臨港新片區一樓盤。徐凡淋/攝

徐凡淋/發自上海

上海新房市場熱門區域仍頻現高積分，臨港新片區一二手房之間的倒挂差卻已不再。

9月21日，上海浦東前灘再現高積分項目，東方悅瀾入圍分96.9分，即在基礎分滿分（60分）的前提下需要社保205個月（約十七年一個月）才能入圍。超越中糧瑞虹海景壹号，成為今年上海最高入圍分項目，也是上海積分制實施以來入圍分排名第八的樓盤。

上海的新房市場，一邊是前灘，靜安、普陀等中心城區高積分頻發熱門區域，另一方面也有少數樓盤認購比不足50%，高熱與低去化并存，形成市場強烈反差。

根據8月開盤的37個項目統計，有17個項目觸發積分，分别位于浦東、楊浦、靜安、青浦、寶山、闵行、嘉定等熱門區域的熱門闆塊；另有20個項目未觸發積分，20個樓盤中10個項目認購比超100%，10個樓盤認購率不足100%，其中7個項目認購率不足50%。

上海新房市場高積分與低去化并存，相比中心城區的一二手房市場倒挂現象，臨港新片區、奉賢、松江等部分區域一二手房倒挂差已消除。

熱門區域依舊頻現高積分

上海新房市場三元分化，高積分與低去化并存。

靜安、普陀、前灘等核心城區為高積分區；闵行、青浦、嘉定為低積分區；松江、奉賢、臨港新片區為不觸發積分或極少觸發區域，有樓盤去化不足50%，持續續銷。

9月21日，浦東前灘東方悅瀾公布入圍分，96.9分，按照項目0.18分/月的社保系數計算，基礎分60分，需要205個月社保（約十七年一個月）才能入圍。

公開資料顯示，東方悅瀾位于浦東新區高青西路前灘闆塊，周邊白玉蘭小學、華師大二附中前灘學校，前灘太古裡等教育與生活配套完備。本次推出84~165平方米戶型481套房源，備案均價119000元/平方米，共計1477組有效客戶，認購率達307%，為今年以來上海新房市場最高積分，入圍分難度為積分制實施以來的第八名。

記者查閱上海多個中介公司，前灘闆塊二手房挂牌量及其稀少，多個樓盤為零挂牌。上海鍊家今年7月簽約的一套前灘東方逸品二手房，成交單價15.5萬元/平方米，與新房倒挂價差約3.6萬元/平方米。

來源：上海鍊家地産

一位不願具名的購房者對記者表示，高積分樓盤火熱，一方面售價大幅低于市場價，導緻套利、投機性需求旺盛，茶水費、裝修包等現象頻出。

對此，今年以來上海已有多個高積分樓盤發布購房提示，提醒購房者警惕茶水費、裝修包等市場現象。

東方悅瀾開發商上海佳章置業有限公司于9月7日正式認購前發布“關于警惕購房過程中第三方欺詐行為的重要提示”，提示購房者警惕第三方單位、個人發布或開展的認購、預定、代購、房源優惠，房源退換，更名、裝修包等非法收款行為。

近期，高熱樓盤還有大虹橋闆塊9月17日開盤的招商璀璨公館697套房源，認購人數1050組，認購率154%，入圍分71.62分；虹橋天玺領峯房源130套，認購率207%。

将于9月27日開盤的闵行區春申路的越秀仁恒天樾園和，推出104~132平方米戶型，共444套房源，9月20日現場銷售人員表示，認購率已超200%。

闵行區颛橋紫薇花園推出672套房源，有效認購人數1096組，現場銷售人員表示最近兩批次共推出1500套，均已售罄。

記者梳理第四批次觸發積分樓盤，龍信虹橋禦瀾、虹橋璀璨公館、越秀仁恒天樾園和、前灘東方悅瀾、海倫堡玖悅源築、龍湖南山虹橋天玺玲峯、大華峯荟等樓盤，均位于浦東、靜安、普陀等中心城區，以及青浦、闵行、嘉定熱門闆塊。

