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創作立場聲明：本文個人理解成分較多，也算是個人工作的一個小總結，肯定有纰漏和錯誤的地方，希望各位讀者手下留情，有批評請友善提出，本人虛心接受，謝謝。

導言

我們都知道，買房子會有公攤面積，那麼究竟什麼是公攤面積？真的是你以為的那些地方嗎？

這是我們習慣認為的公攤範圍，但真的是這樣嗎？

作為一個工作幾年的建築設計畫圖狗，這個問題一直想簡單的科普一下，因為我發現很多人對這個問題都存在誤解。

首先聲明一些情況，我的這篇文章所講的各種面積數據等等僅僅指我在建築設計畫圖情況下的計算，具體到房屋買賣時的情況可能千差萬别，還有一個情況時，房管局在房屋測量時似乎有他們自己的一套标準，而且與我們建築設計專業的好像還不一樣，這個矛盾一直存在。請各位讀者務必認識清楚以上情況，勿将本文作為唯一依據，我隻是想簡單的給大家科普一下。

好，進入正題。

第一部分，概念

首先我們上國家規範，關于住宅建築面積的計算規則，在我國現行的《住宅設計規範》GB50096-2011中有很明确的規定。原諒我習慣性的在規範後面帶上編号，接觸這行業的人應該都懂。

這是有關住宅建築面積應如何計算的相關規定

通過以上規範，我們可以了解到，其實根本就沒有公攤面積這個概念。但是這個東西又是大家都很在乎的，談房必談公攤，那究竟什麼是公攤，要怎麼理解公攤呢？我來給大家簡單科普一下。

為方便各位理解，我們先順着國家規範的規定結合我的圖片來理一下思路。（注意以下圖中戶型很垃圾，剛好在身邊就拿來用了，這個戶型真的很垃圾，需要改良優化的地方太多了）

1、使用面積，有兩個，功能空間使用面積和套内使用面積，看下圖。

綠色陰影部分就是功能空間使用面積，注意，不包含牆體面積

綠色斜線部分就分别是卧室、廚房、衛生間的使用面積，這個就叫功能空間使用面積，而這個面積是牆體内表面所圍合的面積。劃重點，這個面積不包含家裡所有牆體的面積，完完全全的使用空間面積。而套内使用面積就很好理解了，一戶内的所有功能空間使用面積加起來就是套内使用面積了。

2、套型陽台面積，當然就是陽台的面積了，這個的重點是，陽台這個東西是單列的，下面我們進行的所有計算都要把它甩出去，最後再把它加回來，記住這一點。

關于陽台多說幾句，陽台有意思的地方在于，在這個規範上，明确規定了“陽台的面積均應按其結構底闆投影淨面積的一半計算”，但是在最新的《建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2013上有這樣的規定，“在主體結構内的陽台，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽台，應按其結構底闆水平投影面積計算1/2面積。”這句話很有歧義，實際操作中問題百出，看下圖就會明白我這句話了。但這個規範比較新，2013年的，我們還是得聽它的。關于陽台還有一點是，很大一部分北方地區都是需要做封閉陽台的，而封閉陽台很多很多地區的相關部門要求按照全面積計算，實際上沒有相關規範依據。

有些陽台真不知道該怎麼算面積，同一個陽台拆成兩部分分别計算是不是太傻了？

3、套型總建築面積，這個是我們的目标，我們就是為了計算它，這個也是我們在相親時常被問到的“你房子多大”裡面的那個“多大”。

4、住宅樓總建築面積，一棟住宅樓的總建築面積。但是這個面積有個貓膩，第4.0.4條中說“應按全樓各層外牆結構外表面及柱外沿所圍合的水平投影面積之和求出住宅樓建築面積，當外牆設外保溫層時，應按保溫層外表面計算”，這個面積應該是含保溫層的，但是，它的意思是僅含保溫層，外立面裝飾都不含，懂了嗎？這又是個坑，實際上誰會這麼算啊。而且保溫層的具體厚度應該在對整棟建築進行節能計算後才可以确定，節能計算通常是在繪制建築施工圖階段，而規劃審批，上報這棟建築的建築面積卻是在繪制施工圖之前，這怎麼辦？前後矛盾啊！！！所以一般會有以下情況發生，沒有經驗的設計人員，直接不加保溫層厚度，按建築的結構外圍直接計算這棟樓的建築面積。這樣導緻的結果是，後期建築竣工時，建築面積大了，極端情況下，有些小區會直接超容積率，然後開發商不想交罰款，甚至有些地方連交罰款的機會都不給你，直接不給發房産證。嘿嘿，刺激吧。當然，我就不一樣了，在經曆過幾次慘痛的教訓後，我現在都是直接繞着建築的結構外圍将圍合的面積擴大一部分，以前是擴大50毫米，現在直接擴大100毫米。這樣做可以避免很多問題。

