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今天和大家一起探讨一下房地産的基礎概念，熟悉房地産的分類，能夠辨别房屋的基本類型。

房地産：房地産是房産和地産的總稱，指土地及土地上的建築物、附着物。房地産是房屋和土地作為一種财産的總和。屬于不動産，具體包括土地開發、房屋建設維修、管理、土地使用權的有償轉讓，劃撥，房屋所有權的買賣、租賃、房地産的抵押貸款以及由此而形成的房地産市場的綜合性産業。

一、房地産相關概念

(一) 房地産概念:房地産又稱不動産,是指土地、建築物及固着在土地、建築物上不可分離的部分.其中不可分離的部分,如樹木、水暖設備等.房地産有三種存在形式:

1、 單純的土地;

2、 單純的建築物;

3、 土地與建築物結合的房産;

(二) 房地産市場的分類:根據房地産開發,銷售與消費過程特點,可以将房地産市場分為:

1、 一級市場(土地市場);

2、 二級市場(房地産增量房市場);

3、 三級市場(房地産存量房市場);

(三) 土地及土地所有權:

1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定範圍的空間.現實生活中的土地是人為劃分的,具有特定面積範圍的地域.

2、 土地公有制:根據憲法規定,土地所有權分全民所有(國有土地)與集體土地所有權,集體轉為國有才能轉讓,個人和單位隻擁有土地的使用權;

3、 土地使用權在期限内可以出租、轉讓、抵押.

(四) 土地使用權獲取方式:

1、 土地使用權出讓:

l 指國家将國有土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為;

l 土地使用權出讓采用招标、拍賣、雙方協議三種方式;六類用地(商業、娛樂、旅遊、金融、服務業、商品房)采用招标、拍賣的方式;舊城改造采用雙方協議的方式；

l 國有土地使用權出讓年限:

Ø 商業、旅遊、娛樂用地40年;

Ø 工業用地、科教、文體、衛生、體育用地、綜合或其他用地50年;

Ø 住房用地70年;房地産的使用權年限對價值有直接影響.

2、 土地使用權劃撥:

l 指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用後将該幅土地交付其使用,或者将土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為;

l 以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制;

l 下列建設用地的土地使用權,确屬必須的,可由縣級以上人民政府依法批準劃撥:

Ø 國家機關用地和軍事用地;

Ø 城市基礎設施用地和公益事業用地;

Ø 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

Ø 法律、行政法規規定的其他用地;

(五) 建築概念

1、 建築:建築物和構築物的總稱;

2、 狹義建築物:指各類房屋,構築物如樹木、電梯、水暖設備等;

3、 合格建築物的标準:适用、經濟、美觀;

l 适用:安全、防水、隔聲、保溫隔熱、采光、功能齊全、空間格局合理;

l 經濟:購置價格合理、維修保養、采暖、空調能耗不高;

l 美觀:建築造型、色彩美感、與環境協調;

(六) 物業概念

1、 物業:廣義的物業就是房地産,狹義的物業,包括各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地;

l 各類房屋:可以是建築群,如住宅小區,也可以是一幢住宅;

l 附屬的設備、設施和相關場地:是指與上述建築物相配套的室内外各類設施、市政公用設施、道路交通等;

二、房屋建築常識

1、 容積率:

總建築面積與總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強度及其經濟性的技術經濟指标;

容積率=建築總面積÷用地面積;

一般來講:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、 建築密度:

項目用地範圍内各種建築用地面積總和占總用地面積的比例.也可以是建築物基底總面積÷總用地面積,反映建築用地範圍内的空地率和建築物的密集程度;

3、 綠化率:

指項目規劃用地範圍内綠化用地總面積占規劃建設用地面積的比例;

4、 綠地率:

描述的是居住區用地範圍内各類綠地的總和與居住區用地的比率;

5、 層高:

住宅高度以“層”為單位計算,是指下層地闆面或樓闆面到上層樓層面之間的距離.

