北京南二環遠郊房值得買嗎?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，接下來我們就來聊聊關于北京南二環遠郊房值得買嗎?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

北京南二環遠郊房值得買嗎

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:京總好，一直在關注你的文章和最近各位提問的回答，感覺你對北京房子深有研究，你不僅是房産專家，更是經濟學家！每個問題都分析的很到位！我們現有一套東城安德路約80平房子，出售後，可以湊800萬首付，想要置換一套保值養老房，孩子剛滿18周歲，有首套購房資格，想以孩子名義買做接力貸！我和愛人都在北二環上班，最近看了好幾個新樓盤，想要咨詢幾個問題，比較糾結是買新房還是在北邊奧森旁邊換個二手房合适，但二手房和新房單價現在差别不是很大，新房感覺看着舒服些，弊端是交房時間長，都是期房。

這幾天陸續看了新樓盤：東城：天壇府，華龍IN巷。豐台：永定金茂府，龍樾天元，和瑞三号院，龍湖九裡熙宸！麗澤北京悅府，北京瑞府，海澱田村的海澱府，永豐科技園的中海樓盤等！看中了永定金茂府，但又覺得從北邊跑到南邊有點虧，太大的太貴的買不起也覺得沒把握！

對于工薪族來說，我們的預算1200萬左右！現在比較迷茫，不知道如何選擇，原來一直住在六鋪炕附近，比較鐘情于老城區，現在看了新房，又覺得老破小雖然生活交通方便，但是，感覺沒品質，不知道如何取舍，請求指點迷津！幫分析一下到底是北邊就近上班的二手房還是去南邊買個新房子合适？也不想去五環外買房！謝謝！

A:回答:您好，關于新盤和二手盤該如何選擇，星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理有詳細文章,建議你全文閱讀,我們從利益層面去考慮會比較清晰，首先新盤的位置大多都是偏離主城區的，配套也是不完善的，同時價格相對便宜，如果你看的新房符合我上面所說的條件，但價格并沒有很大的優勢，這樣的盤可能會存在品牌溢價現象，投新盤主要是投被低估的區域，價格比較便宜，隻有這樣才能有可套利的空間，你想啊主城區配套越來做好，價格也越來越高

次新盤超過剛需所能承受的範圍，如果偏遠位置新盤的價格隻有主城區的一半或者6-7折左右，這樣的一個價格就會吸引一部分不願意在主城區上車的人，用犧牲距離換取品質和面積，你進貨價低，即便是配套兌現不了，價格也會上漲，隻是比較慢，如果你進貨價很高，配套中短期兌現不了，90%的概率會橫盤很長時間，因為價格已經提前透支了，或者說開發商已經賺取了後面5-10年的利潤，你隻能吃10年之後的行情

你看的這些新盤，天壇府、海澱府還值得研究，其它盤各方面的資源都很普通，沒有拿得出手的，其次麗澤旁邊的還可以，但這個位置和北邊相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很穩定，幾十年不變的那種，為了自住買在這個地方沒什麼不妥，但如果你選擇範圍不僅限這個位置沒必要，你在北邊上班，最好還是沿着北四環從奧森往東截止到望京，這些位置的資源都很好，保值增值性相比你看的這些盤确定性更大，1200在望京和奧森能選的盤很好，可以參考星球精華欄文章16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據);祝順利！

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Q:提問:京總，您好！2020年購入一套西城區老破小學區房（西長安街學區大六部口26号樓），孩子2021年已上學。多校劃片政策出台後，這個房子價格略微下降。現計劃出售，預計能賣820左右。準備再投入200左右，買一套新房或者次新房，希望房子的品質高一點。買房目的主要是為了保值增值。目前住在陶然亭附近，生活了很多年，對這一片比較熟悉，但附近可選的房子不多。想請問您怎麼選擇比較合适？是選擇海澱、朝陽、亦莊的新盤合适，還是就近選擇相對新一點的二手房合适？房子買了後暫時不住，先考慮出租還貸，保值增值。未來孩子大了考慮自住。請您指導，買在哪個位置，有什麼樓盤推薦嗎？為什麼要這麼考慮？衷心感謝！

A:回答;您好，1、關于新房和二手房的選擇問題，我在星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,有過詳細的利弊分析,從利益層面去考慮會清晰很多，首先新盤的位置大多都是偏離主城區的，配套也是不完善的，同時價格相對便宜，如果你看的新房符合我上面所說的條件，但價格并沒有很大的優勢，這樣的盤可能會存在品牌溢價現象，投新盤主要是投被低估的區域，價格比較便宜，隻有這樣才能有可套利的空間，主城區配套越來做好，價格也越來越高;次新盤超過剛需所能承受的範圍，