保溫層的算法

建築外圍合範圍的确定

第二部分，計算

按照規範上的第4.0.4條規定我們開始如下計算：

先假設前提條件，此住宅樓為26層。

1、我們計算出此住宅樓建築面積為13244.48平米，注意，此面積為不含陽台！不含陽台！不含陽台！但是此面積含建築外保溫層，含此住宅樓一層入戶大堂的建築面積，含屋頂上的消防水箱間、電梯機房、樓梯間出屋面等等各種面積。對，你沒有看錯，本棟樓上的所有建築面積都會公攤給你，一滴也不剩。另外聽有些人說過小區裡面的物業樓啊門房啊什麼之類的都會公攤給住戶，這個我真不清楚。你可以詢問房産方面的專業人士。

2、我們計算出全樓總套内使用面積，以我列舉的戶型為例，A-1戶型套内使用面積為86.50平米，B-1戶型的套内使用面積為85.21平米，則一層的套内使用面積為（86.50 85.21）*2=343.42平米，假設這棟住宅樓為26層，則這棟住宅樓的總是用面積為343.42*26=8928.92平米。

3、以全樓的總套内使用除以住宅樓建築面積得出計算比值，8928.92/13244.48=0.67，一般保留兩位小數。以前這個比值還有個名字叫标準層使用面積系數，是的，以前隻需要計算标準層的，現在是全樓計算，實際上更科學了，但是不知道為什麼卻沒有名字了。

4、有了這個比值，我們用各個戶型的套内使用面積除以這個比值所得的面積就是套型建築面積，（注意不是套型總建築面積，因為還沒有加陽台面積）A-1戶型為86.50/0.67=129.10平米，B-1戶型為85.21/0.67=127.18平米。

5、最後我們計算套型總建築面積，套型建築面積加上套型陽台面積，A-1戶型為129.10 3.37=132.47平米，B-1戶型為127.18 3.13=130.31平米。

第三部分，公攤在哪裡？

我麼們來計算公攤。我們以A-1戶型為例，通過上面的計算我們知道A-1的套型建築面積是129.10平米（不含陽台。）我們計算出A-1戶型的“圍合建築面積”為100.71平米，我不知道該怎麼稱呼這個面積，這個面積沒有概念，我就給它起個奇怪的名字吧。

陰影部分就叫他“圍合建築面積”吧

那麼我們得出A-1戶型的公攤面積為129.10-100.71=28.39平米。這個公攤面積算大還是算小呢？

這一部分内容，是我個人從建築設計的角度及對規範的理解對公攤面積計算方法的個人理解，與房産測量部門實際操作沒有任何的聯系，所以這個公攤到底是不是這麼算的存疑。但是我個人覺得這個應該是比較科學的計算方法。按照使用面積的比例來全樓公攤，家裡使用面積大自然公攤的也就多。

其實我覺得對于公攤還可以有這樣一種理解，即不進行這一步的計算，隻需要知道自己的套内使用面積，套型建築面積，其他的全都是公攤面積，這個公攤面積含套内的牆體的面積，所以會極度偏大，比如A-1戶型，可達到129.10-86.50=42.60平米那麼大，很難讓人接受。但我認為這樣才是比較科學的理解住宅建築面積的角度。

第四部分，總結

1、從建築設計角度出發，根本就沒有所謂的公攤面積這一個概念。

2、我們買房更應該注意使用面積。

3、陽台面積是單列的，計算面積的時候要注意把它刨出去。

最後，買房是剛需的話，再大的公攤也得買啊。

聲明，本文個人理解成分較多，也算是個人工作的一個小總結，肯定有纰漏和錯誤的地方，希望各位讀者手下留情，有批評請友善提出，本人虛心接受，謝謝。

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