首先推出了“V-link”,而城市之光成為了萬科首個“V-link”化社區。
在外界和萬科内部看來,城市之光仍然與其前任打造的明星項目“長陽半島”極為相似,無論是從區位還是面積而言,城市之光的V-LINK社區就是長陽模式的升級版。
這對于北萬新區首而言顯然是不夠的,他要有自己的代表作,更何況彼時其與孫嘉還一并被媒體稱為“萬科第三代領導人班底核心的‘頭馬’人選”。
于是,“V-link”之後劉肖迅速提出六大轉型計劃“6 X”,這六大轉型計劃他用字母從A标到F。其中,計劃A即為曼哈頓計劃。這個計劃指北京萬科将像紐約曼哈頓的主流開發商一樣,通過收購存量資産,進行改造、升級,以打造新産品。
對于曼哈頓計劃,劉肖表示,對開發企業來說,從增量到存量是市場較大的機遇,存量資産的改造是房地産一個很大的趨勢。
按照這個思路,北京萬科2015年初便開始探讨接觸北京門頭溝區軍莊鎮項目,至2016年10月,其正式牽手中國新城鎮,成立合資公司合作開發北京門頭溝區軍莊鎮孟悟村項目,獲得2.7平方公裡以上的土地獨家開發和運營權。
而這項交易的成本尤其低。公告顯示,原本負責軍莊鎮項目開發的加華酒業貿易将退出,雙方同意補償其前期開發成本、園區内地上建築物及開發權益等将支付總額2.09億元。國開新城與北京萬科各自負擔50%。
據劉肖透露,将在這片區域落地創新産業、文創旅遊産業以及養老産業。這也是後來北京國企開始推進的以村企合作形式開發集體用地。
而簽約上述項目前,2016年4月26日的北京萬科春季新品發布會中,“曼哈頓計劃”的首個作品——大都會79号率先亮相。
據當時介紹,大都會79号位于北京亞奧核心區,面向“城市核心最頂級的高淨值人群”,是“北京萬科産品線中城市豪宅的頂級配置。”
2018年7月,北京萬科啟動“6 X”全面多元化轉型戰略之後的首個“存量改造計劃”——“北京萬科時代中心”在朝陽路十裡堡開張。
彼時,有報道援引劉肖所說,萬科北方區域在存量資産改造上的投資約為200億元,包含16-17個項目。未來三年,公司内部每年将投入100億元用于存量資産改造。三年後,萬科北方區域能持有400-500億的存量資産改造項目。
轉型陣痛
三年之後,2020年10月,萬科北方區域的媒體交流會在美麗的撫仙湖舉行,北京萬科的主要話題依然是存量資産。
一切似乎都在按着北京萬科的設想在發展,隻是現實如何卻要另當别論。畢竟這種拿地方式,一直就是投入大、産出慢的代名詞,而且這時候,北京萬科已經一年多沒有在公開市場拿地了。
是劉肖不想為萬科補充土地嗎?恐怕并不是想拿就能拿。
其一,是萬科領導層一直将“不拿地王”視為準則;其二,北京的土地門檻越來越高,即使是萬科,也不得不考慮在北京拿地的成本以及未來的盈利空間。
但随着調控升級,北京土地出讓不斷推出限價房、限競房用地,北萬2015年-2017年還是拿下數宗該類型土地,這對企業的盈利能力有着很大挑戰。
查看北京萬科過往拿地情況發現,2015年拿地3宗,以商務及混建用地為主;2016年2宗,均為全自持住宅項目;2017年較多,達6宗,但全部為限競房項目;2018年僅1宗,2019年2宗。
值得一提的是,“缺地”的北京萬科2016年12月“吃螃蟹”以109億元拿下了北京海澱區的2宗全自持地塊,成為“吃螃蟹”的人。全自持宅地,在中國的房地産史上從未有先例,資金沉澱、盈利如何實現等問題随之而來。
彼時曾有報道指該項目10年租金最少180萬元,最高216萬元,為了快速回籠資金,需要租客一次性付清10年租金。結果也顯示,這樣的天價租金在市場并不讨喜。
消息人士透露,全自持宅地“翡翠書院” 2018年約出租150套左右,2019年出租量降至70套左右,2020年全年整體出租量甚至不超過10套。
有分析指出,入市三年,翡翠書院的出租率低至10%。即使按滿租情況計算,上述月租金價格帶來的NOI(淨運營收益)回報率也不到3%。
北京萬科的現實似乎與設想漸行漸遠。因為除了翡翠書院之外,此前以曼哈頓計劃布下的棋子也不盡如人意。
譬如“曼哈頓計劃”獲取的門頭溝區軍莊鎮孟悟村項目,五年過去未見更多進展消息。
曼哈頓計劃首個亮相作品——大都會79号——因長達4年的舊改工程而錯過了2016年北京樓市上漲的黃金時機,後來嘗試2018-2019年開售,卻因公寓産權分隔等問題至今未得到商業上的回報。
公開土地市場所拿項目表現一般,存量改造項目也問題重重,北京萬科似乎陷入了一種難言的處境。
事實上,劉肖接棒北京萬科時進行的裁減人員,調整拿地方式,無非是為了改變此前“增收不增利”的問題,但數年下來,這些問題似乎像牛皮糖一樣難以擺脫。
但這種結果似乎是早就注定的,畢竟存量改造本就是投資大、産出慢,加之北京萬科還繼續以往合作、股權收購、代建等方式獲取土地資源,這也使其合作項目多、權益占比小,銷售額出現下滑也不意外,而且随着限價房、限競房入市,利潤率也更加難以提升。
随着北京萬科在土地和銷售上的“沉寂”,劉肖也久不在公衆面前發聲。
要知道,在剛上任北京萬科的首年,劉肖在兩個業績彙報時點,均高調披露回款率和利潤,即使銷售額不及前一年毛大慶時代的204.8億元。
新官上任時,劉肖表态要提高回款率和利潤,這樣一來,銷售規模會不可避免地有所犧牲。但在萬科的評定規則裡,除了銷售額,更重要的是回款與利潤。
郁亮對此顯然也是理解的:“回款率指标實際上對銷售規模數字會有一定抑制作用,這是簡明的道理。我們不斷提高對回款率的要求,也正是基于在一個新的時期對規模數字新的理解。”
據觀點地産新媒體此前查詢,2015年6月30日,劉肖曾向北京萬科全體員工發出公開信,稱北京萬科上半年實現了103億元銷售,在實現銷售增長10%的基礎上,利潤也得到了50%的提升,回款率達到92%。據稱,那是北京萬科曆史最高回款率。
至2015年12月31日,劉肖再發文稱,2015年進入尾聲,北京萬科所有的經營指标都在邁向嶄新的台階:200億回款,近50%的利潤提升,300bps的利率降低,167億的投資與并購,96%的回款率,很多經營指标,在年初曾經遙不可及。
其後數年,所見數據均指北京萬科(不含京外)銷售額在200億元徘徊,自2019年起,甚至跌回200億元以下,北京銷售排名也由此前的榜首滑至5名上下,到今年首季,排名位置更低。
若從萬科整個北方區域着眼,其業績表現同樣充滿挑戰。
萬科2020年分區域的銷售情況
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