如果偏遠位置新盤的價格隻有主城區的一半或者6-7折左右，這樣的一個價格就會吸引一部分不願意在主城區上車的人，用犧牲距離換取品質和面積，你進貨價低，即便是配套兌現不了，價格也會上漲，便宜且有潛力就能投,隻是比較慢，如果你進貨價很高，配套中短期兌現不了，90%的概率會橫盤很長時間，因為價格已經提前透支了，或者說開發商已經賺取了後面5-10年的利潤，你隻能吃10年之後的行情;具體的你的選籌上，1000左右在朝陽和海澱都能選到不錯的二手次新，新盤還有一個優勢是首付低，貸款高，有的是迫于資金壓力不得不選擇新盤，你這種情況打二手會比較穩健一些，

2、闆塊上，你所在的闆塊陶然亭中海紫禦公館就是一個很适合投資的盤，這個盤是10年的，暢流園是02年的價格已經接近中海，再往上都是單價過15萬的，像朱雀門，中信，一瓶都是0幾年的，最新的中海，價格也是最便宜的，性價比很高，未來還有很大的成長空間，隻不過這個盤需要你的總預算提到1200往上，選一個兩居行情會好一些。海澱可以考慮清河闆塊的萊圳家園，清河學區溢價低，配套成熟，有海澱産業鍊的輻射，房價水平也很牢靠，萊圳家園在樓市下行期的抗跌性是最強的，品質，價格都比較合适，如果樓市整體行情不淡，這個盤的漲幅很穩健，比較符合你的預算，望京可以看一下澳洲康都，慧谷陽光，以上樓盤都可以通過星球精華欄文章16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢詳細行情;

望京屬于北京産住結合最為成功的區域，可以用最形容不為過，也是北京的互聯網資源強區，産住結合是未來的發展方向，望京已經走在前面，得于很多很多先天性的條件，如互聯網高速增長期，望京自身的地理優勢和面積優勢，這些互聯網龍頭企業已經在望京留下核心資産，未來會有不斷的人才擁入，房子的價值自然越來越高，經濟持續增長比較高的區域,會帶來大量的就業人口,新增人口最初來到這些區域需要租房,房産價值也會得到大幅增加,新增人口流入,必然會創造更多财富,購買力的最終需求是改善住房條件，這三個闆塊相對都很不錯，可以根據個人情況選擇，祝順利！

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Q:提問:您好，新北京人，戶口剛下來準備考慮新的或者準新豪宅一類的産品，總預算4kw内。3居室以下就不考慮了，目前生活重心在河北石家莊，準備逐漸遷移，在北京不需要通勤工作，目前已婚暫時還沒有孩子但在計劃當中，應該2年内就有。北京置業也是想為将來孩子教育做準備，本地資源實在不強，目前有2個思路想請您給一些建議。

1.考慮買靠近市中心的平層公寓，主要是目前可能使用頻率不會很高，生活重心暫時還不能完全到北京，目前看了東城區的金輿東華和梵悅萬國府，朝陽區東直門8号想問一下這幾個産品值不值得購買，稀缺性如何，未來保值增值屬性怎麼樣，拿地時間都在零幾年，70年産權已經過去20年，後期如果不使用容易出租麼。（缦合北京超預算了就不考慮了）或者有沒有其他類似的産品可以推薦？因為需要從集體戶遷移出來所以能落戶是剛需。

2.也刷到過北五環外朝陽孫河闆塊、中央别墅區的幾個别墅産品，由于将來關于孩子教育考慮國際學校更多，目前自己也是住在别墅産品裡，比較适應别墅的生活可能是目前這個自己住的位置在所在城市還可以但城市規模和北京沒法比，不知道在這個孫河闆塊或者中央别墅區其他闆塊中生活方便不方便。也想知道一下這個區域的别墅價格未來會不會升高因為看了懋源的産品感覺總價不低，是不是已經到了高點，還值不值得現在購買。

因為我們生活重心在外地，短期内在北京可能也就是周末過來住一住，享受一下城市的配套和商業，和朋友聚會一類為主。另外就是對北京學區一類的還沒有研究，我們更傾向于走國際學校那種，所以對海澱的房子沒有什麼了解感覺不太适應我們的需求，如果有非常合适的也請您推薦參考。目前我的想法是先買市中心稀缺的産品，将來有孩子之後大概率會再去買别墅産品，市内的就出租或者出售，不知道這個想法可不可行，會不會一些好的别墅産品在幾年後價格高漲錯過目前上車的機會。主要就是這些問題，希望得到您的建議!

