深圳市政府出台了《深圳市宗地地價測算規則（試行）》（以下簡稱《測算規則（試行）》），建立了深圳地價測算的基本制度體系。為了應對新出讓用地、城市更新用地、土地整備用地的地價測算規則各成體系的現狀，市規劃和自然資源局在《測算規則（試行）》等政策基礎上，組織制訂了《深圳市地價測算規則》（下稱《測算規則》）并于2019年10月發布實施（《深圳市人民政府辦公廳關于印發深圳市地價測算規則的通知》（深府辦規〔2019〕9号））。2020年12月，市規自局對《深圳市地價測算規則》附表進行了修訂。通過地價政策調節，進一步深化土地有償使用，促進土地供給側改革，實現土地資源有效配置。

本篇将聚焦深圳城市更新項目過程中的地價測算環節，重點介紹城市更新項目地價的相關測算規則。

城市更新項目的地價到底怎麼測算？

基本公式如下：

宗地地價＝∑（土地的市場價格×對應建築面積×基礎修正系數×城市更新項目修正系數）。

如果同一宗地包含多種建築類型的，按照不同建築類型和建築面積分别測算地價後合計。

在這個公式裡，政府核心的調控項是土地的市場價格、基礎修正系數、城市更新項目修正系數三項。接下來的篇幅重點針對這三個指标進行詳細講解。

1. 土地的市場價格怎麼确定？

土地的市場價格由市自然資源主管部門組織市非盈利性評估機構評估确定。市非盈利性評估機構應根據土地區位及房地産市場變化等因素，區分住宅、商業、辦公、工業等用途，按照《城鎮土地估價規程》，采用标定地價系數修正法和剩餘法（整體估價）進行評估。

（1）标定地價系數修正法

是通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算宗地客觀價格的方法。

（2）剩餘法

剩餘法又稱假設開發法,是在預計開發完成後不動産正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格餘額來估算待估土地價格的方法。

其中，标定地價系數修正法和剩餘法（整體估價）的權重分别取70%和30%。

1. 地價測算中涉及的修正系數分别指什麼？

地價測算涉及的修正系數包括基礎修正系數和項目修正系數。

1. 基礎修正系數

基礎修正系數包括：建築類型、土地使用年期、産權條件、産業發展導向、産業項目類型、地上商業樓層、地下空間修正系數。基礎修正系數取值按照本規則附表1至附表7執行。

其中，城市更新項目不用計算附表4、5的修正系數。隻需要計算附表1、2、3、6、7五個表格的修正系數。這五個表格中的數據，隻需要和改造類型進行對應就好了。

例如，附表1的查看方式如下：假設某地塊改在方向為住宅，那個其建築類型适用地價标準及修正系數為1。

1. 項目修正系數

項目修正系數包括：棚戶區改造、原農村集體經濟組織留用土地項目（包括非農建設用地、征地返還用地、土地整備留用土地，以下簡稱留用土地）、拆除重建類城市更新項目修正系數。項目修正系數取值按照本規則附表8至附表10執行。城市更新項目的修正系數依據附表10進行計算。

《深圳市地價測算規則》附表

1. 城市更新項目修正系數如何計算？

城市更新項目修正系數，可以查表獲得，情況複雜是需要進行計算的。

表格分為住宅、商業、辦公、工業四類，以及7種用地情形，分别對應各自的修正系數值。如果涉及多種情形，各修正系數按照可開發建設面積内的用地類别或改造類型的面積占比加權确定，即分用途項目修正系數=∑(各類用地類型或改造類型面積占可開發建設用地的比值×對應适用用途修正因子)。具體而言，首先依據面積分攤規則，計算改造類型占比；其次，通過查表（附表10），确定對應使用用途修正因子（四大類），最後得出城市更新項目修正系數。

【案例】福田區某區域的城市更新項目

以福田區某區域的城市更新項目為例，新出讓宗地B303-0040，土地市場價格：住宅——48308 (元/㎡)，商業——49712 (元/㎡)，辦公——21187(元/㎡)，工業——3476 (元/㎡)。本項目按照2016年38号文配建保障性住房。

項目更新前的拆除範圍用地面積76374.2㎡，具體用地情形參考更新前用地類别表。

項目更新後的開發建設用地面積67999.2㎡，規劃建築面積398090㎡(含3000㎡不計容面積)，改造類型為改為商業、居住用地，具體用地情況參考更新後用地類别表。公共配套設施建成後産權移交政府。建築覆蓋率為40%，出讓年期為70年。

具體過程分為兩步：

第一步，項目涉及住宅、商業、辦公建築功能，按照住宅、商業、辦公分别測算城市更新項目修正系數；

那麼，依據公式——項目修正系數=∑（各類用地類型或改造類型面積占開發建設用地的比值×對應适用用途修正因子），可得出：

項目住宅修正系數為：

1.1*0.69% 0.01804*79.98% 0.1*12.46% 0.32*1.33% 0.1*5.54%=0.0443

項目商業修正系數為：

1.1*0.69% 0.03247*79.98% 0.18*12.46% 0.9*1.33% 0.18*5.54%=0.0779

項目辦公修正系數為：

1.1*0.69% 0.02706*79.98% 0.15*12.46% 0.6*1.33% 0.15*5.54%=0.0642

第二步，按照公式計算項目地價，宗地地價=∑(分用途市場價格×對應建築面積×基礎修正系數x對應用途城市更新項目修正系數)。公共配套設施産權歸政府，不計收地價。住宅、商業、辦公、工業土地使用年限分别為70年、40年、40年、30年。

因此，該宗地地價=住宅地價 商業地價 郵政所地價 肉菜市場地價 地下停車場地價 公配地價=8.24億元。

庫思規劃，懂設計、能落地。

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