周末位于金山的萬科城市之光開盤了，由于項目沒有備案，所以價格情況也僅僅是網絡流出的價格表。

當然項目依然采取線上選房，随着網絡傳播，售樓部還沒打出售罄，不少自媒體已經打出搶房售罄。

至于實際如何，最好的結果等待網簽，下面從數據角度來看看，這個項目的實際優劣勢。

項目首推：北地塊5/6/10，南地塊18/20/21/22，共計456套。

戶型情況：89-92平：160套，116-119平：160套，165平：136套。

公攤情況：讀者反饋價格表，面積165平，公攤40.75平，公攤率：24.6%。

分析：項目在拿地近2年後，在未備案的情況下終于上市，從這次首開的樓棟來看，連廊産品以北區為主，同時推出有一定江景的165平改善産品，對于項目的132平此次居然一棟沒開。

項目位于9米的蓋闆之上，全部都配有架空層，精裝上市，北區配建三棟公租房，位于地面，通過蓋闆隔離。

對于165平産品，之前樓盤分析也寫過，由于非17層的小高層定位，消防配建過多，導緻公攤高達24.6%，配合優惠均價3.15W，公攤要花費130W，也是驚人。

從目前推盤策略來看，北區的房源是前期重點，雖然首次開盤7棟住宅，456套，但是對于項目而言，商品房2268套，需要保持這樣的推量5次，才可以全部上市，可以說房源實在夠多。

項目首開優惠情況：

18号樓：按揭最高優惠18.5萬，一次性最高優惠23.5萬

5-6-10号樓：按揭最高優惠20.5萬，一次性最高優惠25.5萬

20-21-22号樓：按揭最高優惠23.5萬，一次性最高優惠33.5萬

搭配網絡的價格表，統計每棟按揭優惠均價如下：

北區：連廊三棟2.85W，其中5号樓最低2.74W

南區：165樓棟3.15W，連廊樓棟2.97W

分析：對于項目而言，從均價來看，北區3.05W，南區3.3W，對比金山北區的新盤備案價，毛坯2.8W，項目帶精裝，貴了2.5-5K，可以說拿到的價格并不低。

當然萬科依然保持了一貫作風，一系列花裡胡哨的優惠，當初排尾萬科金域國際，北站金域時代，都是如此操作。

項目全部優惠下來，可以做到20W左右的優惠，一次性付款，165的改善産品，甚至可以優惠到33.5W。

正是由于這樣的優惠，項目的實際售價也有所下調，統一采用按揭的優惠計算，連廊的樓棟均價在2.74-2.97W，165平的樓棟均價3.15W。

同時由于優惠情況一緻，實際的連廊中戶，單價優惠能達到2.2K，實際的售價更加有優勢。

通過觀察項目每棟樓層的差價，對于165平的樓棟，特色在于高層差價非常少，甚至持平，對于這些定位一定江景的樓棟而言，很明顯高層的單價更有優勢。

對于連廊樓棟，特色在于，7層左右開始，樓層差變成100，個别單元有一定波動，從選擇上來說，高層依然有優勢。

同時個别位于西側的樓棟，西端頭的差價随着高層，價格增加更多，除了南區18号樓，高層是西端貴之外，其他樓棟依然是東端更貴，可以從價格來說，已經很清晰的表明這些樓棟是否有江景。