A:回答:您好,感謝信任!1、首先建議認真閱讀星球精華欄81#北京房産投資核心邏輯和原理;閱讀文章後可以了解北京房地産的邏輯關系,關于問題一中你所提到的這幾個盤,第一是這些盤體量都很小,獨木難成林,要說稀缺性除了位置以外,自身産品在市場上也就屬于普通貨,終改盤應該是大盤,一個小區至少要有六七棟樓以上,這個總價應該是配一線資源的盤,不能隻有好位置,好位置的盤很多,自身産品也應該納入考慮範圍内,上面的幾個盤缺乏品質,或者說地段價值大于産品價值,

這種盤隻能跟着大盤漲,成為市場上的領漲盤很難,好的終改盤标準是一線的物管資源,一線的産品資源,一線的區域資源,并且區域的聲望資源在北京應該排前五,退一步也要前十,這個預算如果不配置這樣的屬于資源上的錯配;金輿、梵悅、8号旁邊全是酒店和商業,準确說應該屬于商業綜合體,這些區域原本的定位也是城市綜合體,并不是住宅,居住體驗并不好,好的商圈是以住宅為主,基本沒有綜合體或者寫字樓,如果有就是減分項,一個區域發展的特征和重點是房子的價值所在,與商圈資源的水平正相關,商圈資源越好，設施越完善，房子的價格就越高，同樣的地段不同的配套，對應的是不同的階層，像朝陽的朝陽公園商圈、朝青商圈、太陽宮商圈、海澱的萬柳商圈,北側的奧森商圈,這些都是以住宅為主的商圈,區域内所有的資源也都是以提高居住舒适性為主,如好的教育資源、醫療資源、生态資源、生活資源,金輿、梵悅、8号周圍基本全是商業;這樣的盤投資屬性很弱!

2、我在星球精華欄文章16#北京必買的十大豪宅;有詳細分析過孫河地塊,這個區域是北京唯一一個先規劃後發展的低密度住宅區,定位壹号别墅區，人口密度極低;和其他别墅區最大的不同是由ZF統一規劃,其他别墅區均為野蠻生長随意發展,所以區域整體較亂,像西山别墅區、奧北都存在這種現象,比較好的是老中央,其次是西山,壹号别墅區是老中央的升級版,北京缺乏世界級的豪宅區域,像其他發達國家所有的高端住區其本質就是營造一種均質的生活氛,盡可能的保證居住區的純粹性,居住者在收入、社會地位、價值觀等各個方面差距較小,這是高端住宅區的價值邏輯,孫河這個區域養個3-5年大概會成型;北京缺少純粹的别墅區,孫河一旦成型在市場上就是稀缺;這個位置也是我一直推薦厚産終改考慮的一個區域;

3、關于方向上:如果你想一步到位,孫河是比較合适的區域,順義的國際學校距離這個位置也就十幾分鐘車程,以後孩子上學就不用再折騰了,但孫河規劃的再好還需要時間來落地,位置上正常的交通情況,到機場20分鐘左右,到望京30分鐘左右,走京密或者京承都很方便,到國貿大概一小時,做為别墅産品在京算是比較近的了;其次如果注重投資屬性,城中的大平層産品保值升值性更好,孫河産品的升值性超過城中大平層的概率較小,等孩子上學再置換也來得及,本身居住的次數比較少的情況下大部分來京可能也在市區,生活更方便一些,主要是漲幅不同,你可以關注幾個盤:朝陽公園泛海容郡320平的大平層、望京金茂府270平大平層、望京遠洋萬和公館290平大平層、海澱萬柳光大水墨風景216平大平層,排序:海澱萬柳-望京-朝陽公園,可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;這幾個盤的保值升值性很穩健,流通性也很好,從純投資屬性我更推薦市區的大平層,無論是流通性還是保值升值性未來5年左右都優于孫河闆塊,祝順利!

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Q:提問:京總您好，夫妻名下現有一套勝古南裡50多平米的老破小，無貸款，市值大概400萬，另有一套大廠路勁陽光城的房子，19年初全款投資的，現在市值大概100萬，加上各種稅費成本，和購買價相比虧了三四十萬左右。我在海澱上地、清河那一片上班，老公在昌平北清路附近上班，家庭稅後收入100萬左右。孩子27年上小學

原來想明年在海澱置換能住的一步到位的小兩居或小三居的學區房，上排名靠前的小學，看京總您之前發的文章建議入學前一年左右購入占坑那種學區房更穩當。現在想法是準備在26年左右再在海澱買套小的占坑。但現階段不想讓現金拿在手裡貶值，還是想先置換調倉一套能保值增值的房子，之後有可能再通過還完貸款拿房子去抵押這種方式（這種方式可行嗎？或者還有無其他更好的方式？）

去買套小的學區占坑（估計隻能買二流一類那種了，其實内心更傾向一流一類，隻能到時再看了）。要買的話隻能是二套了，賣掉勝古、不賣大廠的房子的話，首付大概能承擔650萬左右。有幾個問題：1、大廠路勁的房子還值得繼續持有嗎？未來兩三年房價會有起色嗎？要不要現階段就便宜賣掉？還是說，再等等看？不賣掉的話，抵押後要還利息（利率不知道是多少？），總體首付大概在720萬左右。