臨港新片區一二手房價差持平

熱門區域項目熱銷的同時，與之形成對比的部分遠郊區樓盤則去化艱難。

記者統計發現，在8月10個認購率不足50%的樓盤中，有5個樓盤認購率不足30%，其中有2個樓盤認購率低于20%，這些樓盤主要位于臨港新片區，松江與奉賢闆塊。

以臨港新片區為例，8月開盤的8個樓盤均未觸發積分。

其中，中建頂科海雲天科宸雲築、璟雅居、茵蘭庭共推出1026套房源，認購人數為276組，認購率26.9%；松江區金地新樂裡都會雅築推出481套房源，認購人數105組，認購率21.8%；金融街奉賢金悅府推出364套房源，認購人數70組，認購率僅19.2%，奉賢臨港區域電建地産推出的泷悅藍灣，推出128套房源，認購人數23組，認購率僅18%。

臨港新片區近三年來“築巢引鳳”，新房供應呈跨越式增長。

在9月17日公布的第五批次32個項目中，臨港新片區推出6個樓盤，共2387套，占比達26%；在第四批次的新推房源中同樣為供應大戶的臨港新片區5盤入市，推出2549套。

記者統計，在今年上海推出的5批次房源中，已推出190個商品住宅項目，總供應面積654萬平方米，共推出59062套房源。其中，臨港新片區5批次共推出24個商品住房項目，共10684套商品住房，占總供應套數的18%。

8月20日，上海自貿區臨港新片區揭牌成立三周年，上海正式發布《關于中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區加快建設獨立綜合性節點濱海城市的若幹政策措施》，新政定向優化臨港新片區人才購房政策，在臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區限購1套住房，所購住房自合同網簽備案滿7年後可轉讓。

臨港購房新政能否消化大量的新盤供應？

9月20日，在臨港購房新政調整一個月之際，記者來到臨港新片區熱門區域滴水湖闆塊的港城悅庭，該樓盤由上海港城房地産開發，位于臨港新片區較早開發的102行政生活區方竹路，項目對面即為商業區港城新天地，周邊上海臨港實驗中學，方竹路小學等配套完善，本批次共推出1224套，73~188平方米戶型，均價32856元/平方米。

項目開盤第三天，現場有不少簽約的購房者，項目銷售經理劉林告訴記者，開盤當天銷售約700套，去化率57%，目前還有300~400套房源可選，因102片區開發較早，區位優勢明顯，該樓盤在臨港新片區算銷售較好的項目。

此外，位于臨港新片區中建頂科海雲天科宸雲築、璟雅居、茵蘭庭共推出1026套房源，認購人數為276組，認購率僅26.9%。

在二手房方面，臨港新片區成立初期的2019年~2020年，二手房經曆一波高速上升期，102片區二手房售價約4萬~5萬元/平方米，101片區部分二手房售價達6萬元/平方米。

9月21日，在臨港長期從事樓盤銷售的程潇告訴記者，現在102片區二手房售價約3.4萬元/平方米，與周邊新房價格持平，基本已沒有倒挂現象。

曾經隻有臨港301與302人才證才能買到房源，時隔兩年，臨港新片區認購率逐漸走低。

程潇表示，臨港新片區這兩年供應量大增，2019年僅3000多套新房供應，2020年總供應4000多套新房，市場供不應求。2021年新片區供應量超1萬套，今年到目前為止也已推出超1萬套房源。

大量的新房供應，臨港新片區正從供不應求走向供大于的市場格局。

對此，上海中原地産首席市場分析師盧文曦表示，臨港新片區目前發展主要在滴水湖環湖區域，103片區已沒有二手房倒挂現象，101與102片區屬臨港新片區發展較好的闆塊，在市場供應劇增的情況下，市場倒挂的現象也已消除。市場沒有一二手倒挂差，另一方面也體現市場熱度降低，價格趨向平穩。

其實，不僅臨港新片區二手房，盧文曦分析稱，現在上海二手房市場，從中原地産跟蹤的一些項目來看，上海二手房挂牌價與實際交易價格均漲不動，甚至有往下走的迹象，價格已不再堅挺。

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