對于項目而言采取線上選房，網絡傳出的消息：近1400組客認籌，半小時383套。

分析：群友也分享了當天的選房情況截圖，從選房情況來看，确實很火爆，高層房源以非常快的速度就被選定。

也正是由于這樣出乎意外的選房速度，讓項目得到了高度關注，大部分局外人對此都保持質疑。

對于線上選房，不同于當初的搖号選房。

因為這并不是真正的去化情況，需要後續繳納相應款項，其中可以選擇退房。

不同于搖号退房會被政策禁止購房和公積金貸款，線上選房沒有這些限制。

同時線上選房，采取的也是房企自身的系統，當天還發生了系統崩潰的情況，可以說情緒營造上，也是非常不錯。

對于上面的樓層差價分析，相信高層房源确實受到一定吹捧，至于底層房源的選房，不排除營銷作假。

當然不管實際成交如何，已經被個别自媒體帶成項目售罄的節奏，然而實際情況，讀者反饋依然有不少房源可選，置業一直推薦北區房源。

對于項目而言，以前也分析過，項目定位TOD項目，主打交通出行，同時個别樓棟有一定江景。

雖然配建公租房，但是整體定位也是接近純商，同時地塊限高80米，但是容積率1.8，可以說指标較好。

項目劣勢在于雖然是TOD項目，宣傳的電梯直通地鐵，不過實際情況：僅僅隻能通過東側的一部電梯直達地鐵，這存在本質差别。

同時地鐵上蓋項目，社區的進出都需要通過電梯、樓梯等輔助，與日常社區不同，對于這樣大體量的項目，日常進出社區并不方便。

同時項目的江景實際情況，也受到周邊樓棟的影響。

由于目前項目價格已經給出，對于優惠完的價格，對比看看，直接選擇最容易參考的項目，新榕金城灣。

1、金城灣：清一色33層左右的住宅，城市之光：一半樓棟18層，一半22-27層

2、金城灣：2号線在社區南側，城市之光：4号線在項目東側

3、金城灣：二手精裝2.7W左右，城市之光：精裝2.74-3.15W左右

4、金城灣：位于金山住宅區，教育過渡桔四，城市之光：位于金山工業區，教育未定

5、金城灣：社區人車不分流，伯恩物業，城市之光：社區進出有一定不便，萬科物業

分析：從兩個項目的對比來看，金城灣的優勢：地鐵 周邊環境，劣勢：人車不分流，戶型設計較差。

從社區對比來說，雖然都是定位高層住宅大盤，但是城市之光有一半18層左右的樓棟，整體依然存在差異，加上人車分流也有保證，同時3.68元的萬科物業，相信也強于伯恩。

城市之光劣勢在于，雖然也有地鐵加持，但是TOD項目并非如宣傳那樣方便，從便利度來說，金城灣這種設計明顯更佳。

同時城市之光周邊教育目前也缺失，目前最近的洪塘小，對口二十九中，可以說是金山墊底。

從首開的價格來看，連廊樓棟的精裝均價2.74-2.97W，比金城灣二手挂牌貴1-2K左右。

從戶型設計來說，90左右的三房兩衛，明顯強于金城灣90的兩房一衛，119的四房定位，也不比金城灣115的産品來得差。

綜上，從整體的對比來說，項目存在自身的亮點，并非一無是處，當然對于目前樓市，因為熱度太差，購房者整體也在觀望。

對于購房者而言，目前最大的困擾肯定在于，後續樓棟價格是否會上漲，同時首開的優惠是否會回收。

對于當時排尾的金域國際，也僅僅是首開優惠，随着熱銷，後續樓棟就沒有了這個優惠。

不過時過境遷，從房源總量來看，項目的體量不可同日而語，加上近3W的價格，位于三環邊的工業區，吸引力并不強，建議無須過急。

對于金山而言，2018年福晟弘府，2019-2020年榕心映月，2021年建發和玺，三個都是高去化項目。

2022年萬科城市之光，是否能延續，目前的線上選房熱度不錯，但是實際情況等網簽再看。

對于萬科，近兩次已經沒有在福州土拍出現。

近年在福州的項目去化都不錯，金域國際、金域時代、甚至天空之城，都做到了高去化。

從這次優惠定價來看，連廊價格壓低，北區價格做到最低，南區165平全款給最大優惠。

可以說在操盤上，非常好地匹配了目前金山的客源情況：地緣剛需 地緣置換改善。

伴随着這周土拍的進行，綠軸住宅指導價3.5W，目前的網絡消息，地塊報名房企不少，最終成交情況如何，可以等待。

對于城市之光，不吹不黑，項目沒那麼糟糕，價格談不上殺豬，但是缺點也不少，去化周期肉眼可見的久，自己購房自己拿注意。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!