2、今年底或明年初買房的話，是在朝陽北苑購買世泊華郡、潤澤公館這種次新兩居或者三居（加杠杆的前提下。是不是買兩居以後更好出售？）實現保值升值，還是去海澱買個學區一般的次新，先給小孩買個海澱學籍？在總價差不多的情況下，世泊華郡、潤澤公館這種類型的和海澱清河或馬連窪、西北旺附近的次新更能保值增值呢？如果在海澱清河、馬連窪或西北旺附近購買，哪個樓盤比較合适呢？

3、我們想多加杠杆，但是五環外二套貸款有限，有什麼好的加杠杆的方法可供參考嗎？問題有些多，麻煩您了，期待您的意見，非常感謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、我在星球精華欄文章92#環京樓市泡沫中對環京大部分區域有過詳細分析及未來的預判,建議認真閱讀;環京區域像燕郊大廠這些區域屬于階段性溢出的地方，市場好時會出現暴漲的現象，市場涼時也會随之見底，漲勢不可持續，遇到牛市可能會在3-6個月之内漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還會一直回落，這些闆塊都是虛火旺起來的，價值比較弱導緻沒有持續的購買力，如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差;如果有條件投資更好的位置,當然不考慮投資這些位置,這是出于“機會成本”的考慮;

經濟發展比較好的地區或者大部分新一線城市,有更好的長期投資價值,這時候有選擇,就盡量不要考慮環京區域;不是說那些地方的房價不會上漲,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,其次還要考慮房産的金融屬性,這些地方的房産價格波動性比較大,即便房産升值以後,兌現也比較難,又不好貸款,将來二押投資也會受到影響;普通投資者更要看中長期價值而非短期價值,短期價值波動性較大,一般把握不住節點就會出現虧損現象;陽光城即便現在賣掉回籠不了太多資金,可以通過其他方式解決這個資金缺口,把房子留在手裡等行情好時再出;

2、關于加杠杆,成交價X0.95X0.7=可貸款總額,總價1000萬的房子,評估價在950萬左右,可貸7成,就是665萬,總價1000萬的房子首付款(不含稅費和中介費)是335萬,這是目前貸款額度的上限,和首套二套幾環無關,可參考星球精華欄文章07#巧用杠杆，貸款的利用;

3、我把學區房列為高危投資品,忠告星球内會員謹慎購買，是因為學區和政策挂鈎是長期的,可查看13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖;學區房是綁架勒索型的附加價值,學區房會因政策的給予而不斷上漲,但也會因為政策消失而失去價值,西海非溢價很高的學區老舊房,具備一定的保值功能,風險較高的為西海名校居住屬性很差且學區溢價很高的盤,這部分盤原本的價值隻有10萬,但附上學區價值就變成了12萬,多出的2萬就是溢價,而現在政策對學區房一直削弱,

如果買了高溢價學區房,政策給予支持會持續上漲,如果政策消失會失去價值,回歸原本的價位，我們實際的購房者會出現虧損現象;星球内會員因孩子上學因素,一般建議在符合當地政策下買套小的,房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,家庭70%以上的貨币資産布局到優質地段優質樓盤上,剩餘的可以解決孩子教育問題,這樣的方式有利于家庭資産的保值增值性,從長期看比較穩健;

4、新北苑、海澱清河、馬連窪、西北旺這幾個闆塊清河綜合素質排名更靠前;其次是新北苑、馬連窪西北旺這個地方界面太差,并且2015年到2019年已經完成了前期漲幅,未來如果一直比較固化房價會有上限,其次新北苑最大的價值是比較新,定位純居住，能承接住望京、中關村朝陽園、來廣營這些産業購買力，也正是因為這些因素新北苑前期漲勢過快,導緻目前是存在溢價的;所有完成過漲幅的新區如果要走向更高的台階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區域的樓盤和區域也就必須獲得更高端客戶的認可,隻有這樣,這個區域才能有所突破;

被一次次的購買力推動房價上漲,說的簡單點就是新北苑這個區域前期能買的已經基本全買了,這些購買者有本地的,有外地的,未來隻有吸引新的購買力才有可能把這個區域的價格推高,如果單靠本區域内置換不會太明顯;優勢是新北苑區域界面還可,樓盤都是次新,整體口碑印象很不錯,如果注重居住品質計劃長持選這個區域也可,如果注重升值性不如産業區直接輻射的闆塊像清河、望京;這些區域都是産住一體,基本上每一輪行情都是最先吃到的;建議到實地走一走,有問題再溝通,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#巧用杠杆，貸款的利用

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

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15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)

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實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

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