6、 淨高:

指下層地闆面或樓闆上表面到上層樓闆下表面之間的距離.淨高=層高-樓闆厚度;

7、 進深:

指住宅的長度,指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆皮到後牆皮之間的實際長度,為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件,目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般都限定在5米左右,不能任意擴大.住宅進深過大,就是住宅成為狹長型,距離門窗較遠的室内空間自然光線不足,但進深大的住宅可以有效的節約用地;

8、開間:

指住宅的寬度,指一間房屋内一面牆皮之間到另一面牆皮之間的實際距離,住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定;較小的開間範圍,可縮短樓闆的層間跨度,增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性;

9、建築面積:

指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實用面積、牆體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等;

10、公攤面積:

指建築物的樓梯、電梯井、外牆、公共門廳、走道、設備間、首層大堂及小區内其它一些配套設施的面積總和;

11、使用面積:

它是建築面積扣除公攤面積、及牆體柱體所占用的面積後的直接供住戶生活的淨使用面積,俗稱地磚面積;

12、占地面積:

建築物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積;

13、套内建築面積=套内使用面積 套内牆體面積 陽台建築面積(露台面積按半面積計算);

14、建築面積=套内建築面積 公攤面積;

15、銷售面積=套内建築面積 公攤的公用建築面積;商品房按“套”或“單元”出售;

16、公用建築面積=整幢建築面積-套内建築面積和-不應分攤的建築面積;

17、公攤的公用建築面積=套内建築面積×公用建築面積分攤系數;

18、公用建築面積分攤系數:公用建築面積÷套内建築面積之和;

19、分攤的公用建築面積包括:大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前廳、樓梯間、電梯井、

電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱間、冷凍機房、配電室、煤氣調壓室、空調房、電梯工休息室、值班警衛室、衛星接收機房等;

20、不記入的公攤面積:倉庫、車庫、車道、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、售房單位自營、

自用房屋、多幢房屋服務的警衛室;

21、實用率=套内建築面積÷住宅建築面積;

22、使用率=使用面積÷住宅面積,一般高層塔樓在72%至75%之間,闆樓在78%至80%之間;小于實用率;

23、地下室:

指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間淨高的1／2;

24、半地下室:

指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間淨高的1／3,且不超過1／2;

25、陽台:

供居住者進行室外活動/晾曬衣物等的空間;

26、平台:

供居住者進行室外活動的上屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分;

27、标準層:

指平面布置相同的住宅樓層;

28、中間層:

底層和最高住戶入口層之間的中間樓層.

三、房地産行業術語:

(一)室内設施:

1、 四氣:暖氣、煤氣、熱水器、空調;

2、 全齊:家電(電視、冰箱、洗衣機)和家具(床、衣櫃、沙發、電視櫃、整體櫥櫃);

(二)裝修分類:

1、 毛 坯:水泥地、白牆;

2、 簡 裝 修:地磚、白牆;

3、 中 裝 修:大地磚、老式木地闆;

4、 精 裝 修:木地闆、包門、包窗;

5、 豪華裝修:裝修前衛、用料講究;

(三)戶型及面積:

1、 一居室:公房面積:30-50平米;商品房面積:40-80平米;

2、 二居室:公房面積:50-70平米;商品房面積:80-120平米;

3、 三居室:公房面積:60-90平米;商品房面積:120-160平米;

4、 越層:房屋使用層跳躍的房型,如一越二,三越四等;

5、 錯層:房屋内地面錯落的房型;

(四) 樓層及朝向:

1、 樓層描述,多層樓房為6層,房屋所在層3層,簡寫3/6;

l 優劣:

l 樓房中多層樓有“金三銀四”的說法,即六層樓三層最佳,四層次之;

l 高層樓中層次較高的價位也較高,但二手房中頂樓除外;

2、 朝向(以主卧室窗戶所對應的方向為準)

l 多層樓朝向多為南北正向或東西側向;

l 高層闆樓與多層樓的朝向相似;

l 高層塔樓多為四角,其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向;

四、房地産特性:

(一) 不可移動性;

(二) 獨一無二性;

(三) 壽命長久性;

(四) 數量有限性;

(五) 用途多樣性;

(六) 相互影響性;

(七) 受政策市場影響大;

(八) 标的高;

(九) 變現慢;

(十)保值增值性;

五、房屋分類及詳解:

(一) 按住宅層數劃分:

1、 低層:層數為1-3層;

2、 多層:層數為4-6層;

3、 中高層:層數為7-9層;

4、 高層:10層以上;

(二) 按使用性質劃分:

1、 生産性建築;廠房、車間等；

2、 非生産性建築;

l 居住建築:如住宅等;

l 公共建築:如辦公、文體、交通等;

(三) 按結構類型劃分:

1、 磚混結構:這類建築物的豎向承重構件采用磚牆或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓闆、屋頂闆。這種結構房間小、層數低，一般用于多層建築中；

2、 框架結構:這種結構的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、闆、柱形成的骨架，可用于多層和高層建築;

3、 鋼筋混凝土闆牆結構; 這類建築物的豎向承重構件和水平承重構件均采用鋼筋混凝土制作，多用于多層和高層建築

4、 空間結構:包括:縣索結構、網架結構、殼體結構等。如體育館、大劇院等；

(四) 按建築材料劃分:

1、 磚混:紅磚與水泥;承重的主要構件是用磚和混凝土建造的;

2、 鋼混:澆注、最為結實;承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的;

3、 預制闆:預制的混凝土闆與鋼筋;承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的.包括薄殼結構、大模闆現澆結構及使用滑模、升闆等建造的鋼筋混凝土結構的建築物;

(五) 按樓型外觀劃分:

1、 闆樓:

l 是指由多個住宅單元組合而成,每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個單元用自己單獨的樓梯、電梯;

l 闆樓基本形式:

Ø 多 層:６層以下;

Ø 小高層:7-12層以内;

Ø 高 層:13-18層;

Ø 超高層:18層以上甚至更高;

2、 塔樓:

l 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅.通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之後,向四面走可以直接進入戶内;

l 塔樓基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔闆結合、十字型、方形塔樓;

3、 闆、塔優劣勢比較：

補充：筒子樓:衛生間、廚房都集體公用；

寫字樓:辦公使用;

(六) 按房屋戶型劃分:

1、 一居室;一卧室;

2、 二居室;二卧室;

3、 三居室;三卧室;

4、 多居室;多卧室;

5、 錯 層:主要指的是一套房子不處于同一平面，即房内的廳、卧、衛、廚、陽台處于幾個高度不同的平面上。

6、 躍 層:躍層住宅是一套住宅占兩個樓層,有内部樓梯聯系上下層;一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間,最好有一間卧室,二層安排卧室、書房、衛生間等。

7、 複 式:複式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排卧室或書房等内容，用樓梯聯系上下。其目的是提高住宅空間利用率。

(七) 按産權性質劃分:

1、 商品房:

指各房地産開發公司投資興建的,以赢利為目的,按市場規律經營的房子;

分類:

(1) 普通住宅:

l 容積率1.0(含1.0)以上;

l 建築面積在140平方米以下;

l 成交價低于同級别土地住房平均交易價格1.2倍以下;

(2) 非普通住宅:

l 甲宅; 24小時電梯、保安，物業費較高；

l 公寓;商品房、24小時電梯、保安、24小時管道熱水；

l 别墅:(獨棟、聯排、雙拼、疊拼)一般較為偏遠;

(3) 商品房銷售資質:商品房銷售須具備以下五證：《國有土地使用證》、《建設用地規劃可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《商品房銷售許可證》；

2、 已購公房:

l 普通公房: 指按照國家房改有關售房政策,單位職工按成本價、标準價或優惠價購買的原産權屬于單位的公有住房.職工根據國家政策,按成本價或标準價購買的由單位建設的安居工程和集資合作建設的住房;

l 央産房: 指按照國家房改有關售房政策,單位職工按成本價、标準價或優惠價購買的原産權屬于中央在京單位,國有大中型企業及國務院各部委機關的公有住房.職工根據國家政策,按成本價或标準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合作建設的住房;

3、 經濟适用房:

l 定義:以中低收入家庭住房困難戶為供應對象,并按國家住宅建設标準建造的,具有社會保障性質的普通住宅.土地供應原則上實行劃撥方式,住房設計要體現經濟适用美觀的原則,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經濟适用房的供應價格由經濟适用房建設的行政主管部門會同物價部門按建設成本确定.

l 隻擁有房屋所有權:表現形式為紅色防僞制材的“房屋産權證”并在第一頁上部加蓋經濟适用住房印章或按經濟适用房管理;

4、 使用權房:使用權公房:

指國家或國有企業、事業單位投資興建的住宅,以政府規定的租金出租給居民的公有住房.俗稱小産權,業主隻擁有房屋的部分産權,可以永久使用,可以繼承.既承租房,隻能居住,不能自行轉讓、出租或贈予,最顯著的特征是要交房租;

5、 私産平房:

也稱私有住宅,是個人或家庭購買、建造的住宅;在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。

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